El régimen de las socimis y su futuro ha sido un tema de debate central en la última edición del Sima. Las opiniones sobre estos instrumentos de inversión son muy dispares y motivo incluso de discusiones políticas. La izquierda ha demonizado a las socimis por su supuesta relación con el alza de los precios de las vivienda -sobre todo en el alquiler- y por sus beneficios fiscales. Siempre en el candelabro mediático, lo cierto es que existen algunas de ellas que están agazapadas en el MAB (mercado alternativo bursátil) cuando por tamaño y volumen podrían -«deberían», según los más críticos- de estar en el Continuo.
Hay dos tipos de socimis: las que están en el Continuo que pueden comprar y vender en el día varias veces, que tienen liquidez, una cotización transparente y una supervisión férrea por parte de la CNMV; y por otro lado hay otra serie de entidades que están en un mercado secundario –también regulado- (el MAB) que aunque alguna de ellas casi tienen tamaño y organización suficiente para saltar al Continuo, no lo hacen porque en la gran mayoría de ocasiones no quieren tener mayor dispersión de su accionariado.
«Creo que en el futuro habrá que pedir a esas socimis que están en el MAB que dedican dónde quieren estar: es decir, si tienen tamaño para estar en Continuo salten y si no quieren el político interpretará que eres un vehículo de gestión patrimonial y de optimización fiscal. A partir de ahí es más difícil que se te mantenga el régimen, porque todo el mundo sabe que no estás ahí para repartir dividendos, ni para ser un método de ahorro sustitutivo de los planes de pensiones, sino para otra cosa, que es para optimizar tus beneficios fiscalmente», afirman fuentes del sector. Un mismo régimen, pero diferentes ligas y reglas para cada una de ellas.
En este complicado horizonte aparecen socimis como Almagro, Atom, Castellana Properties, Elix o Entrecampos o Trajano, entre otras. Todas ellas podrían saltar al Continuo por volumen de negocio, de títulos o por el valor de sus activos, sin embargo han decidido permanecer -por ahora- en el MAB. Pero, ¿cómo funciona este mercado?
El MAB y la Bolsa española, como se conoce genéricamente a los distintos mercados de valores que la conforman, tienen una base similar en cuanto a funcionamiento, ya que buscan poner en contacto empresas e inversores para que ambos se beneficien de ello. De hecho, el MAB en realidad es parte de la Bolsa española, aunque eso sí con unas particularidades especiales enfocadas a ayudar a esas las compañías más pequeñas que cotizan en él.
Las laxas exigencias, tanto a nivel contable como de información al exterior o controles a los que se les someten son casi siempre los motivos para no saltar
La principal diferencia entre cotizar en Bolsa, ya sea en el Continuo o en el Ibex, y en el MAB es que el capital, efectivo como se conoce en la jerga financiera, que mueven las firmas que forman parte de este último es muy pequeño. La anterior característica es vital para el funcionamiento de cualquier mercado de valores, la de la liquidez, puesto que su función final es poner en contacto inversores para intercambiar títulos, y si obviamente se negocian pocos de ellos la casación de oferta y demanda se alarga. Por ello, en el mercado alternativo solo hay dos cambios de cotización (en bolsa se mueve cada segundo prácticamente) uno a las 12:00 horas y otro a las 16:00 horas.
A pesar de que lo anterior es la nota dominante, existen ciertas empresas cuyo volumen de negocio es suficientemente grande como para atraer inversores por sí solas, de tal manera que registran mucho mayor movimiento en el MAB de lo normal. ¿El motivo de no saltar al Continuo? Las laxas exigencias, tanto a nivel contable como de información al exterior o controles a los que se les someten.
CENTROS COMERCIALES, RESIDENCIAS Y HOTELES ESCONDIDOS EN EL MAB
Entre todos los casos, la que está más cerca de saltar al Continuo -sobre todo porque ya ha deslizado sus intenciones- es Castellana Properties. La socimi ya maneja activos por valor de casi 1.000 millones de euros, aunque espera llegar a los 1.700 para dar el salto. Pero lo cierto es que por su volumen de negocio y el número de acciones -cerca de 75 millones de títulos- ya podría haber dado ese paso.
De momento, esta socimi especializada en el retail compró recientemente a El Corte Inglés dos establecimientos localizados en Bahía Sur (Cádiz) y los Arcos (Sevilla) por 36,8 millones de euros. De este modo, la compañía amplió su portfolio de centros comerciales, grandes almacenes y parque de medianas hasta alcanzar los 17 activos -6 de ellos en Andalucía-. Detrás de esta socimi se encuentra un potente fondo sudafricano como Vukile que no ha dejado de apostar por el crecimiento de la compañía.
Otro ejemplo claro de las socimis que disfrutan de la buena vida del MAB es Atom. En este caso se trata de sociedad de inversión inmobiliaria especializada en hoteles y que cuenta con 24 activos valorados en 255 millones de euros, según las cuentas de la propia empresa. Una cifra que se suma a los casi 25 millones de acciones y un volumen de negocio más que suficiente para poder observar un cambio de aires y saltar al Continuo. Un paso que tendría que aprobar Bankinter, que cuenta con casi un 8% de la socimi.
Con un core de negocio completamente distinto a las dos anteriores aparece Almagro Capital, una socimi especializada en residencial de tercera edad que cuenta con activos valorados en cerca de 10 millones de euros, según la última valoración llevada a cabo por Gesvalt a finales de 2018. En este caso no es el valor de los inmuebles, sino el volumen de acciones -cerca de 10 millones- y el auge del negocio lo que debería de invitar a esta socimi controlada por Renta4 saltar al Continuo.
Al final, muchas empresas, como dichas socimis, solo buscan colocarse en bolsa para poder conseguir financiación en su salida a bolsa, al vender una parte importante de su capital social, pero evitando unas exigencias mayores. Unas veces porque dichas demandas suponen un mayor gasto para las empresas, las pequeñas no pueden permitírselo, y otras (las más grandes) para evitar sustos contables o fuertes vaivenes en su precio cuando las noticias no son tan buenas. De esta manera, las más grandes se benefician de la ayuda que se da a las pequeñas.
Con información de Pedro Ruiz.
