El sector inmobiliario cambia a una velocidad de vértigo. Las cuentas de Metrovacesa, y el resto de promotoras, alertan de un cambio profundo en las preferencias de los compradores. Las de la socimi Merlin Properties, el mayor arrendador retail y unos de los mayores en oficinas de España y Portugal, ponen de manifiesto otras transformaciones también profundas: tanto en forma de nuestra forma de trabajar como en la de comprar. De hecho, la caída de metros cuadrados contratados fue del 44% en oficinas y hasta del 64% en centros comerciales.
Nadie posee una bola de cristal para predecir el futuro, pero no se antoja fácil. El cambio que acelerado el covid-19 amenaza con llevarse por delante muchas de las creencias que hasta ahora teníamos sobre los negocios. Aunque la pregunta es cuándo. Merlin ha logrado frenar la sangría en el primer semestre gracias a retrasar pagos, solo percibió un 37% de los arrendamientos en centros comerciales, y renegociar a la baja los precios. Con ello, ha mantenido un volumen de ocupación cercano al 90% de media en todas sus áreas de negocio, lo que ha supuesto un respiro importante.
El próximo año y medio será crucial para conocer como de profundo es el cambio. Para entonces, podremos conocer más de cerca cuántos de los 137.266 metros cuadrados de oficinas que no se ha colocado en el primer semestre de 2020, frente al de 2019, se deben al parón económico por el confinamiento y cuántos nunca más se recuperarán. Al igual que ocurre con los centros comerciales o los locales retail a pie de calle. Incluso, cuál de esa superficie nunca volverá a ser un sitio de ocio para reconvertirse en un almacén.
EL BOOM DE OFICINAS EN MADRID HA TOCADO TECHO
Aunque, lo que sí parece más evidente es que sobresaldrán las zonas premium, sean oficinas o zonas de ocio, por encima de las periféricas. Al menos, esa es la primera lección que han ido dejando las cuentas de las firmas inmobiliarias. De hecho, en Merlin la caída de las contrataciones en Barcelona, del 33%, ha sido mucho menor que en Madrid, de hasta el 45%. ¿La razón? Cuenta con una cartera de mayor calidad. También, las renovaciones han sido mayores, en porcentaje, y la ocupación es del 95% frente al 89%.
Pero más allá de la calidad de las infraestructuras o la zona, también es cierto que Madrid parece haber tocado techo. El incremento de la renta cobrada en el primer semestre es tan solo del 1,7%, mientras que la de Barcelona se ha disparado hasta un 15,7%. Hasta el punto, de que Incluso, la ciudad condal ha igualado a la capital de España en renta por metro cuadrado con 17,6 euros, bajo los datos de la socimi. Otra firma inmobiliaria, Arima, también presentó una cifras perturbadoras para sus oficinas de Madrid fuera del centro con una caída importante de la ocupación.
En definitiva, en pocos meses todo se ha dado la vuelta. Las grandes firmas inmobiliarias que se caracterizaban por captar inversores cautos y con preferencia por los dividendos se han convertido en inversiones demasiado arriesgadas. La gran mayoría, ya sean constructoras, promotoras o socimis (o los llamados reits internacionales) apenas cuentan con un 50% de valoración respecto a sus cifras antes de marzo e incluso algunas ya han quebrado. Y, lo peor, no tiene pinta de que cambie la situación en el corto plazo ni siquiera con la llegada de la vacuna.
