El Estado de alarma por la pandemia del coronavirus está azotando con fuerza a los pilares de la economía española, y ha provocado que gran parte del tejido productivo esté paralizado. Pero los expertos ya analizan cómo será la vuelta a la “normalidad”, y qué efectos tendrá en el sector inmobiliario.
Sin duda, la hibernación económica durante dos semanas, que supuso la paralización de la construcción, va a tener graves repercusiones en el sector del ladrillo. Pero los analistas aseguran que aún es pronto para cuantificar daños.
Sin embargo, Axis Corporate, firma internacional de consultoría de negocio, alerta de que, como consecuencia del impacto de la crisis sanitaria global, en el sector inmobiliario se va a producir una venta masiva de carteras de préstamos fallidos garantizados con hipotecas o NPLs (Non-Performing Loans) durante el último trimestre de 2020.
Se trata de créditos que se consideran definitivamente incobrables debido a que el deudor no tiene bienes o derechos que se puedan embargar como pago de la deuda, por lo que la entidad afectada tiene que provisionar la cantidad en sus resultados.
Estos créditos fallidos suponen para las empresas un esfuerzo adicional de ventas si quieren compensar las pérdidas económicas de los impagados. Pero para los compradores son verdaderas “gangas”, con descuentos muy potentes sobre el valor real de la cartera.
RAZONES PARA LA VENTA MASIVA
La venta masiva de carteras de préstamos fallidos vendrá motivada por tres factores principalmente, según la consultora. En primer lugar, el cambio en la regulación bancaria europea para NPLs que, previsiblemente entrará en vigor para 2021.
Esta modificación regulatoria provocará que la refinanciación de los préstamos se siga contabilizando como fallido, siempre y cuando los ingresos previstos caigan más de 1%. Este hecho hará que se clasifiquen como fallidos prudenciales y, por lo tanto, seguirán consumiendo recursos de capital.
Por consiguiente, el cambio en la regulación bancaria provocará que, antes de enero de 2021, la banca se encuentre interesada, aún más si cabe, en liberar de balance mediante la venta masiva de cartera.
Otro de los motivos que empuja a la venta masiva de la cartera de préstamos fallidos tiene que ver con los fondos que, ante la imposibilidad de cumplir con los objetivos de los planes estratégicos de negocio previstos para este año, debido la paralización de la economía por el covid-19, se deshagan del balance no estratégico hacia “players” más especialistas. O incluso que simplemente quieran complementar las pérdidas producidas por el parón que se ha producido en el mercado.
En este caso, los posibles compradores podrían ser grandes tenedores de vivienda residencial. Una opción que reforzaría la posición aventajada de algunas socimis y promotoras, que podrían sacar músculo con estas operaciones.
Por otro lado, podría cambiar el actual mapa dibujado en el sector del alquiler, en el que el 96% del parque de viviendas está en manos de pequeños propietarios, mientras que solo un 4% está en manos de grandes tenedores.
Y, la última razón que avala esta venta masiva, es que la convulsa situación actual genera incertidumbre en la propia valoración de los inmuebles y de los activos, en la que se producirá cierta “confusión” para establecer el precio de algunos activos inmobiliarios, tanto para el sector retail como el profesional, como ya ocurre en algunos países. De hecho, en cuanto a la inversión de estos activos, reinará la prudencia durante los primeros meses después del coronavirus.
Según el socio del área de Real Estate en Axis Corporate, José Masip, “en este escenario, se unen dos ingredientes ante esta incertidumbre: el comprador, que ante este nuevo entorno de shock puede ver como oportunidad o no la incertidumbre del mercado y, el vendedor, que no se encuentre dispuesto a modificar el precio, y dentro de sus posibilidades poder evaluar la mejor opción”.
Y pronostica que “la estabilización de esta incertidumbre se prolongue hasta verano, previendo que mejore a partir de septiembre”. Ante estas perspectivas, las compañías del sector inmobiliario, según Masip, tendrán dos opciones para superar este contexto adverso.
Por un lado, dinamizar los proyectos de digitalización empresarial para poder “rearmase” ante posibles segundas oleadas o nuevos contextos parecidos. Por el otro, ver este contexto como una oportunidad para rebajar los costes y los procesos asociados al negocio, con el objetivo de recuperarse lo antes posible.
“Al mismo tiempo que obtienen una eficiencia mayor que le reporte mayores márgenes y beneficios a corto plazo, sin descartar, que algunos puedan optar por una estrategia de oportunidad, ampliando su volumen de gestión mediante la compra de más cartera o mediante fusiones”, concluye.
LA ‘PRISA’ DE LOS BANCOS
Tanto el Banco Central Europeo (BCE), el Banco de España como los inversores han presionado en los últimos años a los bancos para que culminen la limpieza de balance antes de que se agote el ciclo alcista de la economía.
Y ante las señales evidentes de desaceleración, los principales bancos han pisado el acelerador. De hecho, entre septiembre de 2018 y septiembre de 2019, los principales bancos cotizados se deshicieron de casi 37.000 millones de euros en préstamos problemáticos (dudosos y adjudicados).
Pero ahora este cambio normativo previsto para 2021, pone en riesgo los objetivos de las entidades de reducir al entorno del 4%-5% sus ratios de morosidad, que miden el nivel de activos tóxicos sobre el total. Por lo que empezarán en los próximos meses la venta de carteras de préstamos, tanto de crédito promotor e hipotecario.
