El sector de la construcción y las promotoras en Cataluña se enfrentan a una lenta recuperación y a dos velocidades. Barcelona continúa siendo el motor económico, en detrimento del resto de provincias. Una muestra de ello son los datos de visados de obra nueva, dados a conocer por el Colegio de Arquitectos. En la Ciudad Condal se han disparado los visado en un 28,7%, mientras que en Tarragona y Girona se han quedado más rezagadas.
Los proyectos de construcción y rehabilitación de las viviendas en Barcelona alcanzan un total de 391.096 metros cuadrados visados. Son los datos más favorables en esta crisis sanitaria, pero Barcelona avanza más rápido que el resto ¿Qué ha ocurrido en Cataluña para que haya dos velocidades? La mayoría de los municipios han registrado «graves retrasos en las licencias de obras«, según ha explicado Felipe Albarrán, CEO de Green Habitat, encargada de promoción, construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña.
EL PRECIO DE LAS MATERIAS PRIMAS Afectará a las segundas y terceras fases de las promociones
La desigualdad en esta recuperación se ve reflejada con los crecimientos de visados en Tarragona y Girona, un 9% y un 17%, respectivamente, muy alejadas de Barcelona. La brecha en los visados también se debe a que Barcelona se ha convertido en el foco de la actividad, en detrimento del resto de provincias. La inversión se centra en buscar rentabilidad en el menor tiempo posible, y Barcelona es el único motor en Cataluña.
SE MIRA EL ENDEUDAMIENTO
Por este motivo el sector de la construcción en la edificación espera los fondos europeos Next Generation como una tabla de salvación para relanzar su actividad. Las empresas del sector centradas en la rehabilitación esperan estos fondos, mientras que a la obra nueva se le exigen una serie de condicionantes, como el «nivel de endeudamiento de la promotora«, según ha explicado Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI) en una conversación con MERCA2.
Para acceder a estos fondos, las empresas deben informar sobre su situación en los dos últimos años, es decir, durante la pandemia. «Los fondos están enfocados a ayudar a las empresas para mejorar la sostenibilidad y la habilitación«, mientras que para la obra nueva no sólo es suficiente la mejora de la eficiencia energética, sino que exista una necesidad.
Las promotoras y constructoras que dependen de financiación externa tienen que presentar su viabilidad económica para poder acceder a estos fondos. Al contrario que el ‘Plan E’ de 2008, se mirará cada empresa de cada proyecto para evitar el despilfarro económico como sucedió en la crisis subprime. Para ello, las empresas deberán facilitar sus números durante los últimos dos años, es decir, su situación a lo largo de la pandemia, que ha paralizado casi por completo al sector.
FONDOS PARA LA EFICIENCIA Y SOSTENIBILIDAD
Sin embargo, los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación de vivienda están centrados en la eficiencia energética de las viviendas. En este sentido, las empresas constructoras tienen que tener en cuenta este componente a la hora de acceder a estas ayudas, que deberán contar con un proyecto previo. Son casi 7.000 millones de euros disponibles que deberán ejecutarse este año. Sin embargo, el Gobierno ha puesto el foco en las ayudas fiscales, con una desgravación del 60% de la obra con límites por vivienda.
Además, los proyectos contarán con una subvención del 100% en la realización del proyecto, el cual tendrá que especificar las mejoras para alcanzar la eficiencia energética. Así, deberán concretar las actuaciones para la mejora, las fases de la obra y un coste aproximado.
A estos fondos no se puede presentar cualquier proyecto, sino que deben tener impacto económico. Además, deben cumplir los requisitos de cada uno de los trámites, con el riesgo de crear un embudo en la administración; y el objetivo de estar alineados con las directrices del Gobierno. Asimismo, el plazo de ejecución debe ser ágil y que las propias firmas pertenecientes al proyecto deben dar cuenta de su nivel de endeudamiento para evitar dar el montante a empresas sin músculo financiero.
Con todo, Moreno, también CEO de Avenir Artesanos Inmobiliarios, ha considerado que los fondos «favorecerán notablemente la evolución de la construcción«.
EL DISPARADO PRECIO DE LAS MATERIAS PRIMAS EN LA CONSTRUCCIÓN
La crisis económica no es la única causa de su situación. Los sobrecostes por los altos precios en las materias primas ponen en riesgo estos proyectos, ya que según las previsiones, los precios se encarecerán a lo largo del próximo semestre e incluso continuarán en niveles elevados durante el próximo año.
Los precios de materiales, como el acero y el cemento, se han disparado entre un 30% y un 40% en el último año. «Afectará a las segundas y terceras fases de las promociones«, ha puntualizado Moreno, que considera que los márgenes de beneficio están muy ajustados sin estas subidas.
Y es que, el sector de la construcción que depende de la financiación ha realizado los proyectos en base a un precio inferior. La obra nueva, por ejemplo, se está realizando en distintas fases y los precios de los materiales no dan tregua a esos márgenes.
«La obra nueva es una tendencia que el mercado nacional lleva registrando ya varios años, pero que ha pisado fuerte estos últimos meses», ha afirmado Albarrán. Este mejor comportamiento se debe a los cambios de hábitos derivados del confinamiento inconstitucional y las fuertes restricciones. Los compradores «buscan espacios amplios, con zonas exteriores y eficientes energéticamente, algo característico de las viviendas nuevas».
Otro de los problemas a los que se enfrentan estas constructoras es la carga burocrática que soportan para pedir los fondos. Se les exige realizar todo tipo de trámites y se teme un embudo en las ventanillas de la administración, un atasco que perjudicará a las empresas.
EL PROBLEMA DE LOS VISADOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Otro de los problemas se encuentra en la concesión de visados. Algunas promociones se están entregando con meses de retraso debido a la demora de los Ayuntamientos a la hora de conceder los visados. «No es nuestro caso«, ha indicado Moreno, quien se financia con fondos propios. «Pero hay empresas que tienen financiada la mitad de la promoción y sufren retrasos de hasta ocho meses» que tienen que continuar pagando los intereses, de hasta el 3%, registrando un menor beneficio.
«Con las administraciones es muy complicado quejarse«, ha admitido. Este problema no sólo ocurre en Cataluña, sino también en el resto de España. La delicada situación hace que el capital privado tenga en cuenta estos hechos antes de proyectar un presupuesto. A su juicio, es necesario agilizar estos procesos para que «la recuperación económica llegue también al sector de la construcción«.
OASIS EN UNA SITUACIÓN COMPLEJA
Sin embargo, no todo son preocupaciones en el sector de la construcción. La ‘protech’ Psquare ha arrancado una ronda de 40 millones de euros para comprar un edificio y rehabilitarlo en el distrito barcelonés 22@. La start up catalana fundada por Nicolás Manrique y Nicolás Araujo busca espacios en la ciudad para transformar en centros de trabajo flexible.
A inicio de año, la compañía ha levantado este mismo año otros dos millones de euros en su primera ronda de financiación, con Inn Capital como socio principal. Con este montante, comprará The Haus por seis millones de euros, un inmueble de siete plantas con capacidad para 240 personas repartidas entre los 1.800 metros cuadrados de superficie.
La inversión la han realizado un family office de Estados Unidos, un fondo portugués e Inn Capital. El resto de esta inversión se centrará en acondicionar espacios para 3.000 trabajadores en España. Cabe recordar que esta empresa se centra en la rehabilitación de edificios para alquilarlos a una única empresa. Para evitar depender de propietarios, la startup prefiere ahora comprar los inmuebles para desarrollar más rápidamente el negocio.
