Durante los tres primeros meses de este año se han realizado un total de 113.738 compraventas de vivienda (su resultado más alto desde el primer trimestre de 2011), según datos del Registro de la Propiedad. Un mayor dinamismo del mercado de la vivienda que está animando, como es lógico, el crédito hipotecario.
Un crédito hipotecario que tiene una tónica dominante: Un mayor peso de contratación de a tipo fijo. Del total de hipotecas contratadas se aprecia como la contratación a tipo fijo prosigue ganando peso al igual que en trimestres anteriores y en esta ocasión alcanza el 38,7% del total de nuevos contratos frente al 31% que suponía el trimestre anterior, lo que supone un nuevo máximo histórico. Una situación que deja, por tanto, a los índices variables en su cifra más baja (Euribor, principalmente) con únicamente un 60,3% del total de créditos. Pero, ¿por qué se ha producido este fuerte repunte de las hipotecas a tipo fijo?
El repunte no se produce de manera casual y está muy motivado por la estrategia comercial de los bancos. En un escenario de tipos de interés en negativo y con toda la controversia generada por las clausulas suelo (la justicia las ha anulado) las hipotecas de interés variable dejan un menor margen que las de tipo fijo. Además, esta tendencia de tipos negativos se prevé que continúe puesto que el BCE no tiene ninguna intención de aumentar el precio del dinero. Es por ello por lo que los bancos han decidido lanzar distintas ofertas y volcar sus mayores esfuerzos comerciales.
Una ofensiva comercial que ha provocado que encontremos tipos de interés fijos en el entorno del 2% TAE cuando hace años este coste era muy superior (de entre un 5% y un 7%). Por tanto, las entidades buscaban esta fórmula para conseguir más margen sobre la continua política de tipos cero del Banco Central Europeo. Una situación que ha sido acogida con buenos ojos por parte de los clientes que ven en ese tipo de interés fijo un interés barato con el que protegerse ante subidas de tipos (que llegarán, pero no en el corto o medio plazo).
Las hipotecas con tipos de interés fijos están ligeramente por encima del 2% TAE
Un ejemplo de esta proliferación de ofertas de tipo fijo lo tenemos en Caixabank que ha lanzado recientemente dos préstamos hipotecarios. Uno de ellos es la hipoteca estrella fijo 20 que tiene un interés fijo del 2,1% para las personas que cumplan los requisitos de vinculación y un 3,3% si deciden no hacerlo mientras que el otro producto es la hipoteca estrella fijo 30 que cuenta con un interés fijo del 2,7% para los que se vinculen a la entidad y de un 3,9% para los que no lo hagan. Unas hipotecas que permiten financiar el 80% del valor de tasación de la vivienda y que tienen un plazo de 20 y 30 años, respectivamente.
Recientemente, en las distintas presentaciones de resultados de los bancos han aportado datos que refuerzan el auge de las hipotecas de tipo fijo. Uno de ellos ha sido Bankia que ha señalado que en marzo la mitad de las hipotecas concedidas ha sido a tipo fijo mientras que el porcentaje es exactamente el mismo para BBVA durante el primer trimestre. Además, en el caso de Caixabank (que recientemente ha lanzado nuevos productos) las hipotecas a tipo fijo suponen tres de cada cuatro contratadas.
En BBVA y Bankia la mitad de las hipotecas vendidas es a tipo fijo
Un producto, que debido a su naturaleza, es mucho más fácil de vender a un cliente puesto que el precio a pagar es el mismo. Una situación que provoca que la cuota hipotecaria no suba si el precio del dinero se dispara pero que tampoco se beneficiaría de una bajada en caso del que precio caiga (actualmente se encuentra en mínimos históricos).
Un hecho que ha llamado la atención del Banco de España y que en uno de sus últimos “Informe trimestral de la economía” ha señalado que los índices han subestimado la mejora en las condiciones de financiación de los hogares desde el año 2010, tal y como muestra el gráfico inferior. Por tanto, los tipos de interés que se aplican a las hipotecas podrían ser aún más bajos si no fuera por el auge de las hipotecas fijas. El organismo supervisor ha destacado que “el interés que se aplica en las hipotecas en vigor se encuentra en el entorno del 2%, mientras que si se hubiera mantenido el nivel de comercialización de las variables -en 2010 nueve de cada diez se formalizaban por esta vía- ese precio se encontraría actualmente entre el 1,6% y el 1,7%”, según sus cálculos.
Un desarrollo que se ha visto favorecido por un aplanamiento de las curvas de rentabilidad en los mercados de deuda y que ha permitido a los bancos ofrecen unas condiciones más atractivas en las operaciones a tipo fijo. A lo que se sumaría una mejora en la infraestructura de los mercados de derivados (uso creciente de cámaras de compensación) que facilitan a las entidades de crédito la utilización de instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés a vencimiento más largos.
Además, las entidades financieras también están lanzado préstamos hipotecarios a tipo mixto en los que se combinan unos primeros años a tipo fijo y después a tipo variable. Una opción que desde OCU descartan al señalar que “lo que no es en absoluto aconsejable es firmar préstamos a tipo mixto, que ofrecen un tipo fijo los primeros años, privando a los hipotecados de los bajos tipos de interés actuales, y uno variable después, cuando las subidas son más probables. Y tampoco interesa firmar hipotecas variables con un tipo inicial más alto en los primeros años.
Por tanto, la elección de qué es mejor si una hipoteca fija o variable dependerá de la evolución del tipo de interés. Si apostamos por un escenario de subida de tipos progresiva la mejor opción podría ser un préstamo a tipo de interés variable mientras que si se produce un escenario de subidas de tipos brusca ante de lo previsto la opción pasaría por una hipoteca a tipo fijo. Aun así, la dificultad radica en hacer previsiones a largo plazo.
Desde Merca2.es hemos contactado con José María Almendro, que recientemente ha comprado una vivienda de obra nueva y que ha tenido que solicitar financiación optando por una hipoteca de tipo fijo. Un nuevo cliente “casado con su banco” que ha afirmado que “creo que la modalidad fija ahora mismo da un interés muy interesante y creo que a la larga me sería beneficioso, aunque es cierto que pagaría más unos años pero ganaría en tranquilidad”.
