El CEO de Merlin, la primera socimi española por capitalización bursátil, niega que exista una burbuja en el sector inmobiliario. En este sentido, Ismael Clemente compara el precio que se pagaba en pleno Paseo de la Castellana en el anterior ciclo -16.000 euros por metro cuadrado- con el actual -10.000 euros por metro cuadrado-. Además de este asunto, la cabeza visible de Merlin repasa en MERCA2 toda la actualidad de su compañía y el sector.
Clemente cree que «todavía quedan dos o tres años buenos» de ciclo y fija sus objetivos en Portugal, donde Merlin «adquirirá activos (oficinas) y buscará la doble cotización en la Bolsa de Lisboa o la creación de una socimi» en el país luso. En clave nacional, la cabeza visible de la empresa lo único que pide es «que dure» este buen momento. De momento, los números respaldan su gestión: este trimestre ha superado los beneficios del mismo periodo del ejercicio anterior (excluyendo la desinversión en Testa).
Aunque no todo son noticias buenas. Clemente asume que en los próximos años sufrirán un descenso en afluencia de los centros comerciales y la única solución es «aguantar». Además, los fondos internacionales no cesan de votar en contra de la remuneración de los directivos de la compañía -en la anterior Junta fueron un 41%- e Ismael se resigna a que «siempre será así». «Sólo se atreven a mostrar su descontento y a votar en contra en aquellas Juntas donde tienen una posibilidad de ganar la votación. En nosotros han notado debilidad en este sentido», afirma el CEO de Merlin.
Acabáis de presentar los resultados del primer trimestre del año. ¿Qué valoración hace de los mismos?
Estamos muy contentos, porque creemos que es un trimestre que refleja lo que la compañía quiere ser a futuro. Además disfrutamos de ese salto de ocupación que pegamos en el último semestre del año pasado. Sin embargo, por el tema de las elecciones, ha sido un trimestre que no ha tenido demasiada actividad de alquiler, de momento. De todos modos, Merlin es una compañía que está diseñada para generar ‘cash flow’. Vive por y para el’cash flow’, no es tanto una compañía de valoración de activos. Creemos que la valoración de activos hace depender demasiado a la compañía de algo subjetivo, mientras que el método americano tradicional de valorar por ‘cash flow’ es más fiable. En definitiva, muy contentos, continuamos la senda de reducción de endeudamiento. En estos momentos, el mercado está bastante potente, notamos bastante tensión en ocupación, en rentas y casi lo que diría es que dure.
A propósito de esto, cuándo salieron estos últimos resultados muchos titulares apuntaron a un descenso del beneficio con respecto al mismo trimestre del 2018, pero no reflejaban la desinversión realizada en Testa. Apartando ese ingreso extra, los beneficios de este trimestre y el ejercicio anterior son muy parecidos. ¿Reflejan estos datos una nueva realidad en el sector?
Para nada. Nosotros, por ejemplo, hemos mejorado en todos los ratios. Parece que empeoramos, pero es sólo fruto de ese extraordinario (desinversión Testa), punto. Para cualquiera que sepa interpretar una cuenta de resultados no tiene más misterio. El problema es que hay mucha gente que se va al neto. En este sentido, nosotros desde que nacimos nos mostramos en contra de pasar por cuenta de resultados determinadas cosas en una socimi, particularmente la revaloralización de activos. Porque los años que ganas mucho dinero, como consecuencia de meter la revalorización de activos, cosméticamente tienes un beneficio altísimo y estás sujeto a críticas por ese gran beneficio y luego cuando gira el ciclo y los activos comienzan a perder valor parece que tiene pérdidas, pero sin embargo repartes dividendos todos los años. Con lo cual la gente piensa que haces magia, magia negra. Pero es que ya se lo explicamos a la CNMV, que no nos gustaba ese sistema. Lo que pasa es que nos tenemos que regir por el mismo criterio que el resto de compañías, aunque no nos parezca un sistema favorable.
Pero a nivel global, ¿podríamos hablar de un nuevo ciclo inmobiliario en el que la recesión es la protagonista?
No, claro que no. Para empezar el ciclo inmobiliario tiene un cierto decalaje con respecto al ciclo económico macro. Con lo cual la bonanza experimentada en el ladrillo proviene del tirón del PIB del 2017. Con lo cual siempre llevamos un poco de decalaje con respecto a la realidad. Por su puesto, necesita de forma recorrunte que la macro no empeore. De este modo, si ahora se produjera una desaceleración macro aguda, nosotros la notaríamos dentro de un año y medio o dos. Nosotros creemos que al menos falta dos años buenos o incluso más, porque creemos que se va a iniciar un ciclo de política de gasto público que va a meter más dinero en el bolsillo del consumidor y esto va a repercutir en los centros (comerciales). Queda ciclo por delante. Además, hay que resaltar que en términos relativos no estamos todavía ni cerca de los picos del ciclo anterior, cuando nuestros competidores mundiales están todos por encima de ellos, tanto en rentas como en valores capital. Un ejemplo muy claro es cuánto se pagaba en Castellana en el anterior ciclo -16.000 euros el metro cuadrado- y en este -10.000 euros el metro cuadrado-. Estamos muy lejos. Podrá evolucionar hasta esos picos o quedarse a mitad de camino, pero donde desde luego no estamos es en ningún tipo de burbuja en activos comerciales.
