La decisión de Merlin de poner en venta la parte de su cartera de oficinas que actualmente ocupa BBVA supondrá a la socimi más de 2.000 millones de euros. A esto habría que sumarle la parte que corresponde al fin de su política comercial, diseñada para mantener la ocupación de sus inquilinos de centros comerciales. Una cantidad nada desdeñable, que supondrá un impulso inmediato para sus beneficios y que incluso podría llevar a recuperar casi por completo sus beneficios en 2022. De hecho, la diversidad en logística, oficinas y alquileres netos ha apoyado el alivio de los inquilinos de los centros comerciales
Esta cartera de sucursales tiene para Merlin un valor de 1.860 millones de euros, aunque en el mercado el valor se ha incrementado. Si de la noche a la mañana se produjera la venta, la compañía tendría varios escenarios sobre la mesa. Por un lado, y a corto plazo, lo que busca la compañía es equilibrar el desapalancamiento y repartir el tan esperado dividendo que algunos accionistas están buscando. Pero, por otra parte, también tiene que hacer frente a otros dos aspectos. El primero, la compañía tendrá que destinar una parte a la inversión en nuevos activos. Especialmente, los data center, en los que Ismael Clemente tiene especial interés. El segundo de ellos es su fondo de operaciones, el cual tiene que ser reconstruido y que se espera que en el segundo semestre de 2021 registre un crecimiento secuencial de al menos el 7,5%, según un informe de Barclays.
En cuanto a estas dos últimas, la intención de la compañía es virar hacia otros nichos de mercados, como el sector de los ‘data center’. Este movimiento, según el CEO, es para dotar a la compañía de la suficiente «libertad y flexibilidad para ejecutar cualquier proyecto que pueda necesitar en el futuro», según explicó en la presentación de resultados el pasado año. Para Clemente, «tendremos suficiente músculo para desarrollar todo nuestro programa de centros de datos». Ahora mismo, la exposición de la compañía al sector de las oficinas es del 50%, pero este porcentaje aumentaría al 58% tras la venta del porfolio de sucursales de BBVA.
Respecto al fondo de operaciones, Merlin quiere mitigar el descenso del rendimiento del mismo. Especialmente tras el fin de su política comercial, diseñada para mantener la ocupación de los inquilinos de los centros comerciales a un nivel sostenible. Por ello, el fondo de operaciones debería registrar en el segundo semestre del pasado año un crecimiento secuencial de al menos el 7,5%. Esta previsión se basa en un impacto mínimo del ómicron en España y en que las ventas de los inquilinos se mantengan al 90% del volumen registrado en 2019.
La compañía tiene que solventar a corto plazo el equilibrio de la deuda y el dividendo
DEUDA Y DIVIDENDO
Pero las dos principales opciones que tiene la compañía del Ibex y las que debe resolver a corto plazo son el equilibrio del desapalancamiento y el reparto del dividendo. En cuanto a la primera, es un tema que el fundador de la socimi ya ha expresado en diversas ocasiones. Además, esto es algo a lo que están obligadas las compañías por ley. Ahora mismo tiene un plazo medio de vencimiento de deuda de seis años, pero después de la venta de las oficinas subirá a 8 años. Por tanto, a corto plazo continuará con la refinanciación de 1.500 millones de deuda, emitiendo bonos verdes en los próximos meses.
Por otro lado, la segunda opción es la devolución de capital a los accionistas. Este punto es el principal foco de problemas que ha habido en Merlin en los últimos meses. El principal accionista, Santander, buscaba el reparto durante el pasado año, algo que no sucedió. Pero la directiva explicó durante la convocatoria de resultados del tercer trimestre de 2021 su intención de devolver parte de los ingresos a los accionistas en forma de un dividendo especial.
Este aspecto, según un informe de Barclays, dejaría dos escenarios. El primero es que Merlin devuelve 1.200 millones de euros a los accionistas, lo que sería 2,6 euros de dividendo por acción. Esto elevaría el ‘loan to value’ hasta el 41% y reduciría el valor de los activos netos por acción a 13,9 euros. Pero, sin embargo, el rendimiento del fondo de operaciones se mantendría estable en el 3,8% mientras que la rentabilidad del dividendo sería del 25%.
El segundo de los escenarios que plantea Barclays es que Merlin devuelva 500 millones de euros a los accionistas o 1,1 euros de dividendo especial por acción. Esto solo repercutiría en el valor de los activos netos por acción en un 5%, hasta los 15,4 euros. Mientras, la ratio ‘loan to value’ pasaría a ser del 35%, que es el objetivo inicial de la compañía. Sin embargo, esto significa que el rendimiento del fondo de operaciones sobre el valor de los activos neto bajaría ligeramente al 3,4%. Por su parte, la rentabilidad del dividendo sería del 7,4%.
BUENAS PERSPECTIVAS PARA MERLIN
De cualquier forma, las perspectivas de Barclays para la compañía son buenas e indica que podría recuperar casi por completo sus beneficios este año. Tanto la diversidad de Merlin en logística, oficinas como los alquileres netos han apoyado el alivio de los inquilinos. Esto, a su vez, ha apuntalado la ocupación y ha mantenido los alquileres firmes. Igualmente, con unas estadísticas operativas alentadoras, Merlin podría restablecer los dividendos normales. Además, un nuevo enfoque en la infraestructura digital puede mejorar los rendimientos y ampliar su exposición industrial.
La compañía ha añadido bonificaciones en la renta para intentar ayudar a los clientes a mantener su negocio durante los periodos en que se han mantenido cerrados. Como contrapartida, los clientes han extendido los vencimientos de sus contratos hasta 2022. Así, lo que la cartera de la socimi ha estado protegida en los dos pasados años. Los centros comerciales representan el 16,9% de la cartera de la compañía. La política comercial de la socimi le ha permitido que más del 95% de los inquilinos se acojan a estas medidas. Sobre todo, para prevenir posibles dificultades que puedan acarrear las nuevas olas.
