La detección temprana de los signos de insolvencia es clave para esquivar problemas en el mundo de los promotores de vivienda residencial. Según datos del Registro de Economistas Forenses (REFOR), en 2023 se registraron 21.298 concursos de acreedores en España mientras que, para este 2024, se espera un aumento significativo con una previsión de 33.623 concursos para todo el año.
El despacho Abencys, experto en insolvencia y reestructuraciones, ha estudiado las señales clave que pueden indicar un riesgo de insolvencia en el sector inmobiliario. La disminución continua de ingresos, la falta de liquidez, el incumplimiento de pagos a proveedores y acreedores, el aumento de las deudas o los recortes en personal y operaciones clave pueden ser síntoma de dificultades financieras graves.
Carlos Grande, socio del despacho, detalla la labor de Abencys para MERCA2.es
PREGUNTA (P). ¿Qué ofrece Abencys a las empresas promotoras de vivienda residencial?
RESPUESTA (R). Ofrecemos asesoramiento legal desde varias perspectivas. Por un lado, asesoramiento legal al promotor residencial acerca de la estructuración corporativa de vehículos societarios para la promoción residencial para obtener financiación y refinanciación de sus promociones residenciales (acuerdos societarios en función de si la inversión solicitada es en deuda o capital).
En segundo lugar, asesoramiento legal al promotor residencial para facilitar su contacto y negociaciones con los inversores alternativos del sector residencial previas a la obtención de financiación o refinanciación de sus vehículos societarios de promoción residencial (LOI o carta de interés, term sheet o acuerdo de términos).
También ofrecemos asesoramiento legal al promotor residencial en materia contractual en la financiación y refinanciación para la promoción de viviendas (contratos de financiación y otorgamiento de garantías, contratos de refinanciación).
Y asesoramiento legal al promotor residencial en materia contractual con los distintos intervinientes en el proceso constructivo (promoción delegada, project management, project monitoring, contrato de arquitecto y dirección facultativa, contratos de compraventa de vivienda).
Por último, también contamos con un servicio de asesoramiento legal al promotor durante la vida operativa de la promoción (licencias, declaración de obra nueva, división horizontal).
(P). ¿Por qué es importante estudiar los síntomas de insolvencia en un sector como este?
(R). La insolvencia es relevante en cualquier sector pero quizás en el sector inmobiliario tiene una mayor relevancia: por el volumen de capital financiero invertido y capital humano operando, y por la relevancia el conjunto de la economía española.
También por ser el bien con el que se comercia un bien esencial para el desarrollo personal de cada individuo y familia. Y porque afecta a otros sectores clave en la economía española como el ocio y el turismo.
(P). En la crisis de 2008 la insolvencia de algunas compañías provocó un efecto arrastre que acabó destrozando al sector. ¿Crees que esta situación se puede volver a dar?
(R). En este momento, no. Las promotoras inmobiliarias están sostenidas por capital extranjero, ya sea desde el capital o desde la deuda. El capital extranjero, en general, no deja caer a las promotoras por una cuestión reputacional. Luego no se generan insolvencias aunque el negocio operativamente haya ofrecido pérdidas.
Por otro lado, la banca, cuando financia, entra en un estado en el que la promoción residencial ya no admite dudas sobre su viabilidad y no se provocan, en general, impagos de promotores inmobiliarios a entidades financieras tradicionales.
(P). ¿En qué momento se encuentra vuestro despacho?
(R). En un momento de crecimiento orgánico. Somos un despacho joven pero consolidado, los socios fundadores están organizando una transición ordenada y hemos incorporado y vamos a incorporar nuevos socios siempre dentro del marco de expertise (pericia) del despacho, las reestructuraciones y las insolvencias.
(P). ¿A qué otras áreas os dedicáis en la compañía?
(R). El core del despacho son las reestructuraciones y las insolvencias, a partir de ahí se generan áreas de expertise accesorias para poder ofrecer un servicio que se corresponda con lo que buscan los clientes.
Hablo de litigación, asesoramiento laboral en el marco de las reestructuraciones y fiscalidad, por ejemplo. El área concursal, entendiendo como concursal el trabajo que se genera dentro del procedimiento concursal, cada vez es más reducido porque cada vez llegan menos compañías con posibilidades de ser reestructuradas al procedimiento concursal. En esta área siempre hemos destacado como administradores concursales y también como asesores legales, tanto de deudores como de acreedores.
Por último, realizamos un asesoramiento para clientes de acreditada capacidad económica, generalmente inversores internacionales, como administradores de sociedades en solvencia. Son sociedades que en origen estaban en situación estaban en situación de insolvencia y que los socios, en general fondos de inversión internacionales que acceden al capital social a través de la ejecución de garantías previstas en las financiaciones que otorgaron a estas compañías, no están dispuestos a liquidar.
Estos socios nos designan como administradores para acompañarles durante el procedimiento de reestructuración de la compañía y hasta su salida de la misma.
