La batalla por fijar un precio “equilibrado” de alquiler de la superficie comercial de los aeropuertos de la red de Aena está lejos de solucionarse. De hecho, sería más preciso señalar que el verdadero conflicto, ese que se va a dirimir en los tribunales, no ha hecho más que empezar. Ante la amenaza de Aena de ejecutar los avales por los impagos a partir del 2 de marzo, las firmas comerciales planean acciones legales colectivas y llevar al gestor aeroportuario ante la Justicia europea.
Más de la mitad de los comercios alquilados rechaza la rebaja unitaleral del 50% del pago de la renta mínima garantizada de los operadores impuesta por el gestor aeroportuario. Estas empresas irán a por todas: “ningún aeropuerto de Europa está haciendo lo que pretende Aena, todos están reduciendo la rentas en función de los pasajeros”, explica a MERCA2 Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher Jausas y asesor de la Plataforma de Afectados de Centros Comerciales (PAC).
Mientras fuentes consultadas de Aena manifiestan su “buena voluntad” y expresan el “ánimo de que no se judicialice el proceso para mantener la continuidad de los servicios y la actividad” en los aeropuertos, los comerciantes disidentes con la decisión del gestor aeroportuario hablan de “una imposición” que busca “expulsarles de los aeropuertos”, lo que supondrá cierres de negocios y la pérdida de miles de empleos.
Otro de los argumentos que exponen las firmas opositoras a la reducción del alquiler promovido por Aena es que tenga una vigencia hasta el 8 de septiembre de 2021, “fecha en la que estará lejos de estar solucionado el problema derivado de la caída de pasajeros por la pandemia”. En este contexto, los afectados recuerdan que la medida afecta tanto a grandes como a pequeñas compañías.
Por eso, desde la Plataforma de Afectados de Centros Comerciales (PAC) se han pedido o están en curso medidas cautelares para más de un centenar de casos en busca de la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’, por la cual se deja sin efecto el contrato o se modulan o modifican las prestaciones exigibles pactadas, en las que las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles y con daños extraordinarios abren una puerta a una interpretación más extensiva y lógica del obligado cumplimiento de lo libremente estipulado en cualquier negocio jurídico.
Por otro lado, la acción colectiva se centrará en “la posición de dominio de Aena reconocida por la propia CNMC, por lo que, si la negociación fracasa, los arrendatarios no tendrán más remedio que pedir el amparo de la propia CNMC o los tribunales”, manifiesta el socio del despacho de abogados que asesora a la plataforma de afectados.
“Aena es un monopolio legal, no hay otro operador en España, tiene unas obligaciones, no puede poner unos precios excesivos que se apropien de los márgenes de los operadores y que los expulse de los aeropuertos”, insiste Ruiz de Villa. Por eso, las firmas comerciales apelan al Ejecutivo “para solicitarles que medien en el conflicto de forma que no se pongan en riesgo los más de 12.000 empleos de las empresas afectadas”.
Los arrendatarios de Aena denuncian condiciones abusivas y precios excesivos, de forma que “intentamos negociar con Aena y no hay manera, que mediaran los ministros y los sindicatos, pero nada, ni caso”, asegura Ruiz de Villa, “se niegan a negociar con nosotros”, concluye.
Así las cosas, los operadores que sí han aceptado las condiciones de Aena tendrán un mes -desde el 2 de febrero- para realizar el primer pago de las facturas que el gestor aeroportuario ya está enviando. Sin embargo, y ante la oposición de más de la mitad de los operadores, superado dicho plazo Aena deberá cobrar el 100% del alquiler a aquellos que no acepten la rebaja actual. Tanto es así que la empresa semipública “ha anunciado que se van a ejecutar los avales” a los que no efectúen el pago.
En este sentido, la propuesta de Aena de cobrar el 50% de este alquiler mínimo (que puede llegar a 3M€/año para restaurantes y 1,5M€/año para tiendas de conveniencia) se considera “totalmente desproporcionada en el actual entorno de caídas de tráfico y ventas de hasta el 90%”, para los comerciantes que se oponen a la reducción del alquiler que trata de imponer Aena. Además recuerdan que el arrendamiento comercial en los aeropuertos es más caro que en los centros comerciales, al tener asegurada una afluencia de público en circunstancias normales.
En este sentido, los arrendatarios que no dan su conformidad a la decisión unilateral de Aena consideran que los que han aceptado la medida, lo hacen “por evitar males mayores”, en otras palabras “por la amenaza de volver al 100% de renta” en caso de no dar por bueno la reducción del 50% del alquiler.
Por eso, las empresas afectadas están preparando junto a la firma jurídica Fieldfisher Jausas “un informe pericial sobre la ratio de alquileres y ventas de todos los operadores a través de una plataforma, para hacer una denuncia en Europa y también en los tribunales españoles”.
AENA, LASTRADA COMO TODOS
El gestor aeroportuario recuerda que el tráfico ha caído un 70%, lastrando también los ingresos propios de la actividad aérea. De ahí, la necesidad de “ajustar el alquiler de forma equilibrada para ambas partes”, explican fuentes consultadas por MERCA2. Recuerdan que durante el primer estado de alarma -desde el 15 de marzo hasta el 20 de junio de 2020- hubo una exención del pago, del 100% del alquiler, para los inquilinos de los locales comerciales
De esta forma, la empresa plantea una reducción del 50% de la renta mínima a partir del 21 de junio de 2020 y hasta el 8 de septiembre de 2021. Pero para los arrendatarios del suelo comercial consideran esta medida insuficiente porque “se tardará años en recuperar la rentabilidad” de sus negocios.
Desde Aena se defienden de las acusaciones de los comercios alegando que la pandemia les ha afectado a todos y que el gestor funciona como una empresa privada y que ante la caída de los ingresos derivada de las restricciones de movilidad también se ven en la obligación de defender los intereses de sus trabajadores y accionistas.
Aena y tiendas y restaurantes, arrendador y arrendatarios, se verán las caras en los tribunales donde, si ninguna de las partes accede a las exigencias de la otra, será la Justicia la que determine la solución al conflicto.
