Cuando compramos una vivienda, normalmente, se aloja dentro de una comunidad de propietarios. Ni todos los vecinos son propietarios ni todos los propietarios viven en las urbanizaciones o bloques donde están ubicadas sus propiedades. Así que, vamos a ver qué una comunidad de propietarios y qué supone formar parte de una de varias, según la cantidad de propiedades que tengamos.
Una comunidad de propietarios es el conjunto de todos los propietarios que podemos encontrar dentro de una edificio o urbanización. Cada uno tiene de forma exclusiva la propiedad de una vivienda o local, pero a la vez son copropietarios de otra serie de elementos comunes a todos los integrantes como son los jardines, terrazas, escaleras, pasillos, piscinas. Es decir, las zonas comunes.
A cada propietario se le atribuye una cuota de participación que va en relación con el valor total del edificio, así, más o menos, se determina qué porcentaje de gastos de la comunidad tiene que abonar cada propietario. Siempre es un cálculo estimado, no suele ser exacto al 100% por evitar complicaciones.
Este es un gasto adicional que se tiene cuando alguien se convierte en propietario de una vivienda, es decir además de la hipoteca, y los impuestos correspondientes al inmueble, también se ha de tener en cuenta que hay que pagar esta cuota para mantener los elementos comunes.
Estatutos de una Comunidad de Vecinos
Cada comunidad de vecinos tiene dos grandes “leyes” por así decirlo. Por un lado, esta el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios que es un documento en el que se describe el edificio en general y cada piso o local en particular. En este se indica la extensión, planta y los anexos (garajes, buhardillas, trasteros, etc.) En definitiva, los componentes del edificio al completo. Es en este documento en el que se fija también la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base ala superficie útil de cada piso o exterior.
Por otro lado, encontramos los estatutos de la Comunidad de Propietarios donde se recogen algunas de las reglas de utilización del edificio, es decir de los pisos, locales, cómo han de usar las instalaciones y servicios, cuáles son los gastos, cómo es la administración, la conservación y cuáles son las reparaciones que se han ido haciendo en este. Estos estatutos solo pueden ser modificados por unanimidad de los copropietarios.
A parte de estos estatutos, el conjunto de propietarios puede fijar unas normas para regular la convivencia y fijar la buena utilización de los servicios y lugares comunes, a este conjunto de normas se les llama normas de régimen interior y son obligatorias para todos los copropietarios.
¿Qué obligaciones tiene un propietario con la Comunidad?
Al ser propietario de inmueble se adquieren también una serie de compromisos con la comunidad de vecinos. Para empezar, los propietarios han de respetar las instalaciones y los elementos generales la Comunidad, bien sea de uno general o privado de cualquiera de sus vecinos. También tiene la obligación de mantener en buen estado su propiedad, de no ser así tendrá que resarcir los daños que ocasione el mal uso o descuido de su vivienda o local a las personas que se hayan visto afectadas por este. Esto bien puede ser una tubería rota que cause goteras en otra vivienda, humedades, etc.
Al adquirir una vivienda se ha de consentir en esta que se realicen las reparaciones que exija el servicio total del edificio teniendo en cuenta que será la Comunidad quién le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados con la obra.
De igual forma tiene la responsabilidad de pagar su cuota de participación para el buen funcionamiento del inmueble. Dentro de este epígrafe resulta importante saber si el anterior propietario del inmueble tenía algún tipo de deuda con la Comunidad. De hecho, al comprar una vivienda si hay algún tipo de deuda durante el último año será el nuevo propietario quien tenga que asumirla.
De la misma forma cuando se decidan incluir mejoras que no sean necesarias, es decir, que no sean completamente imprescindibles y la cuota de esta nueva instalación se exceda de un importe de tres mensualidades ordinarios de gastos comunes, el vecino que no quiera que se realice esta obra no esta obligado a abonar la derrama, ni se le podrá modificar su cuota, pero tampoco se le puede privar de la mejora que haya habido en la vivienda. Por ejemplo, si se decide poner ascensor en una Comunidad de vecinos y uno no quiere instalarlo y no paga esta derrama tampoco se lo podrá prohibir el disfrute de este.
Y, por último, será siempre el propietario quien tiene que comunicar al que ejerce las funciones de secretario de la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local. Esto quiere decir que, si alguien vende una propiedad, pero olvida comunicárselo al secretario de la Comunidad esta persona seguirá respondiendo a las deudas de la Comunidad después de la venta.
¿Cómo se configura la Comunidad de Vecinos?
Al igual que los propietarios tienen unas obligaciones el conjunto de la comunidad también las tiene. De hecho, está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Así, han de asegurar que estas reúnan unas optimas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Las comunidades de propietarios tienen también un régimen de gobierno para tener una buena gestión. Por un lado, se encuentra la junta de propietarios en la que se encuentran todos los propietarios de esta. Uno de ellos ejerce de presidente de la comunidad y en algunas ocasiones hay vicepresidente, un secretario y por último un administrador.
Estos son las principales figuras dentro de la Comunidad de Vecinos, aunque si la mayoría de la junta de vecinos lo quiere se pueden establecer otros órganos de gobierno sin restringir las funciones y responsabilidades frente a terceros.
¿Qué se puede hacer como propietario?
Como propietario sólo se pueden realizar obras en nuestra propiedad y se puedan modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a siempre y cuando no se reduzca o altere la seguridad del edificio, la estructura general de este, ni la configuración de los estados exteriores. Tampoco puede perjudicar los derechos de otro de los propietarios y siempre se ha de comunicar la realización de tales obras previamente a la comunidad de vecinos.
¿Se puede realizar cualquier actividad en mi local o vivienda?
Más de una vez es motivo de discordia entre vecinos el desarrollo de determinadas actividades que están prohibida en los estatutos. Los propietarios o inquilinos de estos tienen prohibido realizar actividades que resulten dañosas para finca o contravengan con las normas generales, normalmente los problemas suelen llegar cuando uno de los vecinos decide establecer en su hogar una oficina o un despacho y utiliza su vivienda con fines lucrativos.
Cuando se da una de estas situaciones es el presidente de la Comunidad quién deberá hablar con el propietario que esta realizando alguna de estas actividades que están establecidas como prohibidas para que cese el ejercicio de estas e informarle que de no ser así se podrán iniciar acciones judiciales contra este. De ser el propio presidente el infractor será la Junta de Propietarios la que demandarle judicialmente.
¿Cómo se calculan las cuotas de participación de cada propietario?
Estas están reguladas según la cuota de participación en la Ley de Propiedad Horizontal concretamente en el artículo 5: En el mismo título (constitutivo) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».
La cuota de participación determina la contribución de cada propietario a los gastos generales. Aunque, la Comunidad puede establecer un sistema de distribución de gastos diferentes a este sistema en el que las cuotas de participación están fijadas en el Título consecutivo de la Propiedad Horizontal. Para que estas tengan una validez se requiere que la propuesta de modificación se incluya como punto en la orden del día en una junta de vecinos y que tras discutirlo se haya aprobado por una unanimidad y que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
