Los analistas esperan que los resultados a septiembre de Inmobiliaria Colonial mantengan la solidez operativa registrada en los últimos trimestres.
La Socimi publicará sus resultados a septiembre el jueves 14 de noviembre tras el cierre del mercado, celebrando una conferencia telefónica a continuación.
Guillermo Barrio es el analista de CIMD Intermoney que sigue a Inmobiliaria Colonial. Su recomendación es la de Comprar con un precio objetivo de 8,5 euros que suponen un potencial cercano al 40% desde precios actuales al que habría que añadir una rentabilidad por dividendo esperada del 4%.
En su nota a clientes, Barrio espera para la Socimi un crecimiento de rentas del 4% hasta los 290 millones de euros, una ligera desaceleración respecto al junio pasado (5%).
“Considerando una cierta contención de costes, esperamos un Ebitda recurrente de 237 millones, o un +5%. No consideramos nuevas partidas por ajustes de valoración, por lo que estimamos un resultado neto durante los nueve primeros meses de 2024 de 131 millones, frente a un resultado negativo de -299 millones el ejercicio pasado, que incluyó un ajuste negativo de -527 millones antes de minoritarios. Hemos reducido nuestras previsiones de Ebitda en 2024-26 una media del -4%, por el mayor efecto de la venta y remodelación de activos”.
“Estimamos un beneficio neto de 131 millones a septiembre, sin ajustes de valoración.No esperamos sorpresas por debajo de la cifra de rentas, con una cierta moderación relativa de los costes operativos, lo que generaría un incremento del Ebitda recurrente del 5%, hasta los 237 millones (Intermoney)”.
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Para Barrio, “Colonial ofrece un gran potencial, que pensamos más que compensa las incertidumbres relacionadas por tipos de interés. Pese a que el valor se está viendo afectado por el mal momento de los activos en EEUU, lo cierto es que, tanto en Madrid como en París, los mercados principales de Colonial, la desocupación en CBD ha ido descendiendo de forma clara desde el segundo trimestre de 2021, encontrándose actualmente en el 5% y 2%, respectivamente. En Barcelona los niveles se mantienen en el entorno del 5-6%.
Renta 4 prevé la continuidad de la solidez operativa
Javier Díaz es Senior Equity Analyst en Renta 4. Su recomendación para Colonial es la de Sobre ponderar con un precio objetivo de 7,75 euros por acción.
En su nota a clientes, afirma: “prevemos la continuidad de la solidez operativa registrada a lo largo de los últimos trimestres ante los elevados niveles de ocupación (con plena ocupación de la cartera en París; Madrid en niveles del 96%, y; en Barcelona, a pesar de las nuevas contrataciones tras la rehabilitación de Torre Marenostrum e Illacuna, la entrada en explotación de Diagonal 197 en el trimestre podría empañar la cifra final de ocupación); un nivel de contratación al primer semestre de 2024 de 65.972 m2, junto a release spread en niveles inferiores al 9% (+22% París; -1% Madrid; +2% Barcelona), y un crecimiento de rentas like for like (Lfl) del +6% en el primer semestre de 2024 frente al primero de 2023 (+10% París; +4% Madrid; +2% Barcelona).
Según Díaz, “esperamos que el buen tono operativo compense las salidas del perímetro de consolidación del programa de desinversiones (201 millones con prima del +11% sobre tasación a primer semestre, y que en 2023 supuso la salida 12 activos por importe de 723 millones, aproximadamente 35 millones de rentas brutas en el conjunto del año).”
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“Igualmente, este tercer trimestre contará con un mes de impacto positivo en la comparativa interanual por la entrega del proyecto Louvre a la fundación Cartier en julio 2023 (unos 16 millones de rentas; contrato firmado a 40 años), así como los ingresos adicionales de los activos aportados por Criteria Caixa en la ampliación de capital.”
Con todo ello, el analista estima unos ingresos por rentas brutas de 97,4 millones (+1,5% frente al tercer trimestre de 2023) junto a una cifra de Ebitda de 79,3 millones (-0,8% frente al tercero) y 45 millones de beneficio recurrente (frente a los 42 millones en el tercero).
“No esperamos sorpresas por el lado del endeudamiento, tratándose este trimestre del primero en computar el cierre efectivo de la ampliación de capital de Criteria Caixa (622 millones y la emisión de 87,7 millones en acciones; 350 millones en aportaciones dinerarias y 272 millones en activos). En ese sentido, la ratio LTV debería situarse en el entorno del 36,5% (36,7% a primer semestre teniendo en cuenta la mencionada operación), en un trimestre en el que no habrá revisión del valor razonable de los activos.
Posible impacto fiscal contra las Socimis como Colonial
Ayer martes recordaban en Bankinter que PSOE y Sumar han llegado a un acuerdo sobre el paquete fiscal que pretende impulsar el gobierno, entre las que se encuentra la posible eliminación del régimen fiscal de Socimi. Esta medida irá al parlamento incluidas en los presupuestos generales, por lo que necesitará mayoría absoluta (la mitad +1 de votos a favor) para ser aprobada.
Si se aprueba esta medida, las Socimis perderían la exención fiscal y pasarían a tributar por sociedades (25% frente al 0% actual), lo que reduciría en esa misma proporción su generación de caja y capacidad de pago de dividendos.
Además, el sector perdería atractivo para el inversor extranjero, con opción de invertir en una gran mayoría de países europeos en los que sí cuentan con este régimen fiscal.
Aunque damos poca probabilidad a que se alcancen los apoyos necesarios para su aprobación en el congreso, y existe la posibilidad de que esta medida se matice, aplicando el impuesto de sociedades tan sólo a la parte del beneficio no repartido vía dividendos, como ya se intentó en 2020, bajamos de forma táctica la recomendación al sector inmobiliario a Vender desde Comprar.
