En los últimos años los grandes centros comerciales se han convertido en el epicentro del grueso de la inversión en España. Entre 2016 y 2017, solo en compraventas de establecimientos se han movido en España más de 6.000 millones de euros. De hecho, solo en este 2017, tres de las cinco mayores transacciones en Europa por este concepto se han llevado a cabo en España.
El frío siempre ha sido el primer gran aliado de estos gigantes del ocio. Las bajas temperaturas han ayudado a modelar el modo de consumo de ocio en España, ahora los centros comerciales ya no son un lugar al que solo ir a pasar una tarde de compras o al cine. La tendencia ha obligado a ir más allá, ya no es solo el ocio sino que visitar uno suponga una verdadera experiencia para padres, hijos, parejas o amigos.
Los hilos del ocio se mueven principalmente desde dos lugares en Europa: París y Madrid
La evolución de estos macrogigantes se ha visto reforzada, además, por las manos multimillonarias que aglutinan detrás. Los hilos del ocio se mueven principalmente desde dos lugares en Europa: París y Madrid. Las cinco corporaciones que más metros cuadrados tienen en forma de centros comerciales en España son francesas y españolas. Aunque en realidad, todas ellas deben rendir cuentas frente a un poder superior: los gigantes fondos de inversión norteamericanos.
Es lo que se conoce como la ‘ilusión de elegir’, sin que el consumidor sea consciente de que el dinero acaba en el mismo sitio. Para ello, se puede seguir el rastro de un euro que el consumidor gasta en un centro comercial español.
La primera ilusión es elegir el centro comercial. En la actualidad es difícil dar con uno no acaparado por las 10 corporaciones con más metros cuadrados. En España, existen cerca de 550 centros con más de 16 millones de metros cuadrados de superficie. Uno de cada cuatro metros de ese total pertenece a alguno de estos diez gigantes: Unibail Rodamco, Merlin Properties, Grupo Lar, Carmina, Klepierre, Intu Properties, GGC, CBRE, LSGIE o TH Real State.
En segundo lugar, cada ciudadano puede elegir la actividad de ocio que prefiera. Puede ir de compras, puede ir a un restaurante o una velada de cine. No importa que elija, porque sea la que sea deberá aportar una cantidad a ese gigante que por detrás mueve sus hilos en forma de alquiler. Decida lo que decida, el dinero acabará en el mismo sitio.
Los gigantes se concentran
El gigante de los gigantes en cuanto a metros cuadrados en España, no es otro que el fondo francés Unibail Rodamco. Se trata del primer grupo cotizado inmobiliario de Europa que posee más de 40.000 millones en activos comerciales. En España ‘solo’ posee más de 500.000 metros cuadrados de superficie. Entre sus centros enseña destacan La Vaguada, ParqueSur o la Maquinista en Barcelona.
El fondo francés está de actualidad tras lanzar una gigantesca OPA para adherir a unos de sus competidores. Unibail ha ofrecido unos 21.000 millones entre acciones y efectivo para comprar a Westfield, una firma especializada también en centros comerciales de origen australiana. El movimiento, de cerrarse, significaría la creación del líder inmobiliario mundial con más de 72.000 millones en activos.
La agresiva OPA lanzada por Unibail, llega días después de que otro de sus competidores llevara a cabo un movimiento similar. La promotora inmobiliaria británica Hammerson llegó a un acuerdo para adquirir a Intu Properties por unos 4.000 millones de euros, el pasado 6 de diciembre. El nuevo grupo mueve una cartera de activos valorada en más de 21.000 millones. Con este movimiento Hammerson ha intentado reducir distancias frente a Unibail, pero la firma francesa ha reaccionado rápido con su oferta sobre Westfield.
La firma adquirida, Intu, es conocida por sus movimientos en España. Este 2017, el fondo adquirió el centro comercial madrileño Xanadú por 520 millones de euros, en la mayor operación del año tanto a nivel nacional como en Europa. Intu Properties es la sexta firma con mayor superficie en metros cuadrados en España. Además, también protagonizo la mayor inversión en 2016 tras adquirir Puerto Venecia, en Zaragoza, que es el centro comercial más grande de España.
Los fondos franceses están muy presentes en los centros comerciales españoles. Aparte de la fuerte presencia de Unibail, otras marcas copan los primeros puestos en España. La sociedad Carmila aparece en el cuarto puesto, pese a que se unió al juego recientemente tarde. El grupo que está principalmente participado por Carrefour, BNP y Credit Agricole, nació en 2014. Entre sus inmuebles más importantes destacan As Cancelas en Santiago de Compostela y Los Alfares en Talavera de la Reina.
Casi con la misma superficie que Carmila se sitúa el también francés Klepierre. El REIT maneja más de 21.000 millones en activos y controla algunos de los centros comerciales más importantes de España, entre ellos: Plenilunio, La Gavia o Príncipe Pío en Madrid. El centro Gran Turia en Valencia o Augusta en Zaragoza.