Merlin es la primera socimi española por capitalización bursátil. ¿Qué opinión tiene sobre la evolución de la acción?
Estamos recuperando un poquito. En su momento nos dio un golpe tremendo a la cotización –perdimos dos euros y poco- desde los máximos que marcamos entorno a los 13 euros, caímos hasta 11 como consecuencia del miedo que generó el cambio de régimen socimi. Aquello causó una caída de la cotización de dos euros y de ahí nos ha costado mucho irnos levantando progresivamente. Todo ha sido a base de resultados. Ahora, he de decir que estamos contentos porque poco a poco va cerrando el diferencial con el valor liquidativo neto.
El título sufrió una caída del 0,8% después de presentar resultados. ¿Entendió el inversor el resultado de los mismos?
El internacional, sí. La razón por la que tú bajas o subes el día que presentas resultado a veces es más complejo que eso. Es simplemente porque alguien (analistas) esperaba todavía más. Últimamente nos hemos vuelto un poco exagerados en este sentido. Nos hemos encontrado que algunas casas de análisis, por ejemplo, publican unos resultados excelentes como estos del primer trimestre y dicen: “resultados en línea con nuestras expectativas”. Entonces, eso lo lee mi madre y piensa… eso debe de ser malo, cuando en realidad ese “en línea con nuestras expectativas” es que hemos subido mucho. El mercado es así. Recientemente hay algunos ejemplos de compañías que publicando resultados muy malos suben en Bolsa y publicando buenos resultados bajan, porque la gente esperaba más. Telefónica ha sufrido mucho esto.
Entonces, ¿es más saber vender los resultados?
Nosotros no somos muchos de vender. Esta compañía es más de sustancia que de forma. No somos muy buenos con el marketing, pero nos da igual. Para trabajar con fondos de pensiones, aseguradoras… el marketing está muy bien, pero lo importante es que sueltes el dividendo y que el dinero llegue a quien tiene que llegar. Nos podemos permitir el lujo de ser un poco menos marketinianos.
Antes hacía referencia a la revaloración de los activos. ¿Tenéis alguna previsión sobre este asunto para el primer semestre?
Lo lógico sería que haya un incremento de valoración. Te basta coger los números de ingresos por ventas del primer trimestre y si los extrapolas al año completo verás que este año vamos por encima del volumen de rentas que conseguimos el año pasado. Por tanto, al haber mayor volumen de rentas hay más dinero a capitalizar y por ende más valor de activos. Esto será posiblemente lo que nos encontremos cuando valoremos los activos en el primer semestre.
Por sectores, la ocupación en oficinas ha aumentado y las rentas en centros comerciales también han aumentado, pero sin embargo el dato de afluencia a los mismo refleja un descenso del 1,6%. ¿Preocupa este dato?
No, obviamente es mejor que la afluencia sube a que baje, pero nuestra predicción es que la caída de afluencia ha llegado para quedarse. Es decir, que durante los próximos años vamos a asistir a una caída significativa de afluencia en los centros comerciales, porque tenemos de frente el viento de internet. Hoy en día, la población todavía lo considera como una cosa ‘cool’, es decir, personas que se consideran modernos por comprar online, pero esto terminará por no ser así.
Pero, ¿cómo van a afrontar ese descenso de afluencia?
No hay que afrontarla, hay que aguantarla. Porque una cosa es la afluencia y otra la venta por metro cuadrado. En este sentido, tú puedes tener menos paseantes y más compradores en un centro. Lo que tienes que intentar es aumentar las ventas por metro cuadrado, que a su vez también están sujetas a presión del e-commerce. En Esaña tenemos como armas secretas y que nos diferencia de países como Reino Unido: mucha menos densidad comercial, la creación de empleo –todavía de forma neta- y un fenómeno de inflación salarial motivado. Esto compensa el auge del comercio online. De todos modos, parte del golpe del online se lo llevarán los centros comerciales, el mayor los grandes almacenes y otra parte significativa se lo llevará el comercio de calle. Y dentro de unos años habrá un equilibrio perfecto.
Respecto a la logística, creo que en el último informe hablabais de 24.000 metros cuadrados sin alquiler en Madrid. ¿Qué planes hay para ellos?
