España ha dejado de ser mayoritariamente de propietarios de vivienda, y ahora hay nuevas tendencias como el build to rent, la entrada de nuevos agentes como los pisos turísticos, y nuevas fórmulas como el coliving. Sin duda, se está produciendo una metamorfosis del mercado inmobiliario del alquiler.
La última webinar organizada por SIMAPRO Home Edition, a la que MERCA2 ha tenido acceso, se ha centrado en el producto residencial en alquiler y en la oportunidad de inversión que la situación actual ofrece a los propietarios institucionales.
Para Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, la situación actual es muy diferente a la crisis de 2008. “Ahora no se trata de una crisis inmobiliaria, sino global. Afecta al sector, pero no como en la anterior crisis”, y añade que “el sector no será de los más afectados. Hay un consenso de que el residencial se verá reforzado”.
También destaca que el covid-19 “está comenzando a acentuar una tendencia que en todo caso venía de atrás, como es el desplazamiento del uso de propiedad al del alquiler”, y asegura que el sector inmobiliario va a ser un valor refugio a largo plazo, con menos volatilidad”.
ROTACIÓN DE SUELO
Por su parte, el CEO de Tempore Properties, Nicolás Díaz Saldaña, señala el cambio socio-económico que se está produciendo como el causante de “estar empujando a que la sociedad se mueva de la vivienda en propiedad a la vivienda en alquiler”.
Aunque España se sitúa a 9 puntos de la media europea en el porcentaje de vivienda en alquiler, desde Tempore aseguran que “los fondos de inversión no estamos parados, estamos esperando a que la economía se estabilice y poder analizar el impacto de las medidas aplicadas. La inversión va a volver porque hay una apuesta clara por el segmento residencial en alquiler”.
Sin embargo, señalan que “vamos a seguir teniendo un desequilibrio importante entre la demanda creciente y la oferta que aún es insuficiente en alquiler. Hay que pensar en la rotación de suelo y poner más suelo en alquiler».
Y aprovecha la ocasión para lanzar una idea: “La administración pública deberá recalificar suelo para crear vivienda social y ponerlo al servicio del alquiler”.
CAÍDA DE PRECIO
Para Eduardo Guardiola, director & Partner de CATELLA ASSET MANAGEMENT IBERIA, “se va a producir un ajuste de precio en el alquiler y las rentas tendrán que caer. Por nuestra parte, seguimos buscando el segmento del mercado para ofrecer alquiler con renta asequible”.
En este sentido, advierte de que los precios del alquiler caerán en menor medida, a corto plazo, que el precio de los inmuebles en venta. Pero cree que cuando disminuya la incertidumbre, se reanudarán las transacciones. “La cuestión es cómo la financiación bancaria estará ahí y con qué costes”, critica.
Además, señala que la emancipación de los jóvenes será más complicada tanto en este año como en 2021, y esto es debido a que hay mucha incertidumbre.
VALOR REFUGIO
“Los inversores se llevan fijando en los últimos años en el residencial en alquiler no por moda, sino porque huyen de volatilidad y apuestan por diversificar. Este mercado se caracteriza por una oferta bastante elástica, y la demanda es casi infinita”, explica José Carlos Torres, director de Inversiones para Hines España.
La capacidad que el producto residencial en alquiler tiene para sobreponerse a las oscilaciones coyunturales de los mercados es posible, tanto por el producto residencial que se oferta, como por el modelo de gestión de la cartera patrimonial en alquiler.
En su opinión esto último es lo que verdaderamente distingue al propietario institucional del particular, “que tiende a ser muy pasivo, a ofrecer un producto y poco más. En cambio, el propietario institucional es muy proactivo. No solo pone un producto, sino también unos servicios añadidos”.
En una comparación con otros segmentos inmobiliarios, asegura que “si en un contexto de crisis tú bajas la renta, alquilas el inmueble, mientras que, en otros sectores, aunque bajes la renta, no hay demanda”.
OPORTUNIDADES
Desde Tempore Properties mantienen una “apuesta total por el residencial en alquiler. Queremos cubrir la demanda en todo el territorio nacional, ya que hay demanda fortísima de este segmento”.
De hecho, el auge del alquiler se debe a un cambio en la estructura familiar, los gustos personales, así como en las preferencias de gasto. “La gente da preferencia a pagar por uso, y no por propiedad” comenta Díaz Saldaña, y destaca que “la tendencia de pasar al alquiler va a ir en auge. Todo depende de los experimentos que se hagan en materia regulatoria”.
Por otro lado, los expertos han coincidido en la imperiosa necesidad de profesionalizar el sector. “El mercado del alquiler va a dejar de ser arrendar un inmueble y ya está. Sino que va a ir acompañado de una serie de servicios”, explica el director general de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat.
DEMANDA MÁS EXIGENTE
Para Nicolás Díaz Saldaña, se va a producir un reequilibrio entre build to sell y build to rent. “Algunos síntomas que se empezaron a ver a finales de 2019 con un cierto agotamiento latente de comprar vivienda, con la llegada de la crisis este agotamiento se acucia”, afirma.
En su opinión, la mejor fórmula será combinar en una misma localidad fases de build to sell y otras de build to rent. Y destaca que “hay mayor voluntad para llevar a cabo acuerdos para realizar proyectos de rent. No es lo mismo construir para vender que para alquilar a particulares. Debemos poner el ojo en la definición técnica del producto para ser más eficientes en la gestión del día a día, ya que trabajamos con márgenes muy ajustados”, señalan desde Tempore Properties.
Por último, advierten de que “la demanda se va a convertir en más exigente, con necesidad de servicios adicionales, para que se sientan acompañados en todo momento por el propietario”.
