Los analistas de la firma francesa Kepler Cheuvreux han emitido una nota a clientes en la que reiteran su precio objetivo de 13 euros y su recomendación de comprar sobre los títulos de Neinor Homes. Esta valoración supone un potencial para la inmobiliaria del -9% desde los precios actuales.
Kepler recuerda que Neinor Homes ha adquirido una participación del 10% en Habitat por unos 31 millones de euros y ha firmado un acuerdo de empresa conjunta en virtud del cual Neinor prestará servicios de promoción y gestión a los activos de Habitat.
También, que desde el anuncio de su nuevo Plan Estratégico 2023-27 en marzo de 2023, Neinor Homes ha firmado unos 1.200 millones de euros en acuerdos de JV, muy por delante de su objetivo de 500 millones de euros.
Sin embargo, en Kepler apuntan que el acuerdo de JV debería traducirse en unos beneficios adicionales de unos 50-75 millones hasta 2028, que actualmente no tenemos en cuenta en nuestras cifras, y no esperaríamos ver un impacto significativo hasta el ejercicio 2026.
Una foto de Hábitat
- A finales de 2023, Habitat tenía un GAV de unos 702 millones de euros y un banco de suelo con capacidad para desarrollar unas 8.000 unidades, de las que unas 3.914 ya están activas.
- La empresa tenía unas 1.939 unidades pre vendidas por valor de unos 614 millones de euros, con una tasa de cobertura de aproximadamente el 70% para 2024-25.
- En cuanto a la ubicación de la cartera, el 44% de la cartera de Habitat, es decir, unas 3.500 unidades, se encuentra en Madrid, el 31% (2.400 unidades) en el sur de España, el 14% (1.100) en el norte, el 10% (800) en Levante y el 3% en Cataluña.
- Habitat trabaja actualmente con una ratio LTV de cerca del 15%.
- La adquisición de Habitat por unos 31 millones se ha financiado mediante la refinanciación de su deuda corporativa realizada a principios de año, que amplió el tamaño de 140 a 200 millones.
Las JVs de Neinor superan con creces su objetivo
Kepler explica que con el acuerdo de JV con Habitat por un GAV de unos 700 millones de euros, Neinor Homes ha cerrado unos 1.200 millones en acuerdos de JV en los últimos 18 meses. Por ello, añaden, Neinor va muy por delante del objetivo quinquenal fijado en su Plan Estratégico 2023-27 de captar unos 500 millones en capital de nuevos socios estratégicos.
Como parte de su Plan Estratégico, Neinor Homes se proponía invertir unos 1.000 millones en la adquisición de nuevos terrenos hasta 2027, de los cuales unos 500 millones procederían de Neinor Homes y la otra mitad de socios de capital.
En conjunto, y con la adquisición de Habitat, Neinor dispondrá de unos 840 millones en inversiones en un nuevo banco de suelo, de los cuales la empresa ha comprometido unos 50 millones de capital.
Por otro lado, la rentabilidad de los acuerdos de JV debería traducirse en unos beneficios adicionales de unos 50-75 millones hasta 2028, aunque no esperamos ver el impacto real hasta el ejercicio 2026.
“Observamos que la empresa está en vías de distribuir unos 200 millones en el ejercicio 2024, de los cuales ya se ha confirmado el pago de unos 75 millones”.
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Tesis de inversión de Kepler en Neinor
Neinor Homes cuenta con un nuevo plan estratégico (2023-27) que pretende cristalizar el valor de la empresa mediante:
1) la distribución de unos 600 millones de euros hasta el ejercicio 2027,
2) la mejora de la rentabilidad del capital en su plataforma BTS mediante acuerdos de coinversión.
La empresa pretende distribuir unos 450 millones de euros en los próximos dos años, financiados en parte por la venta de su plataforma BTR.
Por otro lado, los catalizadores serían nuevas ventas de activos BTR a valores cercanos al GAV, resiliencia en el segmento BTS, con nuevos acuerdos de coinversión y la continuación de la ejecución del plan estratégico 2023-27.
Por último, los riesgos para la calificación de Kepler sobre Neinor serían la subida de los tipos hipotecarios y disminución del crédito hipotecario a los compradores de viviendas, una inflación persistente que afecta a los costes de construcción o el incumplimiento de los objetivos del plan de negocio.
