La incertidumbre alrededor del mercado inmobiliario en el sector terciario en España no para de aumentar. La evolución a la baja de un sector que engloba hoteles, oficinas, centros comerciales… se debe principalmente a la caída constante experimentada por el Ibex 35 durante los últimos meses. De hecho, el último día de bolsa de marzo el Ibex 35 cerró con una perdida mensual del 2,4% lo que lo llevó a cerrar en los 9.600,4 puntos. El dato es más preocupante al ver el valor trimestral: el descenso es aún más claro con una caída de un 4,4%. A pesar de estos datos, el 2018 promete ser un buen año.
La relación entre los datos del Ibex 35 y la coyuntura inmobiliaria es una conclusión extraída del índice de mercado elaborado por Deutsche Hypo. La entidad bancaria alemana en colaboración con la empresa independiente especializada en análisis de datos bulwiengesa AG, ha sido la encargada de elaborar este índice. Gracias a este estudio, cualquier inversor podrá revisar periódicamente la evolución de la coyuntura inmobiliaria de Alemania, Gran Bretaña, Francia, Polonia, España y Países Bajos.
Los primeros datos recogidos por este informe no han sido demasiado esperanzadores para el sector. España tampoco sale bien parada de este índice.
Después de que la coyuntura inmobiliaria española empezara a perder progresivamente fuerza desde finales del tercer trimestre de 2017, a finales del primer trimestre de 2018 esta tendencia ha logrado estabilizarse ligeramente. De hecho, si bien se sigue observando una tendencia general a la baja con un -0,3% de variación mensual, el descenso ha sido claramente más moderado y los datos se han mantenido casi al mismo nivel que el del año anterior con un valor actual de 200,4 puntos. En cambio, si se comparan los datos trimestrales, la coyuntura inmobiliaria refleja un mayor agotamiento, como así lo constata la caída del 2,8% inter trimestral.
Sin embargo, los expertos inmobiliarios no perciben el clima para hacer negocios demasiado negativo. De hecho, los datos del índice de clima económico “Economic Sentiment Indicator” (ESI) bajan un 1,1% quedando en 109,0 puntos en comparación con el mes anterior y, por trimestres, los resultados arrojan un resultado muy similar (-0,9%).
ESPAÑA, EN UN PUNTO DE INFLEXIÓN
En este sentido, Maite Linares, directora de la oficina de Deutsche Hypo en España, señala que “debido al notable crecimiento económico experimentado y al gran interés por parte de los inversores internacionales, la inversión en activos terciarios en España en 2017 se ha mantenido, con 13.000 millones de euros, alta un año más.
Sin lugar a duda, el mercado inmobiliario en España ha experimentado una clara recuperación y sigue cobrando cada vez más importancia en Europa. No obstante, desde el trimestre anterior y en el primer trimestre de 2018 se vienen observando síntomas leves de madurez en el ciclo, reflejándose ahora también en la caída del índice REECOX de España», afirma Linares.
CATALUÑA, EN EL PUNTO DE MIRA
Algunos expertos han enfocado este desplome de la inversión inmobiliario en el sector terciario como consecuencia de los problemas en Cataluña. Pero Linares no tiene tan clara esta teoría: «Por otro lado, si bien el referéndum sobre la independencia de Cataluña no tuvo inicialmente los efectos negativos que se habían temido, la situación política ha generado puntualmente inseguridad en la inversión. Los pronósticos para 2018 prevén un volumen de inversión similar al de 2017 y, pese a los datos moderados del primer trimestre, confío en que este año seguirá siendo bueno para el sector».
UN ÍNDICE BASADO EN CINCO VARIABLES
Los valores del índice REECOX -elaborado por la entidad alemana Deutsche Hypo- se calculan para cada uno de los seis países -incluyendo España- mediante cinco variables de entrada. En España son el Ibex 35, el índice inmobiliario ES BCN 5, el índice de clima económico “Economic Sentiment Indicator” de la Comisión Europea para España, los tipos de interés del BCE y los tipos de interés de bonos estatales españoles a diez años. Para los otros cinco países se emplean índices y datos equivalentes.
La selección de estas variables lleva diez años demostrando su validez en Alemania, teniendo en cuenta que “la coyuntura inmobiliaria está influida por la evolución de las inversiones y los beneficios en el sector inmobiliario, datos estos que, a su vez, están influidos por los parámetros económicos más importantes”, explica Sabine Barthauer, miembro del Consejo de Administración de Deutsche Hypo.
De las cinco variables de entrada se obtiene para cada país un valor representativo de su respectiva coyuntura inmobiliaria. Los diferentes valores obtenidos se comparan en el ojo inmobiliario REECOX (ver gráfico y descripción más abajo). “El ojo inmobiliario REECOX aúna todos los datos disponibles sobre la coyuntura inmobiliaria europea en un único gráfico, por lo que posee un alto valor representativo”, sostiene Barthauer. Asimismo, el índice Deutsche Hypo EuroScore refleja cómo es la evolución general de la coyuntura inmobiliaria europea.
PREOCUPACIÓN POR EL FUTURO
Lo cierto es que el inicio del año 2018 no ha sido bueno. De hecho, todos los índices se muestran a la baja. El primer informe REECOX correspondiente al primer trimestre de 2018 presenta un índice Deutsche Hypo Euro-Score de 241,6 puntos. Según este valor, la coyuntura inmobiliaria europea ha sufrido una ligera caída con respecto al trimestre anterior (Euro-Score de 249,8 puntos), si bien sigue estando a un nivel bastante alto. A principios de este año, han bajado los valores de las coyunturas inmobiliarias de los seis países analizados, sobre todo Gran Bretaña, con una caída de un -4,2%. En todos los países, esta evolución se debe a la caída de los índices bursátiles.
Con los datos en la mano Barthaurer avisa de un posible nuevo punto de inflexión en el sector inmobiliario: “Aunque la coyuntura sigue estando a muy buen nivel, llama la atención cómo por primera vez desde mediados de 2016 se observan cada vez más indicios de desaceleración en la coyuntura inmobiliaria europea”, señala Barthauer. “Si esta tendencia se mantiene en el segundo trimestre, podría ser este un aviso de la llegada de un nuevo punto de inflexión”.
