Tras conocerse que Neinor Homes entra en el segmento del flex living con Banco Santander, los analistas de Kepler Cheuvreux han emitido una nota en la que hablan de una clase de activo con rentabilidades atractivas.
Julián Megías Olmo, el analista que firma la nota, tiene sobre Neinor Homes una recomendación de Comprar con un precio objetivo de 17 euros.
- Neinor se ha asociado con la plataforma de Inversiones Alternativas del Santander para lanzar una nueva empresa conjunta en el sector Flex Living.
- Ambos socios invertirán 60 millones de euros en la promoción de 160 apartamentos de un dormitorio, con una SBA total de 9.500 m2. La entrega está prevista para 2028.
- Al igual que en anteriores asociaciones, Neinor Homes tendrá una participación del 10% en la empresa conjunta y actuará como socio industrial, así como el gestor del proyecto, supervisando aspectos clave como el diseño, la comercialización, la obtención de permisos, la financiación y la construcción.
- La ubicación elegida para el proyecto es el ensanche noreste de Madrid, cerca de la autovía A2 y del aeropuerto de la ciudad, a sólo 15 minutos del centro de la ciudad.
- Neinor está intensificando las inversiones en 2024, tras este anuncio con una reciente asociación de 50 millones de euros con Ameris Capital para desarrollar un proyecto residencial de BTS en la región de Levante, donde ya se han asignado 15 millones de euros para la adquisición de terrenos.
Neinor Homes y el Flex Living
En Kepler Cheuvreux explican que el Flex Living es una clase de activos emergente que combina el alquiler tradicional, la cohabitación y los apartamentos con servicios, ofreciendo alojamiento a corto y medio plazo con mayores comodidades.
El segmento está experimentando un crecimiento de la demanda debido a la creciente demanda de nómadas digitales, expatriados, graduados y profesionales que, atraídos por las zonas urbanas de España, buscan una alternativa a los alquileres tradicionales. Esta tendencia, unida a la limitada oferta (actualmente hay 10.000 unidades operativas, principalmente ubicadas en Madrid), ha provocado un creciente interés por parte de inversores institucionales.
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España lidera las inversiones en Flex Living en Europa, con inversiones que se han triplicado interanualmente hasta alcanzar los 1.400 millones de euros, lo que representa el 33% del total del sector Living. Este crecimiento se vio impulsado principalmente por los fondos institucionales que adquirieron suelo terciario en zonas suburbanas, sobre todo en Madrid, donde se ha introducido un nuevo marco que permite la conversión de espacio de oficinas a uso residencial sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico.
Los pisos flexibles son una de las principales alternativas del sector inmobiliario para lograr rentabilidades de dos dígitos. Los rendimientos prime se sitúan típicamente por encima de 50bps en comparación con los multifamiliares (suelo residencial) y de 100-125bps para los desarrollados en suelo terciario.
Fitch asigna a la deuda garantizada de Neinor Homes la calificación final de ‘BB-‘/’RR3
Entre las operaciones más significativas de 2024 destaca la adquisición por parte de Stoneshield de tres parcelas en Valdebebas -una a Merlin y dos del Ayuntamiento de Madrid- que suman 200.000 metros cuadrados para más de 3.000 unidades. La inversión prevista supera los 500 millones de euros, tanto en la compra de suelo como en la promoción. Estos proyectos se explotarán bajo la marca The Flexy Living.
A finales de 2024, Greystar adquirió a Bain Capital una cartera de tres proyectos en Madrid, Bilbao y Barcelona, compuesta por más de 2.000 unidades valoradas en 300 millones de euros. El complejo madrileño de Alcobendas, con 888 plazas, está operativo desde el pasado verano, mientras que los proyectos de Barakaldo y San Cugat abrirán sus puertas en marzo y julio de 2026, respectivamente. Estos proyectos se pusieron en marcha en colaboración con Momentum y Node Living.