Además de los gigantes franceses, todavía quedan reductos en manos españolas. Merlin Properties y Grupo Lar destacan dentro del grupo perseguidor en superficie de Unibail. La fusión de Merlin y Metrovacesa dio lugar a la mayor inmobiliaria de España, que acumula casi 400.000 metros cuadrados de superficie en centros comerciales. Entre sus centros estrella destacan Marinaleda City en La Coruña, Porto Pi en Mallorca o Las Arenas en Barcelona.
Detrás de todo están los pensionistas
Los grandes grupos que controlan los centros comerciales españoles, a su vez están intervenidos por otros gigantes. Por lo tanto, da un poco igual que el tipo de ocio que elija o el centro comercial en el que se realice, puesto que acaba en las mismas manos: los grandes fondos mundiales, en especial los de pensiones.
BlackRock, Vanguard Group o el Norges Bank son gigantes que están muy presentes en cualquier empresa del mundo. En el caso de estos fondos inmobiliarios su presencia es todavía mayor: por ejemplo, BlackRock posee cerca del 15% de Unibail, el 7% de Intu o el 5% de Klepierre. Por su parte, Vanguard alcanza el 9% en CBRE o más del 3% en Unibail. Mientras, el Norges Bank tiene presencia –algo más testimonial- en todas ellas.
Al final son los pensionistas de partes del mundo tan distintas como Noruega, Japón, Estados Unidos o Canadá los que más se benefician
Salvo el primero, los otros dos son fondos privados especialmente dirigidos a pensionistas. El Norges está dirigido única y exclusivamente a las pensiones noruegas, a salvaguardarlas y a incrementar el dinero destinado a ellas mediante un modelo de capitalización. En el caso de BlackRock –el mayor gigante del mundo- las pensiones son una parte de sus muchos brazos inversores, pero en este caso tiene muchos más.
En definitiva, al final son los pensionistas de partes del mundo tan distintas como Noruega, Japón, Estados Unidos o Canadá los que más se benefician del auge de los centros comerciales. Son sus fondos, lo que finalmente más beneficios obtienen.
Diferenciación para sobrevivir
El sector de los centros comerciales está mutando a pasos agigantados en los últimos años. Las últimas cifras ofrecidas por la AECC (Asociación Española de Centros Comerciales) muestran que la afluencia media a este tipo de centros cayó en 2016 un 2,8%, respecto a 2015. Las cifras en el mercado de alquiler también son importantes: son los centros comerciales prime los que acaparan mejores cifras, mientras que los secundarios caen en visitantes. Además, mientras en el primero de ellos existe un crecimiento en los ingresos por los alquileres de al menos tres de los puntos importantes –moda, restauración y supermercados, servicios e hipermercados- en los secundarios solo servicios esta al alza desde 2014.
Los centros comerciales no solo tienden a aglutinar cada vez más actividades, sino que cada es más importante la diferenciación. Es una evolución hacia un ‘parque de aventuras’ más que hacía una superficie que aglutina tiendas y otros servicios. Ahora se busca la experiencia por encima de todo.
Esta evolución del sector se denota porque los movimientos más importantes que se han llevado a cabo son con este tipo de centros. No es de extrañar por ejemplo, que el mayor movimiento del año haya sido la venta de Xanadú que reúne los requisitos anteriores debido a una diferenciación gracias a su particular terreno de esquí. También queda a la vista en los nuevos proyectos que aparecen en el horizonte.
Merlin Properties ha buscado amoldarse al nuevo concepto de centro comercial con su nuevo proyecto, X-Madrid. Se trata de la remodelación del antiguo Opción situado en Alcorcón que ahora se quiere convertir en un “anti centro comercial”. Las novedades van mucho más allá de la habitual mezcla de locales de restauración, ocio y moda para ofrecer experiencias: una zona de playa con zonas específicas para practicar el volley, un centro de buceo con una fosa de hasta 15 metros, un rocódromo, una zona de parkour y hasta una ‘mini ciudad’ del automóvil.
En los próximos años, el concepto de centro comercial seguirá experimentando cambios, pero no tiene pinta de que cambien sus dueños. Los gigantescos fondos norteamericanos seguirán siendo los dueños del ocio, cada vez más. Y es que aunque se piense que se elige, en realidad todos obedecen a unos mismos hilos y nada escapa de ellos. El próximo gran centro comercial lo estrenarán manos españolas, que detrás tienen especialmente al Banco Santander y al BBVA. Podría parecer que todo queda en casa, hasta que se descubre que incluso el Santander o el BBVA tienen entre sus socios mayoritarios a Blackrock –posee casi un 6% de ambos- Vanguard –posee cerca de un 4% de ambos- o Norges Bank –posee cerca del 1,5% de ambos-. Las mismas manos seguirán ahí.
