España tiene una gran escasez de viviendas y no hay una solución fácil, al menos a corto plazo. Esto dejaría a los comerciales como el único motor potencial de crecimiento de los préstamos de la banca, explican en Jefferies.
A principios de esta semana nos reunimos en Madrid con la mayoría de los bancos españoles y con varios grandes promotores inmobiliarios, explica Jefferies. No nos encontramos con ninguna refutación a nuestra tesis de que el crecimiento hipotecario puede repuntar a corto plazo, pero que se limitará a niveles bajos de dígito simple durante los próximos años, ya que España tiene una gran escasez de viviendas y no hay una solución fácil, al menos a corto plazo.
Esto dejaría a los préstamos comerciales (40% de la cartera, todavía con un ligero crecimiento negativo interanual) como el único motor potencial de crecimiento de los préstamos
España ha atravesado una de las mayores fases de des apalancamiento de las principales economías desarrolladas en los últimos 15 años. No sólo las empresas españolas han estado en un modo de recesión de balance de ‘libro de texto’, sino que el apalancamiento de los hogares también ha caído significativamente.
El crédito bancario sobre el PIB se sitúa ahora en el 73% (43% en particulares y 29% en empresas) frente a un máximo del 167% en 2009 (81% y 86% en hogares y empresas respectivamente). El ahorro del sector privado ha ido a financiar las necesidades de endeudamiento del sector público desde la perspectiva de la cuenta corriente. Idealmente, nos gustaría ver el ahorro de los hogares financiando un mayor apalancamiento corporativo en los balances de los bancos, también en un contexto de un marco fiscal más equilibrado.
Cartera hipotecaria de la banca española
La cartera hipotecaria de los residentes asciende actualmente a 495.000 millones de euros, es decir, el 32% del PIB (el 61% en su punto álgido). Estimamos que hay unos 5,5 millones de hipotecas residenciales pendientes sobre una base de hogares de 19,5 millones. La cartera hipotecaria se redujo un -0,5% en septiembre de 24 meses. La cifra de nuevas hipotecas se sitúa en 260.000 en lo que va de año, pero esto incluye el cambio, lo que deja las nuevas hipotecas netas en territorio negativo, en -30.000 hipotecas en los nueve primeros meses de 2024.
La deuda de los bancos españoles con el BCE se reduce a mínimos históricos
Las amortizaciones anticipadas de las cohortes de hipotecas variables más antiguas han sido elevadas a medida que subían los tipos, lo que ha tenido un impacto negativo en el crecimiento de la cartera de hipotecas, pero esperamos que ese efecto desaparezca a medida que los tipos empiecen a bajar.
Tanto las viviendas para residentes iniciadas como las terminadas se sitúan en la zona de 90-110.000. Esta cifra es muy inferior a la de las viviendas en propiedad
Esta cifra está muy por debajo de la tasa de formación de hogares, que se estima en una media de 320.000 al año durante 2024-30. En comparación con la situación actual, esto implicaría una escasez potencial incremental de 1,5 millones de viviendas para residencial en 2030, suponiendo que el ritmo de construcción de nuevas viviendas se mantenga en los niveles actuales (aunque la formación de hogares podría acabar siendo más suave si la escasez de viviendas no se soluciona de alguna manera).
El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda residencial se ha atenuado en parte por dos vías. Uno es cierta absorción del mercado de alquiler, que sigue siendo principalmente minorista frente a institucional (90%/10%). El Banco de España calcula que la proporción de viviendas alquiladas ha pasado del 13% en 2007 a cerca del 20% en la actualidad. Pero hay signos de agotamiento, ya que los precios de los alquileres están subiendo por encima tanto de los salarios reales como de los precios de la vivienda. El coste del alquiler por metro cuadrado está por encima del coste del servicio hipotecario por metro cuadrado por primera vez en muchos años.
La otra válvula de escape ha sido el aumento de la edad de emancipación de los jóvenes: actualmente, el 46% de la población de entre 25 y 34 años vive con sus padres, el segundo país de la zona euro después de Italia.
¿Cuál es el problema de la oferta?
La oferta se ve limitada por muchos factores. El primero es la disponibilidad de suelo, con un largo proceso de zonificación del suelo aún plagado de trámites burocráticos. Los dos principales partidos políticos han acordado no ratificar un nuevo régimen jurídico del suelo que la mayoría de los observadores definen como muy necesario, que acortaría la duración de las fases de zonificación vigentes (hasta 15 años en algunos casos).
