¿Para qué tener ladrillo cuando lo puedes vender y permanecer en el mismo sitio? Esto es lo que han pensado empresas como Makro, Telefónica o El Corte Inglés. Todas tienen un patrimonio importante de edificios y sus principales negocios no guardan relación el inmobiliario. Por este motivo, estas y otras muchas desinvierten en estos activos, para luego quedarse en régimen de alquiler. Liquidez rápida y fácil gracias a la fórmula del ‘sale & lease back’.
Todo el mundo gana con este método, vendedor y comprador. El primero se desprende de un activo no estratégico para conseguir ingresos y el segundo -casi siempre un fondo o una socimi- adquiere un edificio -con una importante rebaja- para arrendar y encima ya tiene a quién, al propio vendedor. El SLB (sale & lease back) no es una novedad, pero sí es cierto que en los últimos años se ha convertido en una práctica habitual de muchas compañías que no tienen el ladrillo entre sus objetivos.
Si hay un sector que ha aprovechado y a buen seguro seguirá beneficiándose del SLB ese es el del ‘retail’. De hecho, las operaciones de ‘sale and lease back’ en el sector del ‘retail’ han alcanzado un volumen cercano a los 1.100 millones de euros en los últimos doce meses en Europa en el 2018, según datos de la consultora Savills Aguirre Newman.
En este punto, es importante resaltar que en la gran mayoría de ocasiones las desinversiones se realizan por existir excesivos puntos de venta. ¿Qué necesidad tienen las empresas de ser el propietario de varios inmuebles en una misma ciudad? Por este motivo, compañías como El Corte Inglés, necesitadas de liquidez inmediata y con un gran número de activos inmobiliarios en ciudades como Barcelona o Madrid, se han agarrado a esta fórmula.
El último a apuntarse al SLB ha sido Makro. La cadena de distribución analiza vender seis de sus centros en España con el objetivo de «obtener liquidez para realizar nuevas inversiones y proyectos». La empresa, especializada en distribución mayorista a la hostelería, ya se desprendió bajo esa misma fórmula de tres de sus centros en Madrid (Barajas, Paseo Imperial y Alcobendas), y en España actualmente opera 37 establecimientos en quince provincias.
Actualmente sus responsables estudian la posibilidad de acometer un proceso «similar» con los Makro de Palma de Mallorca, Badalona (Barcelona), Bilbao, Valencia (el del polígono Vara de Quart), Zaragoza y Alicante.
Pero el ‘retail’ no es el único sector que se ha acogido a esta fórmula, porque aplicar un SLB en la actualidad es aprovecharse del momento favorable del mercado inmobiliario. Por este motivo, entidades financieras como el Banco Santander también han apostado por ello. La compañía de Ana Botín vendió la Ciudad Financiera a Marme con un contrato con la sociedad de arrendamiento por un plazo de obligado cumplimiento de 40 años durante los que la renta se actualizaría anualmente al IPC.
El contrato en cuestión incorporó la opción de compra ejercitable por el banco al vencimiento del periodo de obligado alquiler por el valor de mercado que tuviera la Ciudad Financiera. Es decir, mediante un contrato de Sale & Lease Back Inmobiliario. Ahora, una vez que Marme ha quebrado, la entidad financiera batalla para recuperar la propiedad de su ciudad.
Entre las ‘telecos’ también se ha puesto de moda deshacerse del ladrillo. De hecho, Telefónica intenta colocar en el mercado su edificio histórico construido en 1928 y ubicado en el corazón de Barcelona, en la Plaza Catalunya, según publica ‘Expansión’. Cerca de 9.000 metros cuadrados repartidos en once plantas por un precio que ronda los 110 millones de euros, según esta publicación económica.
El ‘target’ de empresas que utilizan el SLB ha cambiado durante el tiempo. Por ejemplo, a comienzos de la década, los verdaderos protagonistas de estas operaciones. Operadores como el ya citado Banco Santander, BBVA o Barclays completaron en estos años la transmisión y arrendamiento posterior de sus activos inmobiliarios a través de contratos de arrendamiento. Ahora el perfil del vendedor ha cambiado.
El contexto actual de falta de liquidez y necesidad de encontrar recursos sin dejar de un lado al normal desarrollo de la actividad hace que las fórmulas de SLB puedan continuar protagonizando la ya consolidada reactivación del sector. Los fondos se frotan las manos.
