El III Observatorio de la Vivienda en España elaborado por Century 21 España ha puesto el foco en 3 asuntos: el perfil del comprador y vendedor, la brecha entre la «casa soñada» y la «casa real» y los retos actuales para ajustar la oferta a la demanda en un contexto de precios elevados y limitado acceso a la financiación.
El estudio realiza una interesante comparación entre las situaciones de 2018 y 2024, evidenciándose las dificultades de la gente joven para acceder a la vivienda y algunos cambios de tendencia, como la edad del comprador o los intereses de los compradores.
MEJORAR LA ZONA DE RESIDENCIA, AL ALZA
La subida de precios está obligando a los españoles a renunciar al cambio de vivienda En 2018, los principales motivos para buscar una nueva vivienda eran independizarse (17 %), cambiar de alquiler a propiedad (16 %) y mudarse en pareja (15 %).
En 2024, el panorama ha cambiado: aunque la independencia y el cambio a propiedad siguen siendo importantes, ahora entra en el top 3 el deseo de mejorar la vivienda o la zona de residencia, una motivación que ha crecido casi seis puntos hasta el 15 %.
Por otro lado, en 2018, el principal motivo para no comprar o alquilar era la falta de una vivienda adecuada (44 %). Sin embargo, en 2024, el factor económico ha ganado peso: el precio es el motivo principal para desistir (42 %), seguido de la incapacidad para encontrar la vivienda deseada. EL
ACCESO DE LOS JÓVENES DE LA VIVIENDA SE ATASCA
El estudio revela también que el acceso de los jóvenes una vivienda es cada vez más limitado: si en 2018 uno de cada tres jóvenes buscaba comprar o alquilar, en 2024 esta proporción ha bajado a uno de cada siete.
La mitad de estos jóvenes desiste por el alto precio, y un 23 % afirma no encontrar una vivienda acorde a sus expectativas. Además, se registra un incremento en el precio de compra: en 2018 el rango más demandado era de entre 100.000 y 150.000 € (28 %), pero en 2024 solo el 20 % busca viviendas en esta horquilla de precio.
En cuanto a la cuota hipotecaria, los españoles están dispuestos a pagar más en 2024 que en 2018, a pesar de que el porcentaje de personas que solicitan un crédito para comprar vivienda haya disminuido (24,9 % en 2018 vs. 18,4 % en 2024).
En 2024, son menos los españoles que están dispuestos a pagar hasta 500 € al mes (42 % vs. 61 % en 2018). En cambio, ha subido el porcentaje de quienes pueden asumir cuotas de entre 501 y 800 €.
VENDER PARA COMPRAR
Pagar una parte al contado y financiar el resto mediante un crédito sigue siendo la opción preferida (45 % en ambos años), aunque crece la proporción de quienes financian mediante la venta de una propiedad previa (13 % en 2018 vs. 19 % en 2024).
Según se refleja en el informe, la falta de acceso a créditos hipotecarios ha limitado la capacidad de compra de muchos españoles. En 2023, las hipotecas concedidas cayeron un 18% en comparación con 2022, lo que refleja un endurecimiento en las condiciones de financiación.
CASA SOÑADA VS REAL
El informe pone de manifiesto el aumento de la brecha entre la casa soñada y la casa real adquirida. «Aunque la mayoría ha afirmado preferir una vivienda unifamiliar con amplios espacios, el mercado y los precios obligan a muchos a renunciar a estas expectativas», explican.
En 2024, el 68 % de las transacciones corresponden a pisos en edificios, aunque la demanda de unifamiliares ha crecido un 9 %. Elementos como terraza y garaje (preferidos por el 74 % y 72 %, respectivamente) son muy deseados, pero la oferta no siempre los cubre.
Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España, afirma que «hoy en día, las familias tienen acceso a crédito, pero el valor de la vivienda a la que aspiran conlleva una tasa de esfuerzo que supera la recomendada por el BCE, fijada en un 35 %. Por ello, muchos acaban ajustando sus preferencias a viviendas que se adecuen a su realidad financiera».
EL COMPRADOR SE HACE MAYOR
Los compradores mayores de 50 años representan el 31 % en 2024, frente al 10 % en 2018. Fuentes del sector explican a MERCA2 que este hecho se debe, en parte, a la «especulación practicada por grandes tenedores».
Además, el informe refleja una tendencia hacia propiedades más amplias y unifamiliares, preferidas ahora por un 20 % de los españoles frente al 11 % que confirmó esta opción en 2018. En cuanto al vendedor, el 60 % de quienes ponen su vivienda en el mercado en 2024 son hombres mayores de 50 años, lo que contrasta con el predominio femenino de 2018.
Estos propietarios buscan en la venta una forma de obtener liquidez o como fórmula para invertir en otros activos inmobiliarios, o no. Sousa dice que «actualmente sí existe crédito disponible, el gap está en el poder adquisitivo actual de las familias españolas y el exceso de tasa de esfuerzo que deben hacer, hoy estipulado en un máximo del 35 % según el BCE, para adquirir la casa que desean. La diferencia entre lo que pueden pagar y lo que deben pagar para comprarla no se ajusta a esta realidad, motivo por el cual las entidades bancarias toman esta referencia como uno de los principales motivos para no facilitar el crédito hipotecario solicitado».
