Una de las mayores promotoras españolas ahora mismo en el mercado inmobiliario es Aedas. De abril a diciembre del pasado año, los nueve primeros meses de su ejercicio fiscal, la compañía invirtió 267 millones de euros para para desarrollar 3.504 viviendas en los que son los principales mercados del país. Su cartera de suelo alcanza las 17.703 unidades. Un suelo en parte adquirido por Castlelake durante la crisis a precios muy competitivos, procedentes de múltiples propietarios y localizados en aquellas regiones con mayor demanda histórica.
La estrategia que ha seguido Aedas para conseguir todo este gran número de vivienda ha sido, sobre todo, el buscar suelo finalista. Pero también, según explica Renta 4, desde la compañía también se espera poder continuar aprovechando oportunidades de inversión. Más que nada, en suelos en manos de propietarios no naturales, como la SAREB e instituciones financieras, además de promotoras locales de menor tamaño con necesidades de financiación. Estas últimas, situadas en aquellas regiones con mayor PIB per cápita y población de España, que históricamente han liderado la demanda de viviendas.
Algunas de ellas son Madrid, Cataluña, Valencia, Andalucía y Baleares, que son las cinco primeras regiones de España en términos de demanda de vivienda. Todas ellas representan históricamente más del 60% de las ventas totales de vivienda nueva, rozando el 70% en los últimos años. Según Renta 4, la inmobiliaria estaría alcanzando su velocidad de crucero para llegar a unas cifras de entregas en torno a las 3.500 viviendas anuales, constituyéndose como líder del mercado.
Un tipo de compra que además confirmó David Martínez, CEO de la compañía, en la presentación de resultados de estos nueve meses. «Seguimos demostrando nuestra capacidad para reponer y aumentar el banco de suelo de la compañía, anticipando inversiones futuras en condiciones óptimas de precio y de ubicación. Además, manteniendo una estrategia de inversión muy selectiva y disciplinada», explicó Martínez.
Las regiones donde la compañía tiene su cartera son las cinco primeras en demanda
AFIANZAR SU PLAN DE NEGOCIO
Lo que busca la compañía mediante esta estrategia es afianzar su Plan de Negocio, por lo menos hasta 2025. De esta forma, podrá maximizar sus márgenes además de mantener la calidad del producto. De hecho, el banco de suelo existente en el balance de Aedas supera las 17.700 viviendas, suficiente para cubrir el objetivo de entregas establecido en su Plan Estratégicoquinquenal de unas 14.000 viviendas hasta 2025.
Igualmente, en 2019 llegó a un acuerdo con Castlelake para crear una sociedad a través de la cual adquirir suelos no finalistas en Sevilla y Madrid. Su intención era transformarlos en finalistas y de esta forma reservarse una opción de compra sobre un porcentaje de los mismos. Esta estrategia de inversión posibilita que Aedas pueda integrar a futuro en su balance estos nuevos suelos a través de dos fórmulas. La primera es mediante la conversión de su participación en el vehículo en parcelas, mientras que la otra es por el ejercicio de un derecho de primera oferta sobre un porcentaje de los activos una vez se obtengan los permisos urbanísticos necesarios.
Según Renta 4, la estrategia de la compañía pasa por cuatro pilares clave. Uno de ellos es la compra de suelo, manteniendo en todo momento la disciplina inversora y siguiendo unos criterios de inversión claros y coherentes. El segundo es su estrategia de ventas, con dos líneas de negocio bien diferenciadas: una es el ‘build to sell’, centrada en primera residencia y de larga duración para un segmento medio-alto de entre 200.000-600.000 euros tanto para cliente nacional como internacional; y otra es el ‘build to rent’, con un carácter oportunista para vender proyectos llave en mano a inversores institucionales. El tercer pilar es su estructura corporativa limitada y flexible, con una organización descentralizada, unos costes fijos limitados y la posibilidad de externalizar procesos. Por último, otra de las claves de la compañía es el acceso a financiación, tanto a través de crédito corporativo como mediante préstamo promotor.
Igualmente, y según Renta 4, debido al progreso en licencias obtenidas y el ritmo de lanzamientos y preventas, «consideramos que la visibilidad para la consecución de los objetivos de entregas del Plan Estratégico 2021-2025 es bastante elevada, lo que con un margen neto promotor normalizado ligeramente por encima del 20% redundará en una sólida generación de caja». Además, esto redundará en un incremento del valor para de esta forma retribuir al accionista. Renta 4 apunta a una rentabilidad por dividendo a precios actuales de entre el 8% y el 10% entre 2023 y 2025.
