Las firmas inmobiliarias cada vez tienen más dificultades para salir a Bolsa. ¿Saturación? ¿desconfianza? ¿cautela inmobiliaria? Sea una razón u otra, la realidad es que al menos las últimas que han salido, o intentan salir, a cotizar al mercado se han encontrado con problemas que han atrasado su inició en el parqué. El mercado, esto es los inversores, parece que andan con pies de plomo en el sector.
El denominador común de todos los retrasos, y por ende problemas que han tenido o tienen las firmas, es que su precio está distorsionado. Esto es, que la valoración o precio que pone la empresa, junto al banco que la coloca en Bolsa, es demasiado alto frente al que ofrecen los inversores. La oferta no casa con la demanda, no hay precio de equilibrio, por lo que se pospone su salida. Ni una, ni dos ni tres, sino son muchos más los ejemplos de que las firmas llegan al mercado con una clara sobrevaloración.
“Azora ha tratado de salir a bolsa a un precio de 9,69 euros por acción, pero no ha conseguido tener suficiente demanda”
Uno de los últimos ejemplos ha sido el de Azora, la socimi capitaneada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio. La inmobiliaria señaló que aplazaba su salida a Bolsa “por la OPA de Blackstone por Hispania”. Aunque en realidad, el motivo principal fue que ha tratado de salir a cotizar a un precio fuera de la órbita de los inversores, más allá de los problemas obvios que ha ocasionado la OPA de Blackrock, puesto que es la gestora externa de Hispania. “Azora ha tratado de salir a bolsa a un precio de 9,69 euros por acción, pero no ha conseguido tener suficiente demanda”, ha explicado Sergio Ávila, analista de IG, a Merca2.
Los mismos problemas están sobrevolando la frustrada salida a bolsa por parte de Haya Real State. La firma inmobiliaria ya ha anulado en dos ocasiones su salida a Bolsa debido a que el precio ofrecido y demandado no casan. Haya, que viene de la mano del exMckinsey Juan de Hoyos, es la suma de los activos tóxicos que Cerberus ha comprado a entidades españolas como Bankia o BBVA. Los mismos problemas, está encontrando otra inmobiliaria como Vía Célere para salir al mercado. El problema de esta última se acrecienta, por el hecho de que su director financiero, Borja Fernández, ha salido de la compañía cuando llegó meses atrás especialmente para ello.
Una de las últimas en salir a Bolsa, Metrovacesa, también tuvo que someterse al escrutinio y posterior rebaja del mercado, pese a ir de la mano de Banco Santander y BBVA. La valoración inicial de Metrovacesa superó levemente los 3.000 millones de euros, hasta casi los 19 euros por acción, el mercado no lo consideró así y su OPV se retrasó un día. El precio final con el que salió al mercado fue de 16,5 euros, una corrección de la inmobiliaria cercana a los 500 millones de euros, no es pequeña. Ahora, tiempo ya en el mercado cotiza en los 15,85 euros, esto es una corrección respecto a su primera valoración del 16,5%. Una señal inequívoca de que alentados por el buen momento que vive el sector, las primeras valoraciones vienen hinchadas.
MODELO DE NEGOCIOS Y CALIDAD DE ACTIVOS
Más allá de la picaresca inmobiliaria, tan común en España, de sobrevalorar los primeros precios, al final lo realmente importante es que modelo de negocio tiene la firma y que activos para lograr generar flujos futuros. No es más que eso, los fundamentales de cualquier empresa. Es por ello, que Azora o Haya están encontrando problemas para salir a Bolsa y otras en cambio como Testa –que pronto estará en el parqué– apenas ha tenido problema. Los aplazamiento provocan que “las próximas socimis que tienen pendiente salir a bolsa, el mercado sea mucho más riguroso en cuanto a la fijación del precio”, argumenta el analista de IG.
“El problema de Azora es que no tiene un modelo de negocio definido, ya que es una gestora de fondos y activos, por lo tanto, no tiene nada que ver con el negocio de socimi como tal, ni con el de promotoras”, explica Ávila. Aunque Azora no es la única, en el caso de Haya Real State la mayoría son activos tóxicos que por definición tienen poco valor. La ventaja es que Cerberus prácticamente los compró a precio de derribo, por lo que prueba con precios altos para acabar en bajos que aun así les saca rendimiento.
