Xavier Güell (1981, Barcelona) es el director de la oficina de CBRE en Barcelona, la mayor consultora inmobiliaria a nivel global. Para el directivo, Barcelona ha hecho valer de sus fortalezas para atraer inversión. Las cifras así lo muestran, con un 2021 camino de récord tras un 2020 en la penumbra. Desde enero, las operaciones han sumado 1.200 millones de euros, a tan sólo 300 de los máximos históricos en la Ciudad Condal.
Todo ello a pesar de una regulación del sector inmobiliario que no ha gustado ni a ciudadanos ni a inversores. Como ejemplo, de ello se ha referido a la moratoria hotelera y a la obligación de destinar el 30% de la promoción a vivienda protegida.
LOS NÚMEROS DE 2021 Nos invitaN a ser optimistas y a pensar que se está reactivando
Estas medidas políticas han dejado fuera de la Ciudad Condal a grandes cadenas y grupos hoteleros, como la cadena Four Seasons, que en 2017 trató de aterrizar sin éxito en Barcelona. El edificio que iba albergar un nuevo hotel se convirtió en apartamentos de lujo, pero tampoco han tenido el éxito esperado.
ABRIR UN HOTEL EN BARCELONA, COMPLICADÍSIMO
«Ahora es complicadísimo abrir un hotel porque hay que comprar licencias ya existentes», ha destacado Güell en una entrevista con MERCA2. No obstante, ha considerado que los inversores no han dado la espalda a la Ciudad Condal.
A su juicio, la regulación en sí no ha sido un impedimento para atraer la inversión y augura que el mercado destinado al alquiler continuará al alza. «Los inversores no se sienten cómodos con la regulación, tampoco con la estatal, pero la foto a largo plazo ofrece una mejor visión», ha señalado. Asimismo, ha recordado que la regulación afecta más a los propietarios, que tienen que ajustar los precios a la baja debido a la obligación de destinar viviendas a la protección oficial. No obstante, Güell ha sostenido que «habrá mucha inversión en vivienda centrada en el built to rent«.
EL SECTOR INMOBILIARIO REFLEXIONA CON LA PANDEMIA, SEGÚN CBRE
Según ha explicado, por otro lado, la pandemia ha tenido bastantes efectos en el ámbito inmobiliario en Barcelona, un escenario que podría compararse con lo ocurrido en otras grandes ciudades. En general, la pandemia «nos ha invitado a una reflexión profunda sobre cómo utilizar y definir el sector inmobiliario. Es una reflexión que todas las empresas han tenido que hacer«.
La pandemia ha confirmado algunas de las tendencias seguidas por CBRE, pero la empresa ha modificado otras en las que ha considerado que estaba equivocada. Así, ha destacado que antes de la pandemia, el sector se ha enfocado en solventar uno de los principales problemas que arrastran las empresas: el absentismo laboral. Por este motivo, el sector se ha centrado en crear espacios más agradables y sostenibles pensando en el trabajador. «Para que el empleado se sintiera a gusto», ha destacado. Y es que, una parte importante de la vida se hace en la oficina. «Las empresas han pensado en el medioambiente, pero antes en la persona que tenía que ocuparlo«, ha indicado Güell.
Con la pandemia, algunas de las tendencias del sector inmobiliario se han implementado, otras, en cambio, han sufrido una profunda transformación. Así, las empresas han centrado sus esfuerzos en mantener la atención sobre los trabajadores y la problemática del absentismo laboral, una de las peores lacras que sacuden a las grandes corporaciones.
Desde CBRE se vigilan, por otro lado, los ratios de ocupación de las oficinas, para evitar aglomeraciones, no sólo por la pandemia, sino porque desde 2015 se ha puesto el foco en el trabajador. La onda expansiva del Covid-19 ha obligado a las empresas a tomar medidas extremas de seguridad, que se han ido reduciendo en los últimos meses. No obstante, estas normas desaparecerán, pero no la tendencia para evitar acumular un gran número de trabajadores en espacios relativamente reducidos.
