Tras un 2020 caracterizado por el estallido de la pandemia del coronavirus, el 2021 viene marcado por las consecuencias económicas de esta crisis sanitaria. En el sector inmobiliario se registrarán caídas en el precio de la vivienda de segunda mano y los futuros compradores podrán encontrar ‘gangas’.
Las crisis económicas siempre son fuente de oportunidades, y esto es lo que han debido pensar muchos inversores y compradores potenciales, que analizan el sector en busca de oportunidades. La oferta inmobiliaria existente, más la que ahora saldrá al mercado proveniente de propietarios que buscan liquidez o reducir gastos en segundas viviendas o pisos provenientes de herencias, provocarán una caída de los precios.
En declaraciones para MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, asegura que las operaciones de compraventa de viviendas aumentarán un 15%, con una caída de precios de hasta un 15% en el segmento de segunda mano, frente al 2% en el caso de la obra nueva.
Así, el número de compraventas aumentará hasta las 375.000 unidades, entre nuevas y usadas, lo que supone un crecimiento del 15% con respecto a las previsiones a cierre de 2020, que se establecía en 325.000 inmuebles.
Aunque aumentará la demanda, el plazo necesario para materializar la venta será mayor, y esto implicará una bajada en los precios y un mayor poder de negociación por parte de los compradores. Todo dependerá de la necesidad de venta que tengan los propietarios de estos activos, así como de los cambios normativos que penalizan la propiedad de viviendas.
En este sentido, el economista alerta de que “en el mercado no se casarán fácilmente oferta y demanda, originando distorsiones importantes. La clave radicará en la aplicación más o menos rigurosa de la legislación antidesahucios y de la limitación del precio de los alquileres, ya vigente en algunas comunidades autónomas”.
Los expertos del sector destacan que ya existe una descompensación entre el mercado de obra nueva y el de segunda mano. Las últimas cifras del Índice de Precios de Vivienda del INE pertenecientes al tercer trimestre de 2020 muestran un incremento del 0,8% en el mercado de segunda mano, una cifra que asciende hasta el 7,5% en la obra nueva.
Por su parte, desde Solvia prevén un ajuste en torno al 5% en la vivienda de segunda mano, y la estabilización del valor de los inmuebles de nueva construcción.
CAÍDA DE LA DEMANDA
Pese a una mayor oferta inmobiliaria, los malos datos que los expertos auguraban para el último trimestre de este año se van a retrasar hasta comienzos de 2021, teniendo que esperar hasta 2022 para volver al nivel de ventas y de alquiler de viviendas registrado en 2019.
En este sentido, un informe elaborado por Colliers International señala que la demanda podría llegar a caer un 25% en 2021 respecto a 2019, si el contexto económico no mejora.
En cuanto a la construcción de obra nueva, la consultora prevé una reducción de la actividad del 30% en 2019 con respecto a los datos de 2018. Así, se levantarán unas 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder a niveles de 2016.
Desde pisos.com señalan que las bajadas se sucederán durante todo 2021 y, en menor medida, en 2022, por lo que en este año se podrían alcanzar devaluaciones entre el -5% y el -7. Pese a estas rebajas de precios, la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
LA TERRAZA, UNA OBSESIÓN
La pandemia del covid-19 ha provocado un tsunami en la vida de los españoles, que cambiaron la percepción de sus viviendas y aparecieron las nuevas necesidades que su hogar no podía cubrir. De ahí que aumentara la búsqueda de inmuebles más amplios y, sobre todo, con terraza.
En cuanto a la tipología media de la vivienda más demandada durante el pasado año, ha sido un piso de unos 95 m2 construidos, 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.
Entre los factores más determinantes para buscar inmueble actualmente se incluyen los espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar e, incluso, la eficiencia energética de las viviendas. En este sentido, se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamiliares en los extrarradios de las grandes ciudades, donde los inmuebles suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas.
BENEFICIOS DE LA COMPRA
La vivienda se mantiene como un activo rentable para invertir. Según las últimas estimaciones del Banco de España, la vivienda es uno de los pocos activos que ofrece una rentabilidad positiva notable y que aún puede tener recorrido al alza.
Aunque la rentabilidad ha cedido hasta el 5,6%, desde el 6,8% alcanzado en los meses precios al covid-19, sigue siendo un activo con el que obtener ganancias, especialmente a través del alquiler.
Además, los tipos de interés hipotecarios se encuentran más bajos, y esto es un aliciente para los compradores con recursos para adquirir un nuevo inmueble y contratar una hipoteca. Según Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, las condiciones de financiación siguen siendo atractivas y, pese a existir factores negativos que pueden desincentivar la compra para inversión debido a la incertidumbre económica y las regulaciones de los precios de los alquileres, “se están produciendo buenas oportunidades de compra para aquellos que tienen una necesidad real de adquirir una vivienda”.
Sin embargo, uno de los factores que desmotivan a los compradores potenciales es que los bancos mantienen sus estrictas condiciones a la hora de facilitar este tipo de concesiones.
Por otro lado, otra de las ventajas del alza en los ‘chollos’ inmobiliarios, es que surgen oportunidades de compra de segundas viviendas en zonas con poca población. Las medidas para garantizar la distancia social y la búsqueda de lugares con menos aglomeraciones han cambiado las perspectivas de los españoles a la hora de elegir un lugar para su segunda residencia. Así, ahora son mucho más valoradas las provincias y municipios con menos población.