Al igual que con Haya pasa con Témpore, la inmobiliaria de la Sareb, que retraso su salida a Bolsa para ir rebajando el precio de sus activos. Cerca de un mes después de comenzar a cotizar la socimi ‘pública’ cotiza un 4,4% por debajo del precio con el que cerró su primera sesión en el parqué. La razón de la revaloración y que este en valores menores a su salida no es otro que los activos que tiene, todo ellos tóxicos pertenecientes a bancos y cajas.
Por el momento, una de las pocas firmas inmobiliarias que planea su salida a Bolsa y no encuentra demasiados problemas es Testa. ¿La razón? La misma por la que sí tienen problemas Haya o Azora, o ha tenido Témpore. Testa es una inmobiliaria a la vieja usanza, con muchos años de recorrido, que mantiene un fuerte potencial. Esto se debe gracias a que tiene un modelo de negocio, el residencial, junto a activos de calidad para desarrollarlo. De hecho, Testa formaba parte de la antiguo Grupo Sacyr Vallehermoso y a sus activos se les conocía como ‘la joya de la corona’.
EL SECTOR ESTÁ EN AUGE
Una cosa es obvia en el sector, muchas de las firmas que están saliendo a bolsa, inmobiliarias en especial, son fondos que buscan una salida rápida y exitosa para sus inversiones durante la crisis. Es lo que ha ocurrido con gigantes como Merlín Properties o más recientemente con Neinor. Haya es un claro ejemplo de ello. Para ello, se aprovechan de un sector al alza que por momentos da señales de burbuja, aunque no sea realmente así.
Las grandes inmobiliarias del sector, Merlín y Colonial, lideran el Ibex en cuanto a ganancias en lo que va de año, tercera y segunda respectivamente. Además, otras más pequeñas acumulan ya varios meses alcistas que les permite afrontar fuertes revalorizaciones. Es el caso de Neinor que desde tocar soportes en los 14,5 euros, roza en estos momentos los 17 euros. Al igual que ocurre con Lar, en los 9,15 euros desde los 7,11. Aedas ha cogido carrerilla desde febrero de 2018 y ya está por encima del valor con el que salió a Bolsa. Hispania que a la espera de que se cierre la opa de blackstone prácticamente dobla al valor con el que salió a bolsa. Incluso los más pequeños son los que mejor están funcionando como Renta Corporación, Quabit o Inmobiliaria del Sur.
LAS MIRADAS PUESTAS EN ESTADOS UNIDOS
A la espera de que el Banco Central Europeo inicie la senda de normalización monetaria, retirar estímulos y subir los tipos de interés, en el sector se mira a Estados Unidos. La situación del gigante mundial tiene gran importancia en el sector y las noticias que llegan desde allí no son del todo alentadoras. Algunos expertos, basados en indicadores, señalan que el final del ciclo económico expansivo está llegando a su fin y que una corrección de su economía afectaría sin dudar a la española. Es por ello, que los inversores son mucho más cautos a la hora de invertir, cómo se está viendo en el sector.
En la actualidad, la inflación en Estados Unidos marca el 2,1%, pero los indicadores avanzados dan valores de hasta el 3%
La última encuesta de Bank of America Merril Lynch destacó que el 75% de los inversores institucionales entrevistados estiman que están en la fase final del ciclo. Un valor alcanzado solo en 2007. Una de las razones que se dan para argumentar este razonamiento, es que en Estados Unidos están empezando a padecer un shock inflacionario. En la actualidad, marca el 2,1%, pero los indicadores avanzados dan valores de hasta el 3%. Una cifra alta que obligara a la FED a incrementar el ritmo, ya de por sí alto, de subida de tipos con el consiguiente enfriamiento que conllevan dichas políticas. El siguiente punto, podría ser una caída de la economía que podría alcanzar la recesión.
Más allá de conspiraciones sobre recesiones o no, de momento la economía crece bien, si es cierto que existe recelo en los mercados. La subida del precio del petróleo, el Ibex 35 se deja un 7% en lo que va de año sin dividendos, y está con tendencia bajista. También han empezado a corregir el Eurostoxx600 o los indicadores de la OCDE han empezado a aplanarse. La cautela es la nota predominante en los próximos meses en los mercados.
