La mayoría de las personas necesitan pedir un préstamo hipotecario cuando deciden comprar una vivienda. Pedir este tipo de producto financiero supone adquirir una deuda con una entidad bancaría durante muchos años. Por eso, es tan importante saber qué es una hipoteca, que riesgos supone su firma, cómo funcionan los avales, cuáles son las tasas y los costes de la hipoteca, cómo calcular, etc.
Para empezar, vamos a ver qué es un préstamo hipotecario. Es un producto financiero en el que se firma un contrato con una entidad financiera que presta dinero basándose en una garantía material, que es el inmueble. Es decir, un préstamo hipotecario es la cantidad de dinero que nos concede una entidad bancaria para que se pueda comprar una vivienda.
Es muy importante tener en cuenta que si hay un impago el banco puede exigir el pago del dinero que se adeuda a través de un procedimiento judicial y, de no darse ni por esta vía, puede quedarse con la vivienda como parte total o parcial del cobro de la hipoteca. Esto significa, que, en el peor de los casos, el banco puede quedarse con la vivienda y seguir teniendo que pagar la deuda.
Todas hipotecas tienen unos intereses determinados, por lo que se acaba pagando más del valor real de la vivienda, y, se establece un plazo determinado para llevar a cabo el pago de la deuda.
Estas son las claves principales para entender cómo funciona la hipoteca. Una vez que tenemos estos conceptos claros es el momento de ver qué supone adquirir este producto en profundidad.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía. Es decir, en el caso de los préstamos hipotecario, la propia hipoteca es la garantía de que el pago de préstamo se llevará a cabo. Bien sea monetariamente o con el embargo del propio inmueble. Así, Bankia define una hipoteca como: “Derecho real que vincula determinados bienes muebles o inmuebles al cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de un crédito, por lo que serán ejecutados en caso de que esta no sea cumplida a su vencimiento. Durante el tiempo de cumplimiento de la obligación el bien permanece en poder del propietario. Normalmente las hipotecas se vinculan a bienes inmuebles, si bien pueden recaer sobre bienes muebles identificables individualmente, como pueden ser automóviles, maquinaria, buques o aeronaves. La hipoteca, junto con la obligación cuyo cumplimiento garantiza, se eleva a escritura pública y, en el caso de los bienes inmuebles, se incorpora al Registro de la Propiedad. Como derecho real indivisible, se mantiene de forma íntegra hasta que no se cancele por el cumplimiento completo de la obligación a la que se vincule, de manera que el impago de una parte del crédito provocaría la ejecución completa de la hipoteca por parte del acreedor”.
Las cláusulas y los avales
Al firmar un contrato hipotecario se aceptan una serie de clausulas en las que hay que hacer especial hincapié.
Una de las cláusulas más importantes en las que hemos de fijarnos es el tipo de interés que se presenta en la firma. Estos pueden ser de referencia y diferencial. Estos se diferencian en función del tipo de interés de referencia aplicado que variará el importe que hay que abonar en cada cuota. El índice que más se utiliza es el Euribor. Cuando ya se ha determinado el tipo de interés de referencia, la entidad financiera aplicará un diferencial sobre el mismo. La suma de ambos da el tipo de interés final que tendrá que abonar el cliente.
Anualmente se revisa el tipo de interés de referencia de las hipotecas, cada año, en función de las variaciones en este de interés y se establece la cuota de dicha anualidad.
Existe la cláusula “techo”, esto quiere decir que, independientemente del tipo de interés que se aplique al prestatario por las variaciones en el tipo de referencia que hemos mencionado anteriormente, el interés no podrá ser superior a un porcentaje en concreto, con esta clausula techo lo que se pretende es que no haya un interés abusivo.
Aval hipotecario
Cuando se pide una hipoteca la entidad en la que se contrate puede exigir tener un aval bancario. ¿Qué quiere decir esto? El aval bancario es la forma que tiene el banco de garantizar o asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas. La persona que avala asume la responsabilidad de estar dispuesto a hacer frente a los compromisos del comprador. Esto significa que si por algún motivo el avalado no puede hacer frente al pago esta tercera persona debe hacer frente a la deuda.
Antes de la crisis de 2008 era la figura del avalista era muy común a la hora de contratar una hipoteca. Pero, tras lo sucedido con la burbuja inmobiliaria, los bancos han comenzado a darle más importancia a la capacidad real de pago de los clientes que quieren contratar un préstamo hipotecario.