LOS FUNDAMENTALES NO AVALAN LA BURBUJA INMOBILIARIA
«Los ratios de ocupación no volverán a ser lo que era antes», ha indicado el alto directivo de CBRE. El objetivo es situar a un menor número de personas en los centros de trabajo, sin masificaciones.
Preguntado, por otro lado, sobre la posible existencia de una posible burbuja inmobiliaria, Güell considera que no hay datos que avalen este escenario, especialmente en el residencial, debido a que los fundamentales en los que se soporta este negocio están lejos de parecerse a los de 2008, cuando estalló la gran burbuja.
Tenemos un stock que creemos que sí se va a poder absorber. Tenemos años por delante para poder hacerlo
En este sentido, ha puesto en contexto la situación actual del mercado en las oficinas. Se van a entregar hasta 2023 unos 340.000 metros cuadrados, muy concentrados en el 22@ y de los cuales ya se han entregado unos 100.000 metros. «Tenemos un stock que creemos que sí se va a poder absorber. Tenemos años por delante para poder hacerlo«, ha comentado.
La absorción de esta superficie, sin embargo, aún está lejos en este ejercicio respecto a los 400.000 metros registrados en 2019, y sin tener en cuenta el mal año en 2020. Las absorciones desde 2016 han ido en aumento, desde los 320.000 metros, a llegar a una absorción de casi 400.000 metros cuadrados en 2019. Este es uno de los factores que ha demostrado la fortaleza de Barcelona.
2021 HA COMENZADO RELATIVAMENTE BIEN PARA CBRE
En 2021 ha comenzado relativamente bien. Con 200.000 metros cuadrados, prácticamente la mitad que hace dos años, pero muy buena en comparación con 2020. «Nos invita a ser optimistas y a pensar que se está reactivando», ha comentado. Un dato esperanzador es que en el tercer trimestre de este año hemos tenido unos niveles de absorción iguales que en el tercer trimestre de 2019. «Es un dato muy positivo«, ha dicho.
La reactivación se está viendo nen las empresas, que cogen una gran superficie, como se ha visto en una de las últimas operaciones en Barcelona, con Glovo como protagonista. Ahora bien, el director de CBRE en Barcelona no ha descartado que se registren operaciones de tamaño similar para el próximo 2022.
«Los fundamentales son muy distintos a los que había entonces», ha aclarado el directivo de CBRE. «Todo puede pasar», ha advertido, aunque ve «poco probable» que estemos ante una burbuja inmobiliaria.
EL 22@ CONTINUARÁ SIENDO EL REY DE LAS OFICINAS, PERO LA FIRA COMIENZA A DESPEGAR
Por otro lado, el director de la oficina de CBRE en Barcelona ha considerado que los propietarios e inversores de edificios de alta calidad han ganado durante esta pandemia. Hay edificios muy sostenibles. Prácticamente todo el stock son de grado A.
Asimismo, ha puesto en valor el 22@, que ha aglutinado, aglutina y aglutinará a las empresas tecnológicas. En Barcelona, se ha asentado un ecosistema muy potente y que sirve de modelo a otras ciudades en el mundo. «Copiar el 22@ es muy complicado porque lleva una inercia de 20 años y es un espacio muy difícil de replicar debido a que es un espacio relativamente pequeño», ha continuado. Es una realidad de éxito y lo seguirá siendo, pero hay otra zona en rampa de despegue: la Fira de Barcelona, ubicada en L’Hospitalet. Su extensión es de 500 hectáreas, frente a las 600 del 22@.
Por último, ha indicado que los propietarios son patrimonialistas o aseguradoras, quienes no realizan una rotación de activos, sino que los reforman para poder revalorizarlos y aumentar su calidad. Con el tiempo, se notará el volumen de la inversión en la zona de la Fira de Barcelona.
