Los resultados de Merlin Properties correspondientes al tercer trimestre han estado en línea o algo por encima de las previsiones del mercado. Sin embargo, las incertidumbres por el posible nuevo régimen de las Socimi han limitado la posible reacción alcista en Bolsa.
Desde Bankinter (recomendación de Vender con precio objetivo de 12,20 euros) hablaban de unos resultados mejores de lo estimado, aunque tendrán impacto neutro en cotización hasta conocer el desenlace del régimen fiscal de Socimi. La compañía no detalla posibles impactos, por lo que se mantendrá por el momento la incertidumbre.
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“Con respecto al dividendo, el recorte está en línea con lo estimado. No creemos que se deba al posible cambio fiscal, sino a la fase de transición en la que se encuentra la compañía tras vender activos, ampliar capital y con el proyecto de centros de datos todavía en fase inicial”, añaden.
Nuestra estimación de dividendo para el año completo es de 0,38 euros por acción, que implica una rentabilidad por dividendo del 3,9%, y debería incrementarse hasta 0,45 euros por acción en 2025 (4,6% de rentabilidad).
Merlin properties estima, en el peor de los casos, un impacto del 8,5% en el FFO por la eliminación del régimen socimi
Renta 4 habla de sorpresas positivas en Merlin
Los analistas de Renta 4 señalan que Merlin Properties ha presentado sus resultados con cifras operativas muy en línea con nuestras estimaciones (mejor Ebitda y beneficio neto), en un trimestre en el que destacamos tres sorpresas positivas frente a nuestras estimaciones:
En primer lugar, una evolución de los centros comerciales mejor de lo esperado, y que permite compensar a septiembre el nivel de rentas tras las salidas del perímetro de consolidación de los centros Villamarina y el Factory de Bonaire.
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En segundo lugar, una mayor generación de caja derivada de los ingresos financieros por la remuneración de los fondos captados (921 millones de euros) en la ampliación de capital del pasado julio y pendientes de invertir en la expansión del plan de centros de datos. En este sentido, Merlin alcanza una cifra de 230,5 millones de FFO (funds from operations) a septiembre (6,7% frente al mismo periodo de 2023; 0,41 euros por acción).
Por último, la compañía firma dos grandes contratos de alquiler, asegurando 500 millones en rentas contratadas futuras, incluyendo 134.695 m2 en Lisboa Logistics Park y 15 MW en Barcelona-DC, ahora completamente alquilado y que tendrá un impacto de 23 millones en las rentas brutas de 2025.
Desde el punto de vista operativo cabe destacar el incremento de rentas like for like del 2,7%, release spreads positivos, del +1,7% en oficinas, +4,6% en logística y +5,5% en centros comerciales a septiembre y un nivel de ocupación que mejora ligeramente en todas las clases de activos, cercano al 96% en el total (95,6% a septiembre frente al 95,4% en el primer semestre).
Por el lado de balance, la ratio LTV desciende hasta el 27,4% (35,0% a cierre de 2023) tras la ampliación de capital, mientras que el EPRA NTA lo hace un -7,3% frente a septiembre de 2023 (hasta 14,35 euros por acción). La compañía registra ventas de activos no estratégicos por valor de 41,1 millones a septiembre, con 64,7 millones adicionales firmados (con prima sobre GAV).
Por último, Merlin aprueba la distribución del dividendo a cuenta del ejercicio 2024 por importe de 0,18 euros por acción (a pagar el próximo 10 de diciembre de 2024).
En Renta 4 reiteran su recomendación de Sobre ponderar con un precio objetivo de 13,50 euros por acción
Jefferies: resultados mixtos aunque ligeramente mejor en oficinas
Una última opinión es la de la firma estadounidense Jefferies, que habla de unos resultados mixtos aunque ligeramente mejor en oficinas y destaca que el FFOps fue de 0,41 euros, un -11,1% menos debido a la ampliación de capital de julio de 921 millones de euros. Esto último también afectó negativamente a los ingresos antes de impuestos (-7,3% interanual).
También destacan el crecimiento LFL GRI del 2,7% (frente al 2,8% en el primer semestre). Los diferenciales de liberación mejoraron ligeramente en Oficinas y Logística, pero se redujeron en Centros Comerciales. La tasa media de ocupación aumentó 16 puntos básicos inter trimestrales hasta el 95,6%, mejorando ligeramente en todas las divisiones.
La recomendación de Jefferies es la de Mantener con un precio objetivo de 9,80 euros.
CIMD Intermoney destaca el Ebitda
Los analistas de CIMD Intermoney tienen una recomendación de Comprar con un precio objetivo de 12 euros. En su nota destacan que los ingresos a septiembre subieron un 5% (3% proforma) hasta los 384 millones, algo por encima de su estimación (378 millones), mientras que el Ebitda (279 millones, 3%) hizo lo propio (1%), tras unos gastos generales en línea.
La cifra de beneficio neto, 225 millones de euros frente a 13 millones a septiembre de 2023, también superó nuestra estimación de 210 millones. No incluimos en nuestras cifras las revalorizaciones durante el tercer trimestre estanco, que de todas formas fueron nulas, frente a -198 millones el ejercicio pasado.
Por todo ello, confirman sus previsiones, que en el previo de estos resultados bajaron a nivel de Ebitda un -4% en 2024e por el aumento de los costes, «aunque las subimos un 4% en 2026e por la creciente contribución de los centros de datos, que contabilizamos por primera vez.»
Merlin estima, en el peor de los casos, un impacto del 8,5% en el FFO, que se vería mitigado, siempre según la Socimi, hasta en un 20% por la no afectación de los activos localizados en Portugal; con ello, el perjuicio sería cercano al 7%. La menor concentración en España en Colonial hace que su impacto sea más o menos el 1,5% en beneficio por acción.
«Consideramos que es improbable que esta medida se lleve a cabo, aunque permanecemos a la expectativa ante futuros acontecimientos, en especial la semana que viene«.
