El primer semestre de 2021 ha mostrado la reactivación de la inversión hotelera en España, y lo ha hecho con una fuerza inusitada, pese a que la pandemia de la Covid-19 sigue perjudicando al sector. Si durante todo el año 2020 la inversión hotelera fue de tan solo 955 millones de euros, en estos primeros seis meses de 2021 ya ha alcanzado la cifra de 1.094 millones de euros. “Se confirma un cambio de tendencia que hace prever un trepidante cierre de año 2021”, concluye Laura Hernando, managing director de la División de Hoteles de la consultora Colliers.
Las protagonistas absolutas en la parte vendedora son las cadenas hoteleras quienes, debido al enorme bache de liquidez que han sufrido en los últimos 15 meses, no han tenido más remedio que activar la venta de hoteles como vía para captar recursos.
Esos 1.094 millones de euros de inversión hotelera suponen uno de los mejores registros semestrales de los últimos tres lustros. En total se han cerrado 52 operaciones, entre compras de hoteles existentes, edificios para su reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros. En esas 52 operaciones destacan especialmente las realizadas sobre activos hoteleros de gran calidad cuyas yields, en algunos casos, se sitúan en niveles extraordinariamente bajos.
Pero no todos los meses desde que comenzó el año han sido iguales. La actividad se ha disparado en los meses de mayo y junio, lo que hace suponer que el segundo semestre e incluso el año 2022 serán también escenario de inversión hotelera de relevancia, y el dinero se moverá con mayor alegría.
FUERA, BAJO MÍNIMOS
Estos datos de España contrastan con los de otros países de nuestro entorno como Alemania, Países Bajos o Reino Unido, con niveles de inversión todavía en mínimos.
La comunidad inversora internacional coincide en vaticinar una recuperación más veloz de la demanda turística de ocio frente a la de negocio. Las previsiones que se manejan en este momento son claras, países como España y en concreto su sector vacacional, presentarán un patrón de recuperación muy sólido a corto y medio plazo.
Los datos de lo que llevamos de año vienen a incidir en ese aspecto, ya que aproximadamente el 60% de la inversión en el primer semestre de 2021 se concentró en activos vacacionales, frente al 40% que acaparó el segmento urbano, transaccionándose muchos de estos activos en zonas eminentemente turísticas.
Por otro lado, una buena parte de la planta hotelera española (principalmente en el ámbito vacacional) continúa siendo propiedad de las cadenas, a diferencia de la marcada estrategia asset light que siguen las principales cadenas internacionales, creando una clara separación entre propiedad y gestión.
Este escenario explica que, debido a la enorme presión de caja que están soportando, las decisiones de venta de los operadores nacionales se hayan acelerado en 2021, mientras que en el caso de hoteles en manos de fondos de inversión, Private Equity, Family offices, etc, es decir, propietarios no hoteleros, las estrategias no han sido de desinversión, sino de renegociación de rentas o recapitalización.
INVERSIÓN HOTELERA: LAS GRANDES OPERACIONES
Desde el punto de vista comprador, desde enero a junio de este año, el protagonismo ha recaído claramente en el inversor Core (Fondos de inversión altamente especializados en el negocio hotelero).
Hablamos de operaciones tan destacadas como la compra por parte de Archer Capital del Edition Madrid por más de 200 millones de euros, la reciente adquisición del NH Collection Calderón de Barcelona por parte de LaSalle Investment por unos 125 millones de euros, o el movimiento realizado por Bankinter, en coinversión con Clientes de Banca Privada de la entidad, adquiriendo un portfolio de 8 hoteles propiedad de Meliá Hotels International, cuyos números se elevan a los 204 millones de euros.
Esta última operación, cerrada el último día del mes de junio, es especialmente significativa, ya que Meliá Hotels International es líder en hotelería, encabezando el ranking de las compañías españolas, y situándose entre las 20 primeras empresas hosteleras a nivel internacional.
El acuerdo alcanzado consiste en la transmisión de seis hoteles de su propiedad y de su participación sobre otros dos activos hoteleros por valor de 203,9 millones de euros a una sociedad participada por Bankinter y clientes de altos patrimonios e institucionales de la entidad.
Los hoteles incluidos en la sociedad son Gran Meliá Victoria (Mallorca), Meliá Tamarindos (Gran Canaria), Meliá Granada, Sol Beach House Menorca, Meliá Salinas (Lanzarote), Innside Bosque (Mallorca) Meliá Atlanterra (Cádiz) e Innside Zaragoza.
Asimismo, Meliá mantiene la gestión hotelera de los ocho activos mediante contratos a largo plazo y, sujeto a determinadas condiciones de éxito, la posibilidad de ejercer futuras opciones de compra sobre los mismos a precio de mercado.
Los denominadores comunes de las tres grandes operaciones citadas con anterioridad han sido la elevada calidad de los activos y, en algunos casos, las yields excepcionalmente bajas a las que se han realizado, lo que muestra el gran apetito de los inversores en este momento.
UN SEGUNDO SEMESTRE MOVIDO
Las perspectivas para la segunda mitad del año son muy positivas. El mes de julio comienza con un pipeline de operaciones en curso de aproximadamente 2.000 millones de euros de los que cerca de la mitad se corresponden con operaciones ya acordadas o muy avanzadas.
Las más destacables son la compra del Gran Hotel Central de Barcelona por parte de Schroeders a Único Hotels; el movimiento realizado por la cadena Riu Hotels & Resorts para adquirir la posición minoritaria (49%) que ostentaba TUI en su joint venture, que incluye 21 hoteles, de los cuales ocho se ubican en España; la venta del Tryp Apolo de Barcelona o la venta del portfolio de hoteles propiedad de Selenta Hotel Group.
Estas operaciones se unen a la nueva puesta en el mercado del portfolio de Ayre Hoteles y de múltiples operaciones sobre activos individuales actualmente en marcha.
LOS HOTELES «MÁS LÍQUIDOS«
Para Laura Hernando, managing director de la División de Hoteles de Colliers, “a la existencia de unos niveles de liquidez disponible históricamente altos, se han unido la gran presión de los fondos por invertir después de 15 meses de sequía“ y la absoluta necesidad “de muchas cadenas hoteleras de desinvertir activos como vía de cubrir el significativo bache de liquidez generado por el impacto de la Covid”.
“Se aprecia claramente que los hoteles de calidad siguen siendo muy líquidos y permiten desinversiones a precios con descuentos mínimos respecto a valoraciones pre-Covid” destaca Laura Hernando. “Podría decirse que las yields en mercados, productos y ubicaciones prime, no se han visto afectadas por el impacto de la Covid-19 sobre la actividad”.
