La panemia del coronavirus ha lastrado un inicio de año excepcional, pero CBRE prevé una reactivación de la inversión en el sector inmobiliario español en el segundo semestre, aunque a cierre de ejercicio el volumen captado se reducirá en torno al 30% respecto a 2019.
Durante la presentación de la edición especial del Market Outlook 2020, a la que MERCA2 ha tenido acceso, la consultora ha estimado que la inversión directa en activos inmobiliarios en el mercado español este año será de alrededor de 8.500 millones de euros, cifra muy por debajo de los más de 12.000 millones captados en 2019.
Entre enero y marzo, se registraron operaciones en el mercado de inversión inmobiliario español por valor de más de 4.000 millones de euros. En el segundo trimestre, la cifra alcanzó los 1.100 millones de euros, unas cifras que no se veían desde 2013.
BRECHA ENTRE COMPRADORES Y VENDEDORES
En cuanto al número de transacciones, según datos de CBRE de finales de junio, el 40% de las operaciones de inversión en curso antes de la declaración del estado de alarma se han visto afectadas.
No obstante, solo nueve procesos se han cancelado mientras que la mayoría han sido pospuestos. Los que iban aparejados a activos retail (exceptuando supermercados, que atraen un gran interés) y hoteles han sido los más impactados.
“El mercado de inversión se encuentra en un periodo de indefinición. Si bien sigue habiendo liquidez en el mercado, la actitud de los inversores ha virado hacia el wait & see y se ha acentuado la polarización del mercado”, afirma Marco-Gardoqui.
En un entorno de bajos tipos de interés, elevada liquidez y endeudamiento sostenible, los vendedores se resisten a bajar precios, mientras que los compradores consideran que la incertidumbre debe reflejarse en el precio.
Esta brecha entre comprador y vendedor es variable según el sector, la localización y el tipo de activo. Los inversores con perfil core continúan muy interesados en activos prime.
En este contexto, la financiación es más selectiva y se encuentra más restringida que al inicio del año, con mayores márgenes y apalancamiento más reducido.
Los fondos internacionales de deuda van ganando relevancia y CBRE estima que su liquidez es muy alta, con capital para financiar en estos momentos más de 60.000 millones de euros.
Su papel se verá reforzado en los próximos meses ante un previsible aumento de refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, por el endurecimiento en las condiciones de la financiación y ante el fin de las ayudas del ICO, especialmente en aquellos sectores más sensibles a los hábitos de consumo en ocio o modelos de negocio basados en ingresos recurrentes
RESILIENCIA DE LOS SECTORES
Por sectores, y ante la incertidumbre del escenario económico, el sector logístico, oficinas prime y activos operacionales (como vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, hospitales, etc.) lideran las preferencias de los inversores.
El sector logístico, con más de 500 millones de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad.
Para el resto del año, es previsible que las zonas más activas, Zona Centro y Cataluña, continúen y las previsiones de contratación giran en torno a los 450.000 m² y 380.000 m² respectivamente. Los niveles normales de contratación volverían en 2021, con alrededor de 550.000 m² y 450.000 m² respectivamente.
Según Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE, “el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de big players. Por ello,la reactivación llegaría con más intensidad en el cuatro trimestre del año, hasta alcanzar una inversión de 1.000 millones de euros, que en 2021 ascendería a 1.500 millones.
Además, la demanda procederá de inversores core sin necesidad de financiación, en búsqueda de producto que proporcione ingresos seguros y a largo plazo, como Sale & Leasebacks y proyectos built to suit”.
Según las previsiones de CBRE, la contratación de oficinas este año se reduciría en torno a un 50% respecto al año anterior en Madrid, y algo más en Barcelona. Aun así, el 75% de las empresas en búsqueda de espacio de oficinas antes del inicio del estado de alarma mantienen sus planes al cierre de este informe. Del 25% restante, un 15% los ha cancelado mientras que un 44% los han pospuesto sin fecha, de acuerdo con los datos manejados por CBRE.
En cuanto al sector de las oficinas, desde la consultora mantienen que “la contratación de oficinas se situaría en torno a los 420.000 m2 en Madrid y 260.000 m2 en Barcelona en 2021. En este caso hasta al menos 2022, en paralelo con una mayor recuperación de la economía, no veríamos cifras de contratación más normalizadas”.
Martínez Brioso añade que “el interés inversor por las oficinas continúa siendo alto, si bien la incertidumbre en cuanto a demanda y rentas han hecho adoptar una posición más cautelosa a los inversores en el corto plazo. A medida que se reanuden procesos de venta o se produzcan transacciones el actual gap entre comprador y vendedor se irá estrechando”.
ROBUSTED DEL MULTIFAMILY
El sector residencial, y concretamente el multifamily (que incluye el Built to Rent) captó en el primer semestre 1.560 millones de euros de inversión.
Precisamente, el sector residencial en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al covid-19. La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor.
“Prevemos que la inversión en el mercado multifamily en España seguirá creciendo en línea con el incremento previsto de vivienda en alquiler. Entre 2005 y 2018 el porcentaje del parque residencial en alquiler en España ha crecido un 43% hasta los 4,4 millones de unidades. Hasta 2024, se prevé que crezca otro 14% hasta representar más del 26% de todo el parque de vivienda nacional”, explica Martínez-Brioso.
