El Banco Santander es la entidad con más activos tóxicos en España y la cuarta de Europa con 33.800 millones, según datos de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) recopilados por Debtwire. A la entidad cántabra le siguen pesando los inmuebles que adquirió tras comprar el Banco Popular en 2017.
Por ello, mientras la mayoría de entidades han ido retirando esta oferta con los años, el Santander apuesta por financiar el 100% de la hipoteca más gastos y que sus futuros clientes adquieran los inmuebles adjudicados a la entidad. Una solución para darle salida a todos los activos de los que quiere deshacerse.
Este tipo de hipoteca tuvo su auge antes de la gran crisis financiera. Pero actualmente la mayoría de bancos ofrecen una financiación del 80% para primera vivienda o del 75% para segunda.
Esto obliga a aportar un 30% de ahorro propio para cubrir gastos de notaría o gestoría entre otros. Sin embargo, el Santander a través de la ‘Hipoteca Altamira’ presta dinero para la compra y escritura del inmueble.
El problema de este tipo de hipoteca es que es más arriesgada porque la cantidad a pagar mensualmente es superior al valor de la vivienda hipotecada. Y esto ocurre porque el banco tiene que cubrir el coste de la adquisición y los gastos de escrituración.
Y en consecuencia los plazos de amortización son más largos. En el caso del Santander alcanza los 40 años. Es decir, se acaba pagando más en intereses al tener más tiempo para amortizar el préstamo.
MÁS CONDICIONES
Es complicado acceder a una hipoteca al 100% más gastos. El banco pone bastantes condiciones. En el caso del Santander, la principal es que el inmueble a comprar (ya sea una oficina, un garaje, un local o una vivienda) es del banco.
La entidad también valora que el futuro clienta tenga un perfil económico solvente. Es decir, que cobre unos ingresos elevados y tenga estabilidad laboral. Otros buscan a su vez más vinculación con el banco a través de seguros o tarjetas.
Entre los requisitos, también está que el interesado no tenga deudas pendientes ni aparezca en ningún fichero de morosos como ASNEF.
¿ES LEGAL?
Los bancos suelen hacer titulizaciones de hipotecas o emitir bonos o títulos de hipotecas a fondos de inversión para conseguir liquidez para sus operaciones. Sin embargo, la venta de estos paquetes de préstamos hipotecarios no se puede hacer si dichas hipotecas financian más del 80% del valor de tasación de la vivienda.
Esto se debe al Real Decreto 716/2009 de 24 de abril de la Ley 2/1981 que regula el mercado hipotecario. Y señala que para que un banco pueda titulizar hipotecas, estas no podrán superar el 80% del valor de tasación. Es decir, ese 80% es el límite que se marca para garantizar la solvencia de los productos hipotecarios que están detrás de los títulos.
De manera que la entidad cántabra puede hacerlo pero sin titulizar. Además es su mejor opción para dar salida a los inmuebles heredados del Banco Popular. En agosto de 2017, tras comprar este banco, vendió a Blackstone del 51% del negocio inmobiliario del banco, pero aún cuenta con el 49%.
HIPOTECA A 40 AÑOS
La solución entonces es la Hipoteca Altamira del Santander , un préstamo a 40 años exclusivo para comprar los pisos pertenecientes al banco y a las entidades que este ha absorbido. En concreto para viviendas o locales comercializados por las inmobiliarias Altamira, Casaktua y Aliseda.
Se trata de una hipoteca variable que tiene un interés fijo que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses y un interés variable posterior, formado por un diferencial más un índice de referencia (el euríbor, normalmente), que se aplica posteriormente.
La financiación alcanza el 100% con un plazo de 40 años para las viviendas de primera o segunda residencia. Mientras que para los inmuebles terciarios, como locales, oficinas y naves, la financiación máxima baja al 70% y el plazo a 15 años.
Además, la edad máxima al final de la hipoteca se fija en 80 años. Esta hipoteca solo se puede contratar en oficina. El tipo de interés es orientativo porque puede variar en función del perfil del cliente. Y entre los gastos que asume la entidad, se encuentra el de notaría, gestoría, registro de la propiedad, nota simple, IAJD y tasación.
BANKINTER, MÁS VINCULACIÓN
Otro banco que apuesta por esta fórmula para dar salida a los inmuebles que tiene en propiedad es Bankinter. Financia hasta el 100% del precio de la vivienda con un plazo de hasta 30 años, aunque esto dependerá del análisis de riesgo del banco.
En su caso, la hipoteca también es variable y la edad máxima cuando acabe de pagar es de 75 años. Su interés, así como las comisiones, pueden variar en función del perfil del cliente. Pero la principal diferencia con el Santander es que exigen vinculación: domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida, un seguro de hogar y firmar un plan de pensiones.
En caso de no cumplir ningún requisito, el interés sube en 1,3 puntos porcentuales. Entre los costes y comisiones, se encuentra una comisión de apertura y estudio de 500 euros. Pero Bankinter asume gastos de constitución, notario, gestoría, registro de la propiedad y la IAJD.
De un total de 360 inmuebles, las viviendas que están a la venta para particulares en España entre pisos, chalets o casas de Bankinter alcanzan las 135.
