Las grandes promotoras insisten en que el precio de los residenciales de obra nueva no va a caer, ya que el mercado no se encuentra saturado y no hay excedente de promociones anteriores. Pero en los portales inmobiliarios se empiezan a registrar rebajas en algunas nuevas promociones, que pueden alcanzar hasta un 15%.
El sector inmobiliario se recompone tras la paralización de las obras por el confinamiento decretado por el Gobierno y el retraso en la entrega de algunas promociones. Las promotoras coinciden en que no supondrá un gran impacto ni en el mercado ni en las propias compañías.
De hecho, los promotores han retomado su actividad, registran una mayor demanda y no prevén una bajada en los precios de sus promociones. Pero no todas las promociones se mantienen impasibles a la crisis en Madrid y van en aumento las rebajas. Por ejemplo, la promotora Zedant ha recortado un 7%, de media, el precio del Residencial Cantueso, 76, en Valdeacederas, en el distrito de Tetuán.
Mientras que la comercializadora Engels&Völkers ofrece una rebaja del 13% en las últimas unidades disponibles de la promoción ubicada en la calle Toledo 87, en el castizo distrito de Lavapiés. Se trata de una oferta muy suculenta, tras rebajar el precio desde los 829.000 euros hasta los 719.000 euros por una vivienda de 135 metros cuadrados y dos dormitorios.
Estos descuentos demuestran que no todas las promotoras gozan de músculo financiero y un nivel de endeudamiento bajo. El azote de la pandemia ha provocado que algunas compañías no cuenten con un flujo de caja operativo positivo, o que necesiten conseguir liquidez más rápidamente.
REBAJAS DEL 2% AL 5%
En declaraciones a MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, asegura que los precios de la vivienda nueva caerán muy poco en 2020, en torno a un 2% de media en primera vivienda nueva, mientras que en la segunda residencia nueva caerá un 5%.
Además, sostiene que el precio de la obra nueva continuará ajustándose lentamente a la baja en 2021 y 2022, entre el 2% y el 5%. En este sentido, el precio no se ajusta a la baja de forma inmediata, sino que lo hace muy lentamente ya que la vivienda nueva no es tan sensible a la demanda como la usada, porque la oferta es muy reducida para el nivel de demanda solvente habitual, que fácilmente excede en dos o tres veces a la oferta existente.
Julián Salcedo explica que el promotor de vivienda nueva apenas dispone de margen para bajar el precio sin renunciar a una rentabilidad adecuada, porque el peso del coste del suelo y del coste de construcción no se lo permiten, así que solo puede jugar con su margen. “Por ello, en 2020 veremos que los precios se mantienen, incluso puede que algunos suban, por la presión de la demanda” añade.
Sin embargo, el economista va más allá y se plantea que la cuestión no es si caerán los precios de la vivienda nueva, sino cuánto caerá la producción. “Los visados de obra nueva ya registran una caída del 30%, y si continúan los contagios y se producen nuevos rebrotes que lleven a nuevos confinamientos y paralización de actividades, se reducirá mucho la oferta, puede que hasta un 50%, lo que hará que los precios de venta no bajen”.
Por otro lado, las estimaciones de compraventas apuntan a que se reducirán en 2020 un 20-25% sobre el año anterior, “aunque esto no es significativo porque se trata de compraventas realizadas 2-3 años antes, que ahora se escrituran. El efecto sobre las compraventas se notará en los próximos 2-3 años, por las menores realizadas desde marzo”, afirma Salcedo.
LAS GRANDES SACAN PECHO
Las grandes promotoras acercan posturas y descartan una rebaja de precio, ya que no tienen excedente de promociones anteriores y gozan de una alta demanda en sus proyectos actuales.
En este sentido, en una entrevista concedida a este medio, el CEO de Aedas Homes, David Martínez, explicó que “nos encontramos ante un contexto de mercado único pero que afrontamos, no sólo desde Aedas sino desde el sector en general, con unos balances muy sólidos y un nivel de endeudamiento bajo mínimos. En nuestro caso, además, contamos con un flujo de caja operativo positivo”.
Por su parte, durante una webinar celebrada en junio, Jorge Pérez, CEO de Metrovacesa, auguraba que “habrá promotores pequeños con un balance pequeño que deban bajar el precio de sus promociones residenciales para conseguir liquidez”.
E incluso, para algunas promotoras está siendo un año crucial. Según explicaba José Carlos Saz, CEO de Habitat, “junio fue el mes récord en ventas desde 2018, algo espectacular. No hemos tenido cancelaciones y en septiembre-octubre acabaremos las entregas fijadas para este año”.
