El hombre más rico de España, Amancio Ortega, es el verdadero protagonista de las operaciones ‘sale and lease back’. Hasta un total de 16 locales de la cadena de moda Zara ha vendido el presidente de Inditex para luego permanecer en ellos como arrendado. Eroski, la otra gran estrella de esta estrategia con otros cuatro centros.
Las operaciones ‘sale and lease back’ en el sector ‘retail’ están de moda. De hecho son una opción cada vez más atractiva para inversores ‘value-add’ a la hora de encontrar activos en un mercado europeo. Sobre todo, porque el producto disponible a la venta es muy escaso. Así, según datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, este tipo de operaciones ha alcanzado un volumen cercano a los 1.100 millones -850 millones en Europa– de euros en los últimos doce meses.
Dentro de este segmento, España se erige como la principal valedora al alcanzar más de la mitad de la cifra total de estas operaciones en el Viejo Continente. Hasta 585 millones ha conseguido ingresar las empresas en territorio nacional gracias a esta estrategia, hasta este mes de agosto del año 2018.
El número uno de este ranking es Amacio Ortega. En el primer trimestre del año 2018, el gallego de adopción ha vendido 16 propiedades en la península Ibérica -14 en España y otras dos en Portugal- para hacer caja y quedarse en el local en calidad de arrendado, según datos de la consultora Savill Aguirre Newman. Con esta medida, Ortega desinvierte en ladrillo -ya tiene Pontegadea-, recibe ‘cash’ y lo invierte en el verdadero negocio, el textil.
El último en sumarse a esta nuevo modelo ha sido el Corte Inglés. La empresa del triángulo verde anunció la venta de dos de sus centros a Corpfin por 100 millones de euros, a comienzos de este mes de agosto. Esta es la primera desinversión que realiza El Corte Inglés desde que, el pasado mes de junio, Jesús Nuño de la Rosa asumió la presidencia del grupo español de grandes almacenes, en sustitución de Dimas Gimeno.
Otro de los grandes animadores de este mercado ha sido Eroski, que ha logrado vender y luego quedarse como alquilado hasta un total de seis propiedades. Todos los centros traspasados están ubicados en el País Vasco.
En el primer semestre de 2018, estas operaciones representaron 850 millones de euros en Europa. La cifra representa el 4% del total del volumen de inversión en el mercado ‘retail’ en el primer semestre (18.500 millones de euros), es seis veces mayor a la obtenida por estas operaciones durante el primer semestre de 2017 y un 28% superior a la media registrada en los primeros semestres de los últimos cinco años. La actividad en operaciones ‘sale and lease back‘ es impulsada especialmente por países como España, Italia y los Países Bajos, mercados maduros en los que el sector ‘retail’ todavía ofrece oportunidades a los inversores.
Oliver Fraser-Looen, director de Inversión ‘retail’ EMEA en Savills, afirma que «en un momento en que el sector ‘retail’ europeo está cambiando, las transacciones tipo ‘sale and lease back’ pueden ser una oportunidad para los operadores que buscan reunir capital para reinvertir en su negocio principal». Desde el punto de vista del inversor, siempre que la marca ofrezca una estrategia a prueba de futuro que incluya, entre otras cosas, una buena ubicación, duración de los contratos y estrategia digital, es una oportunidad alternativa asequible para obtener activos e invertir gran cantidad de capital, generando así flujo de ingresos a largo plazo.
«En el entorno actual, los operadores evalúan constantemente sus portfolios inmobiliarios, llevando a cabo ejercicios de reducción de tamaño para asegurar menor exposición al ladrillo, en particular, en aquellos casos en los que hay múltiples puntos de venta en la misma ciudad», afirma Fraser-Looen.
UN DECLIVE QUE OTORGA PROTAGONISMO A LA LOGÍSTICA
Según el informe de Savills, las razones detrás de la divergencia entre ‘retailers’ radican en el compromiso y rapidez a la hora de adoptar una experiencia online sólida, invertir en tecnología, reorganizar sus cadenas de suministro y rediseñar sus áreas de ventas para satisfacer la nueva inclinación de demanda de los clientes.
Mientras que en el pasado las marcas solían ampliar su presencia abriendo nuevas tiendas en nuevas zonas de captación, el declive estructural de las ventas en tienda requiere un cambio de estrategia, buscando ubicaciones con alto índice de tráfico de clientes existentes o con potencial de crecimiento de ‘footfall’. Además, la amplia variedad de combinaciones entre rutas de ventas y entregas está obligando a las marcas a revisar y reorganizar toda su cadena de suministro.
En este sentido, las ventas online en Europa se han multiplicado por 2,5 en la última década, alcanzando diversos grados de penetración, desde el 3,5 %-5 % en Europa central, sudeste y oriental, hasta el 7,5 %-10 % en Europa Occidental y hasta el 15,1 % en Alemania y el 17,8 % en el Reino Unido.
