Los analistas de CIMD Intermoney esperan que la socimi Merlin Properties siga registrando crecimientos moderados de ingresos/rentas (+5%, hasta los 511 millones de euros), debido a la incorporación de la inflación en la mayoría de contratos así como a un cierto descenso de la desocupación, parcialmente compensados por venta interanual de activos.
Merlin Properties anunciará sus resultados anuales de 2024 el viernes 28 de febrero antes de la apertura del mercado, y celebrará una conferencia telefónica ese día a las 15 horas
En la nota a clientes, Guillermo Barrio explica que “tras una relativa contención de los costes de estructura que ya vimos a los 9 meses estimamos un incremento de EBITDA en el entorno del +4% hasta los 374 millones de euros. No consideramos en nuestra previsión nuevas partidas de revalorizaciones, lo que conduciría a un beneficio neto de unos 287 millones, frente a unas pérdidas de -83 millones en 2023, que incluía un ajuste por valoración de -336 millones. Confirmamos sin apenas cambios nuestras previsiones que implican crecimientos de EBITDA del +8% anual en 2025-26e; consideramos solo la aportación del plan inicial de centros de datos (60 MW).”
El gobierno ‘zancadillea’ los resultados operativos de Merlin Properties
Intermoney confirma su recomendación de Comprar en Merlin Properties, así como un precio objetivo de 12 euros en este caso con fecha diciembre de 2025e, frente a 24e anteriormente. El NAV a junio 24 declarado ha sido de 15,11 euros, con lo que el valor cotiza actualmente con un descuento del -27%, lo cual consideramos injustificado dada la calidad de los activos. El potencial de revalorización es moderado, aunque el flujo de noticias en relación al avance de la contribución de los centros de datos puede dar soporte al valor, a la vez que ya no hay riesgo de dilución por futuras ampliaciones de capital.
Con todo, indica Barrio, dentro del sector, Colonial (Comprar, objetivo en 8,5 euros) ofrece un potencial superior, una vez que el mercado aprecie la diferencia del sector oficinas entre EEUU y Europa.
Merlin Properties: estimaciones por tipos de activo
En Intermoney estiman un +5% a diciembre de crecimiento en las rentas por la repercusión de la inflación y los incrementos de ocupación en algunos activos, compensado parcialmente por rotaciones. Por tipos de activo:
- “En el caso de oficinas (rentas +7%), esperamos que el factor más importante haya sido la repercusión de la inflación, además de un incremento de los release spreads, que crecieron un 2% a septiembre. La ocupación a septiembre aumentó en 50 pb en el tercer trimestre, hasta el 92,4% respecto al año pasado, subiendo en Madrid casi +103 puntos básicos, pero bajando en Barcelona (-94 pb); Merlin guio una ocupación a diciembre de 2024 por encima del 93%, por encima pues del 92,5% de 2023.
- En centros comerciales esperan un crecimiento del2%, debido principalmente al impacto negativo de la venta de dos centros pequeños en 2023, que se habría diluido ya en cierto modo en el cuarto trimestre; en términos equivalentes, a septiembre de 2024 las rentas subían un +2%. La afluencia y ventas habrían continuado recuperándose, tras crecimientos del +2 y +5% a septiembre del año pasado. El esfuerzo de los inquilinos lleva en el entorno del 11,5%, por debajo por lo tanto de los niveles de la pandemia.
- En logística (+4% IMVe), donde pensamos que el factor principal debería ser de nuevo el release spread (+5% a los nueves meses de 2024). La socimi mantiene un 25% de su superficie (500 mil m2) en construcción o desarrollo. Esperamos que la ocupación se haya incrementado algo en el cuarto trimestre, pese a ya ser el 98% a septiembre; con todo, en el conjunto de 2023 este dato fue del 99%.
- En data centers, esperamos unas rentas de este tipo de activo aún limitadas, en el entorno de los 2 millones de euros a diciembre (1,5 millones a septiembre).
