De sobra son conocidas las hipotecas a tipo fijo y a variable. Sin embargo, existe una tercera opción menos común pero cada día con más interesados, las mixtas, para los compradores que necesitan financiación para afrontar la compra de una vivienda.
La firma de una hipoteca no es un tema banal. Más aún con el sentimiento de propiedad inmobiliaria que todavía tiene la sociedad española. De hecho, es vista como uno de los contratos a largo plazo más importante de nuestras vidas, a la misma altura que el matrimonio o elegir entre Cola Cao y Nesquik.
Con 74 millones de euros firmados en abril bajo esta fórmula, las hipotecas mixtas apenas representan el 4,52% del crédito solicitado a las entidades financieras, según los últimos datos publicados por el Banco de España (BdE). De hecho, no todos los bancos las ofrecen. En España, solo Abanca, Bankinter, EVO Banco (ahora bajo el paraguas de Bankinter), Ibercaja, ING y Openbank, según un estudio publicado por el comparador independiente iAhorro.
Las hipotecas mixtas se caracterizan por dividir el préstamo en dos partes. La primera se compone de un tramo a tipo fijo. La segunda parte, a tipo variable (con referencia al euríbor). Este cuadro muestra las principales diferencias entre los tres tipos de hipotecas.
Dadas sus características, las hipotecas mixtas están enfocadas en un tipo de cliente concreto. El doctor en Derecho José María López Jiménez explica que “las hipotecas a tipo mixto pueden interesar a los clientes que tienen la confianza de amortizar el préstamo, tras el periodo inicial a tipo fijo, en los primeros años del periodo a tipo variable, evitando la incertidumbre de si este evolucionará a la baja o, sobre todo, al alza”. “Esta confianza puede derivar su capacidad de ahorro o de la expectativa de recibir un ingreso extraordinario en estos años iniciales del crédito”, ahonda.
Las hipotecas mixtas ofrecen a los clientes tipos de interés más bajos en el tramo fijo que las propias hipotecas fijas. De esta manera, un cliente con una hipoteca mixta paga menos cuota en el tramo fijo que el que ha escogido una hipoteca fija al 100%. Por el contrario, se enfrenta a una gran incertidumbre de cómo pueda estar el euríbor a 10 o 20 años, depende del tipo de préstamo elegido.
Las hipotecas a tipo mixto pueden interesar a los clientes que tienen la confianza de amortizar el préstamo en los primeros años del periodo a tipo variable
La directora de Marketing, Productos y Cross-sell de EVO Banco, Paz Comeseña, explica que a este tipo de clientes “no les gusta asumir riesgos y desean aprovecharse de un entorno de tipos de interés muy bajos, eligiendo un tipo mixto porque al tener un plazo mayor que las hipotecas a tipo fijo, pueden obtener una cuota mensual más reducida ya que el tipo de interés en estas hipotecas es menor”.
Para el director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, “la hipoteca mixta encaja muy bien para aquellos que buscan la tranquilidad de tener la cuota fija los diez primeros años que es cuando se pagan más intereses”. “De esa manera –añade- el cliente se queda blindado ante cualquier fluctuación”.
LA OFERTA DE HIPOTECAS MIXTAS EN ESPAÑA
El sector financiero español tiene una limitada oferta de hipotecas mixtas. En concreto, solo seis bancos las ofrecen en estos momentos. “No creemos que se trate de tener mala fama, lo que sí puede haber ocurrido es que los clientes que la adquirieron con tipos de interés elevados se hayan encontrado con un tipo de interés superior al que hubiesen tenido si hubiesen elegido una hipoteca variable, pero eso es lo mismo que le ocurriría a un cliente que en ese entorno alto de tipos, eligió una hipoteca fija”, indica Paz Comesaña. “Hoy en día, una hipoteca mixta ofrece unas condiciones financieras muy competitivas y una seguridad al cliente de sus compromisos de pago ante cambios en el mercado”, afirma la directiva de EVO Banco.
José Mª López Jiménez coincide recuerda que “en otros países, como Estados Unidos, se llegaron a ofrecer las llamadas ‘hipotecas con trampa’, en las que las cuotas de amortización eran temporalmente bajas, pero se disparaban tras varios años de vigencia del préstamo, bajo la errónea premisa de que, ante hipotéticas dificultades del prestatario, sería fácil que las entidades refinanciaran el crédito porque los precios de la vivienda seguirían subiendo”, explica.
En la actualidad, los tipos de interés de las hipotecas mixtas a 30 años rondan entre el 1,50% y el 2,20% en el tramo fijo y entre el 0,99% y el 1,40% en el tramo variable. Dentro de la oferta bancaria se pueden encontrar muchas diferencias en el TIN de la parte fija en función de la duración de este. Por ejemplo, en el caso de ING el periodo fijo será siempre de 10 años con un TIN del 1,99% y una TAE del 2,34%. En la parte variable, el tipo de interés es de euríbor +1,11% y la TAE del 2,34%.
En las hipotecas mixtas, el tipo fijo siempre es en los primeros años y después llega el tramo variable. “Partiendo de esta base, cuanto mayor sea el plazo de amortización efectivo mayor será la incertidumbre para el prestatario asociada a estos préstamos, por el riesgo de tipo de interés”, señala José María López Jiménez. Por el contrario, la mayor certeza para el deudor se dará en la fase inicial de vigencia, cuando el tipo es fijo y el coste asociado al préstamo está predeterminado de antemano. Por ello, según explica doctor en Derecho y experto en iAhorro.com, “el escenario idóneo es aquel en el que se entrevé una subida de los tipos de interés a medio plazo, y el deudor considera que podrá amortizar la operación pronto tras la aplicación del tipo de interés variable, o incluso antes de la misma”.
El euríbor acumula 39 meses en negativo. El BCE ha anunciado este miércoles su decisión de mantener el tipo de interés de referencia para sus operaciones de refinanciación en el 0%, mientras que la tasa de facilidad de depósito continuará en el -0,40% y la de facilidad de préstamo en el 0,25%. La nueva hoja de ruta marcada por el BCE especifica que los tipos de interés se mantendrán en su nivel actual “al menos hasta el primer semestre de 2020” para que la inflación llegue al objetivo de situarse cerca, pero por debajo del 2% a medio plazo.
Por otro lado, los bancos están impulsando la firma de hipotecas a tipo fijo. El presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas (CGE), Antonio Pedraza, explicó a MERCA2 que “los bancos están intentando cambiar tipos variables por fijos porque en el caso del segundo pueden meter más diferencial (lo que realmente ganan) que en el variable debido al efecto de la fuerte competencia del sector”. Es más, incidió, “la banca cuando asume tipos fijos los asegura con un coste reducido por lo que no corre riesgos de tipos”.
El director de Financiación de ING, Jorge Rodríguez Maroto, apunta que “la decisión de elegir entre una hipoteca mixta u otra depende de cada cliente, aunque en un entorno de tipos determinado puede hacer inclinarse por una opción u otra”. “Lo importante es que elija la mejor opción que se adapte a sus necesidades, comparando ambas opciones y pensando no solo en la coyuntura particular de contexto, sino en su situación financiera particular”, concluye.
