El plazo de devolución de una hipoteca se fija en función de diferentes factores, como la solvencia económica del comprador de la vivienda o su edad.
El plazo de amortización de una hipoteca es el tiempo durante el cual el titular está pagando las cuotas hasta devolver el capital prestado y los intereses, según el Banco de España.
En España, de acuerdo con datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el plazo de amortización medio de las hipotecas es de 23 años y siete meses. Los expertos recomiendan que, como máximo, este plazo sea de 30 años. Para fijarlo resulta clave que el cliente reciba asesoramiento por parte de la entidad bancaria, que determinará un plazo mayor o menor en función de la cuantía de la hipoteca y de la situación financiera del solicitante.
Desde el punto de vista económico, es importante tener en cuenta que la recomendación de los expertos es que el dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no suponga más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar. En este sentido, desde el plano personal, la edad también es clave para fijar el plazo de amortización. En España los bancos suelen situar en los 75 años la edad máxima que puede tener el titular en el momento de terminar de pagar el préstamo.
CAMBIOS EN LA CUOTA DE LA HIPOTECA SEGÚN EL PLAZO DE AMORTIZACIÓN
Por ejemplo, una persona que solicite una hipoteca para la compra de una vivienda por una cuantía de 200.000 euros y con un plazo de amortización de 23 años, referenciada al euríbor y con un diferencial del 0,99%, tiene que pagar una cuota mensual de 704,60 euros. Con este mismo caso, pero con un plazo de amortización de 30 años, la cuota mensual es de 571,59 euros.
| Tipo de interés | Cuota mensual | Intereses | Suma total | |
| Plazo de 23 años | euríbor + 0,99% | 704,60 € | 34.469,30 € | 272.317,01 € |
| Plazo de 30 años | euríbor + 0,99% | 571,59 € | 45.772,21 € | 290.200,48 € |
EL SISTEMA DE AMORTIZACIÓN DE UNA HIPOTECA
En la devolución del préstamo hipotecario, además, juega un papel clave el sistema de amortización, que se aplique ya que determinará la estructura de las cuotas mensuales.
En la mayoría de las hipotecas firmadas en España se suele aplicar el sistema de amortización francés. Tal y como explica Paula Marín, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella, este sistema consiste en que «el titular tiene una cuota constante, ya que todos los meses paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo paga más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte. Esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente. Como todos los meses se va pagando la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también».
¿QUÉ ES LA AMORTIZACIÓN ANTICIPADA?
El plazo de amortización de una hipoteca no es algo invariable, ya que el titular puede solicitar cambiarlo a lo largo de la vida del préstamo. Esta amortización anticipada se puede llevar a cabo a través de una reducción de las cuotas o del plazo.
Ahora bien, antes de decidir amortizar una hipoteca, hay que tener en cuenta distintos elementos:
– El coste. Es importante revisar detenidamente las condiciones del préstamo hipotecario para ver si existen penalizaciones por la amortización del capital pendiente a través de una comisión de amortización.
– El tipo de interés. Hay ocasiones en las que es más rentable invertir el excedente de liquidez en otro producto antes que en amortizar la hipoteca.
– La desgravación fiscal. Es preciso saber si llevando a cabo una amortización anticipada el titular podrá desgravarse algo en su declaración de la Renta. En este sentido, hay que señalar que las hipotecas que se hayan firmado antes de enero de 2013 cuentan con una desgravación del 15%, con un límite de hasta 9.040 euros por declaración.
– Las necesidades financieras a corto y medio plazo del cliente. Podrían tener un coste incluso superior a la rebaja pactada en la hipoteca.
– La reducción de liquidez del titular de la hipoteca. Puede suceder que al destinar capital a la amortización anticipada se esté limitando la reacción ante potenciales imprevistos futuros.
Por todo esto, entender los conceptos vinculados al proceso hipotecario, como el plazo o la amortización, es clave para tomar la decisión más acertada. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de especialistas, como el de la entidad bancaria, que guiarán al comprador según sus necesidades y sus circunstancias económicas.