Alquilarlos en cuanto se pueda. Si en realidad no tiene importancia. Sólo es una nave en el corredor de la A-4 que se ha quedado vacía, porque no hemos llegado a un acuerdo de rentas con el inquilino. Cuando se puede, se volverá a llenar. En las naves, los metros siempre son espectaculares, pero económicamente, creo que eso son 300.000 euros de renta al trimestre, ósea eso no se nota en los 107 millones de euros que hemos tenido de ebitda y los 134 que hemos tenido de ingresos por renta. Lo que pasa es cuando lo mides en ocupación física es un dato más tremendista.
¿Y no habéis pensando en desinvertir todo vuestro paquete de logística igual que pretende hacerlo vuestro máximo rival, Colonial?
No, para nada. Aunque parece que tenemos un portfolio escaso de logística, la realidad es que tenemos una gran porcentaje que no se ve, porque está en desarrollo o en construcción. El objetivo es que para el 2021 la logística signifique un 16% de las rentas. En esta compañía muchas cosas no se ven de forma clara, porque es una compañía muy joven. Lejos de desinvertir, nosotros vamos a seguir invirtiendo. Haremos desinversiones parciales de aquellos activos que por no estar agrupados o por no ser puramente logísticos, sino naves peculiares de industria ligera no nos interesan en nuestro portfolio a corto plazo.
¿Os habéis fijado una cifra de desinversión en logística para este año?
La cifra de desinversión que nos mueve nuestra planificación es la del periodo hasta 2022: desinvertir unos 400 millones de euros de activos.
¿En qué activos?
Fundamentalmente será en oficinas, pero no tenemos unos plazos fijados. Iremos paulatinamente y en función del mercado.
Todavía hay mucha gente que critica a las socimis y no saben lo que es. ¿Falta educación inmobiliaria en España?
El inmobiliario es muy importante en una sociedad, pero tampoco lo es todo. Lo que sí que es verdad es que falta información financiera en España. Somos un país un poco de Quijote, que no valora suficientemente las matemáticas. Sería importante que aumentase la formación financiera de la población. En los países que han atravesado crisis económicas grandes como Brasil, hasta los taxistas se convierten en expertos en finanzas. Sin embargo, en España, donde llevamos muchos años viviendo bien, la gente va poco a poco perdiendo la capacidad de creer que la economía es lo que realmente coloca a un país en su sitio. Si no hay información financiera, ¿cómo la va haber inmobiliaria?
Dicho esto, creo que la gente ya sabe diferenciar entre residencial y patrimonial. Además, creo que en cuanto a las socimis la confusión que lleva la población inducida por una parte de la clase política. Es verdad que hay dos tipos de socimis: las que estamos en el Continuo que puedes comprar y vender en el día varias veces, que tenemos liquidez, una cotización transparente y una supervisión férrea por parte de la CNMV; y por otro lado hay otra serie de entidades que están en un mercado secundario –también regulado- (el MAB) que aunque alguna de ellas casi tienen tamaño y organización suficiente para saltar al Continuo, no lo hacen porque no quieren tener mayor dispersión de su accionariado. Esa situación de interinidad no es positiva y provoca la crítica interesada de una serie de sectores políticos. Creo que en el futuro habrá que pedir a esas socimis que están en el Mab que dedican dónde quieren estar: es decir, si tienen tamaño para estar en Continuo salten y si no quieren eso entonces será una socimi de MAB y el político interpretará que eres un vehículo de gestión patrimonial y de optimización fiscal. A partir de ahí es más difícil que se te mantenga el régimen, porque todo el mundo sabe que no estás ahí para repartir dividendos, ni para ser un método de ahorro sustitutivo de los planes de pensiones, sino para otra cosa, que es para optimizar tus beneficios fiscalmente. Creo que si se produce un cambio legislativo en el marco de las socimi irá más por la distinción entre la figura de Mab y la figura de Continuo que por una simple negación de la figura socimi.
Para terminar, ¿qué planes hay para Portugal?
Estamos haciendo números. El régimen Sigi creemos que es el equivalente al régimen socimi español en la versión2009. Es decir, tal y cómo está escrito no funciona del todo. Probablemente sólo funcionará en la siguiente vuelta de tuerca que le den, como ya ocurrió en España en el año 2012. Estamos a la espera si por negociación bilateral o por resolución circular del Ministerio de Finanzas del Gobierno portugués podemos funcionar como Sigi en Portugal o si nos interesa seguir esperando a que el sistema se adapte para que funcione, porque lo que tienen a día de hoy es bastante incompleto. Este año en lo que sí que estamos trabajando de forma seria es en alcanzar una doble cotización en la Bolsa de Lisboa, pero adapatarnos al régimen Sigi dependerá del gobierno portugués. Si puede ser este año pues mejor.
