Comprar un piso en pleno centro de Madrid se está convirtiendo en una misión imposible. El metro cuadrado se paga a más 4.000 euros y curiosamente vender por importes superiores a 700.000 euros es muy fácil. Este fenómeno, que comienza a ser un problema para algunos compradores y ha activado viejas alarmas, recibe el nombre de microburbuja por las zonas en las que se concentra. Pero, ¿qué o quién está detrás de todo esto?
“Hay apartamentos pequeños en pleno centro que se venden en un día por 300.000 euros y encima son para reformar o incluso semisótanos”, denuncia una compradora a MERCA2. Esta compradora explica que lleva meses intentando adquirir una casa en el centro de la capital y ni siquiera consigue concertar una cita porque los pisos se venden en cuestión de un día. Eso mismo es lo que le dijeron en una inmobiliaria donde quería poner en venta su actual piso. El problema no es vender su vivienda, sino comprar una nueva.
Esta historia no es única ni aislada, es una realidad que se repite. Y lo peor es que recuerda a la famosa burbuja inmobiliaria de 2008, donde los precios desorbitados y la especulación estaban a la orden del día. Todo ello desembocó en la crisis económica que todos conocemos, aunque en este caso las circunstancias y características son distintas. Solo hay que mirar a la capital.
“Ha vuelto el interés por la compra de vivienda. En ciudades como Madrid crece a un ritmo muy fuerte. Hay que estar alerta porque, aunque no estamos ante un boom inmobiliario, si se están produciendo microburbujas en algunas zonas”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa.
Y más concretamente en zonas del centro. Desde Fotocasa reconocen que antes solo había tres distritos en Madrid –Chamartín, Chamberí y Barrio de Salamanca– donde el metro cuadrado superaba los 4.000 euros. A estos se suman ahora otros tres: Centro, Moncloa y Retiro. “El precio en algunos barrios ha crecido un 22%, como por ejemplo en Tetuán”, indica Toribio. De esta forma, Madrid es la segunda comunidad más cara para comprar una vivienda y la segunda donde más han crecido los precios.
¿Quién está detrás?
Lo cierto es que basta con intentar comprar o vender una casa para saber a qué temperatura se mueve el termómetro del sector inmobiliarios. Desde MERCA2 hemos realizado una investigación en los portales de compraventa Idealista y Fotocasa y hemos comprobado los elevados precios de las casas de segundo uso en el centro de Madrid. Por poner un ejemplo, el precio medio de viviendas de 130 metros cuadrados en el Paseo de la Castellana se sitúa entre 600.000 y 700.000 euros –entre 4.600 y 5.400 euros el metro cuadrado–.
Por encima incluso del precio de mercado, la demanda es tan amplia que se venden en cuestión de días. Pero, ¿quién tiene realmente este dinero para comprar casas por este valor? Desde MERCA2 hemos comprobado que los vendedores de estos inmuebles reciben más de 30 llamadas al día y 40 emails de particulares, agencias inmobiliarias o empresas. De hecho, existen verdaderas luchas entre agencias y empresas por conseguir quedarse la casa.
Idealista y Fotocasa permiten anunciarse de forma gratuita durante una semana y un año, respectivamente. Ambos portales han multiplicado los anuncios de venta de casas en la capital.
Así, en la actualidad nos encontramos con dos tipos de perfiles en la compraventa. La demanda embalsamada, es decir, aquellos que quieren cambiar de vivienda y ahora tienen posibilidad de comprar gracias a una mejoría de las circunstancias económicas. Y la otra cara del sector es la de empresas inversoras que usan esas viviendas para su alquiler. En El Idealista algunos anuncios se publicitan bajo el cartel “ideal para inversores”. Un claro ejemplo de búsqueda de este perfil.
Las microburbujas del alquiler turístico
Pero cuando hablamos de alquiler no nos referimos al tradicional alquiler residencial, sino al turístico. Y es que detrás de la compra de estas viviendas se encuentran muchas empresas o fondos que más tarde alquilarán estas casas a turistas y visitantes.
Ya está ocurriendo en Barcelona. Cerca de 150 familias de Sant Joan Despí temen quedarse sin casa después de que un grupo inversor, vinculado a Goldman Sachs, haya conseguido la propiedad del edificio donde viven de alquiler. Este impone subidas de alquiler del 40% con el fin de echar a los vecinos. El barrio está cerca del centro y podría terminar teniendo un uso turístico.
Según fuentes del sector, Madrid está llamada a vivir este verano el nuevo boom de los pisos turísticos. Situación que ahora acapara Barcelona. Y ya hay dos indicios que apuntan a todo ello. El primero son estas microburbujas que se están dando en el centro de Madrid con la venta de viviendas –a las que se suman elevados alquileres residenciales–. Visitantes y turistas optan por alquilar casas en el centro de la ciudad a través de plataformas como Airbnb. Es más barato y más cómodo que un hotel. Y además, la ubicación céntrica de estos alquileres turísticos fomenta estas microburbujas.
Problemas para limitar
El segundo síntoma viene dado por una regulación que no está clara ni desde el punto de vista de la limitación a los pisos turísticos ni desde el ente que debe poner coto. Lo que permite resquicios legales para las plataformas. Para el Ministerio de Turismo “es un problema relevante”, pero como está descentralizado en las CCAA, se lava las manos.
Y ahora, la Comunidad de Madrid se ha desentendido de este asunto totalmente. Recientemente, anunció que eliminará de su decreto de pisos turísticos la limitación de 90 días para alquilar este tipo de inmuebles, “para que los ayuntamientos puedan regular desde el día uno”, al tiempo que prohibirá el alquiler de habitaciones para este fin.
El Ayuntamiento de la capital, liderado por Manuela Carmena, es consciente de este problema desde hace tiempo. El consistorio avanzó que limitará a 90 días el tiempo de alquiler de pisos turísticos sin licencia, aunque se abre la puerta a que baje a 60 días como ya ocurre en ciudades como Ámsterdam. Sin embargo, esta medida está en el aire. Y solo quedan cuatro meses para verano.
¿Hasta dónde llegarán?
La compraventa de viviendas subió el 14,6% en 2017 respecto al año anterior y sumó 464.423 transacciones, con lo que encadenó cuatro años consecutivos en positivo y se anotó su mayor avance desde 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El 82,1% correspondió a casas usadas, con 381.163 operaciones.
En el conjunto del ejercicio, la venta de viviendas subió en todas las autonomías, lideradas por Castilla-La Mancha (24,7%), Madrid (18,9%) y Comunidad Valenciana (18,1%).
Las previsiones para este año siguen siendo de crecimiento. “Vamos a asistir a nuevas subidas alcanzando el medio millón de operaciones de compraventa en 2018”, anuncia Toribio, que advierte de que todo dependerá del contexto económico en el que estemos.
A este ritmo de compraventa podrían darse nuevas microburbujas durante 2018 o simplemente llegar a su tope. Ningún experto se atreve a aventurarse. Lo único cierto es que detrás de este nuevo fenómeno de precios desorbitados en zonas concretas del centro se encuentra el boom del alquiler turístico en Madrid.