Aunque sea una figura cada vez menos común, cuando se decide ser avalista hay una serie de riesgos que se han de tener en cuenta. El avalista asume un riesgo indirecto: el artículo 1911 del Código Civil es el que contempla la obligación del deudor de responder con sus bienes presentes y futuros de las deudas, una obligación que atañe tanto al prestatario como a quien le respalda.
Ser avalista significa ser responsables de la deuda que ha contraído una tercera persona. Es decir, si dicha persona no puede pagar la hipoteca el avalista debe responder con su nómina, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos, fondos de inversión, acciones, inmuebles…, y durante todo en tiempo que permanezca vigente este préstamo, incluso en caso de fallecimiento del deudor.
Si es el avalista quien fallece, la deuda permanece siendo los herederos de este quien han de responder si el prestatario incumple los pagos.
Tipos de hipotecas
También es importante saber que existen diferentes tipos de hipotecas, pueden ser de de tipo fijo, variable y mixto.
Hipotecas de tipo fijo: Este tipo de interés no cambia en ningún momento del préstamo. Da lo mismo si se acaba de firmar la hipoteca o está a punto de concluirla, porque el interés siempre va a ser el mismo.
Las hipotecas de tipo fijo no tienen en cuenta las variaciones del tipo de interés de referencia. La ventaja que tienen este tipo de hipoteca respecto al resto es que la hipoteca no dependerá del Euribor u otros índices de referencia. Aunque, obviamente también tiene una desventaja frente a las variables y es que el interés es mayor. Aunque contratar este tipo de hipoteca ofrece una cierta seguridad ya que siempre se habrá de pagar lo mismo, tiene una deventaja frente a las de tipo variable que suelen tener un tipo de un 1% mientras que las de tipo fijo se encuentran entre un 2% y un 3
Hipotecas de tipo variable: Las hipotecas recogidas ante estos criterios hacen depender su tipo de interés de los índices de referencia oficiales que elabora y publica el Banco de España. Normalmente se determina un interés fijo para los primeros meses y, a partir de ese momento, comienza el periodo bajo. Aunque, cada vez son más las personas que piden un tipo fijo de hipoteca, la de tipo variable continúa siendo la más demandada. Este tipo de hipotecas se caracterizan por contar con un diferencial fijo y tienen fijados unos periodos de revisión que normalmente suelen ser de seis meses, por eso no cambian cada mes según suba o baje el Euribor sino con mayor periodicidad. Uno de los problemas que ha surgido con las hipotecas variables es la clausula suelo. Esto era interés limite que fijan los bancos por el que, aunque el índice de referencia baje, el hipotecado seguía pagando lo mismo. De hecho, la cantidad media a recuperar aquellos que firmaron esta clausula es de unos 4.000 euros.
Hipoteca de tipo mixto: Es un tipo de hipoteca que se contrata como variable, pero en realidad se imponen durante un periodo determinado de tiempo un tipo dijo. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años, donde los primeros 10 tendrás una cuota fija a pagar y a partir de ese momento pasará a estar referenciada al Euribor más el tipo de interés fijado en el momento de la firma.
Qué sucede si no se paga la hipoteca
Cuando se deja de pagar la hipoteca el banco puede promover una ejecución y quedarse con la vivienda. Es aquí cuando se realiza un desahucio, cuando esto sucede el banco se queda con la vivienda pero el hipotecado a seguir pagando la deuda.
Actualmente existen dos vías para cancelar tus deudas tras una ejecución hipotecaria, que permite al banco vender tu casa y que el precio resultante se aplique a las deudas pendientes. El problema esta en que, si el precio no es suficiente para cubrir las deudas, el banco seguirá exigiéndote el pago de lo restante. La otra es recurrir al mecanismo de segunda oportunidad, y en la medida en que está regulado en la ley tiene mayores garantías de éxito.
El Euribor
A continuación, vamos a ver qué es el Euribor y cómo afecta en nuestra hipoteca. El Euribor es el tipo de interés aplicado entre las operaciones de los bancos europeos. En otras palabras, es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero. La agencia Reuters se encarga de calcular los precios de oferta y préstamo de los principales bancos europeos.
Afecta en nuestra hipoteca por que se considera el tipo básico de referencia para el mercado hipotecario y todo tipo de productos derivados de la renta. Por eso, afecta en las hipotecas de tipo variable y en la cuota que se paga anualmente al hacer la revisión de esta.
