La pregunta del millón en el sector inmobiliario no es la evolución de los precios ahora, ya que con la actividad detenida se espera una caída, sino qué podemos esperar en el corto plazo. Por desgracia para muchos, y por suerte para aquellos con capital suficiente para invertir en estos difíciles momentos, es que se produzca un súbito incremento de los mismos. Un aumento propulsado por una tendencia al alza en el sector, una oferta todavía muy pequeña, un incremento en el deseo comprador y los tipos más bajos en la historia.
La memoria de las personas suele ser caprichosa. Por lo general, olvidamos los malos recuerdos, mientras que los buenos los amplificamos salvo que la experiencia haya sido traumática. En dicho caso, no solo es muy difícil olvidar, sino que ante cualquier evento similar nos vuelve a la cabeza. Una extraña forma que tiene nuestro cerebro de creer que así nos salva la vida. Por ello, el derrumbe bursátil vivido semanas atrás nos hizo retroceder a la anterior crisis y, por ello (también), uno de los sectores más asustados en la actualidad es el inmobiliario. Todo ello, pese a que no hay grandes similitudes.
De hecho, en el aspecto inmobiliario prácticamente nada tiene que ver entre entonces y ahora. Por lo que intentar predecir el escenario en base al de 2010 o 2012 no servirá. La evolución del sector en cuestión se debe a muchos factores, pero se pueden resumir básicamente en dos: la inercia y las insondables fuerzas de la oferta y demanda. La cuestión es que salvo desastre político, la recuperación del negocio inmobiliario no solo va a ser rápida, sino que puede ser meteórica. «El repunte se verá en breve y la recuperación se prevé que sea fuerte», señala Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España.
LA INERCIA ACOMPAÑA AL SECTOR INMOBILIARIO
Pese a que la gran mayoría de veces se la obvia, la inercia es uno de los grandes motores del sector inmobiliario. Aunque también puede ser su freno, como ocurrió hace algo menos de una década. La razón es que tiene una gran prevalencia gracias a los largos procesos de promoción y construcción, ciclos inmobiliarios, y que las decisiones de las familias suelen funcionar de forma conjunta y no aislada. Pero no se debe entender como un signo, que puede cambiar, sino como una magnitud de volumen para los siguientes años.
Para ver el poder de la inercia, podemos retroceder hasta la última gran crisis del sector. En el pico de la burbuja, en 2006 (como ya se conoce), se construyeron en España más de 760.000 viviendas. La cifra a primera vista parece -y es- excesiva, pero tampoco lo es tanto si se compara con la evolución una vez el país ya estaba casi en quiebra: en 2009, se dio permiso para casi 111.000 viviendas. Un año después, se aumentó hasta las 120.000. Para hacerse una idea, en 2019 batimos récord de la década (línea ascendente) con 100.783 unidades. En los datos recientes se observa una tendencia al alza.
Por el lado de las familias, los efectos son similares. La secuencia de la evolución de hipotecas concedidas por las entidades bancarias fue la siguiente: en 2009 se hundió un 22%, un año más tarde un 7%, en el siguiente del 32,6% y en 2012 del 32,7%. Ahora, la evolución es distinta, ya que 2017 registro un incremento del 9,7%, un año después el aumento fue del 10,3% y en el periodo pasado lo hizo un 2,7% hasta niveles de 2011. En definitiva, que pese a los vaivenes que se producirán (es obvio que bajarán) las cifras todavía son elevadas en volumen.
LA EVOLUCIÓN DE LA OFERTA ES LA GRAN DIFERENCIA ENTRE UNA CRISIS Y OTRA
Aunque la tendencia tiene su importancia, el elemento que hace incomparable una crisis y otra, también que puede explicar fuertes incrementos en el precio, es sin duda la oferta. Hace una década, el valor de las viviendas estuvo en caída libre contenida cerca de siete años, entre 2008 y 2015. Un periodo mucho más profundo que cualquier otro país por dos motivos: el ingente stock de viviendas que había en el país, al que se añadía las que se construían, y la reticencia de los españoles a vender a cualquier precio.
Ambos, ejercieron un fuerte tapón en el sector y lo zombifico durante muchos años. Así, en 2009 el BBVA cuantificaba en 1,2 millones de viviendas el stock en España. Años después, en 2011, el director de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, explicaba que todavía quedaban «entre 800.000 y 1,1 millones de inmuebles sin vender, que siguen ejerciendo presión sobre los precios». Una situación que en la actualidad es totalmente diferente, al menos, en las grades urbes.
El mejor ejemplo lo tenemos con lo ocurrido en 2019. Los algo más de 100.000 permisos de construcción para nuevas viviendas que se pidieron, y que fueron record de la década, no han sido suficientes para cumplir con toda la demanda del mercado. De hecho, los expertos señalaron que se necesitaban unas 150.000 para cumplir con la oferta en España y, para hacerse una idea de los volúmenes actuales, es una de las cifras más bajas de construcción desde los años setenta. En definitiva, que la oferta que antes sobraba ahora escasea.
LA INTENCIÓN DE COMPRA HA CRECIDO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS
A todo lo anterior, hay que añadirle una serie de factores también importantes dada la situación anómala que se vive. El primero, es que el coste de endeudarse para comprar una vivienda está en mínimos históricos, mientras que el precio del alquiler ha crecido desmesuradamente. En los años de la crisis, se pedían más de 600.000 hipotecas a tipos reales superiores al 5%. Ahora, el tipo de interés está por debajo, incluso, del 1%.
Lo anterior, tiene un efecto claro sobre los españoles y, es que, cada vez más tienen la intención de lanzarse a comprar. El porcentaje de interesados en convertirse en propietarios creció un 33% entre 2018 y 2019. En una encuesta realizada por el portal inmobiliario Fotocasa se ponía de relieve que el 63% de los encuestados, frente al 55% anterior, decía que el precio actual del alquiler hace que compense más una hipoteca. Por último, hasta un 42% indicaba literalmente que vivir de alquiler era tirar el dinero.
En definitiva, las intenciones de compra están en aumento. La supuesta caída de precios que pueda provocar el coronavirus podría animar a muchas, al ver un precio rebajado. Por su parte, el parón económico y, más en concreto, del sector de la construcción retrasará inevitablemente la oferta existente. El escenario sería de un crecimiento de la demanda, que podría ser fuerte a precios más bajos, y una oferta muy pequeña para absorberla. En definitiva, que pese a lo que se puede pensar, o al miedo que se atisba, la vivienda podría enfrentarse más pronto de lo esperado a una súbita subida de precio.
