John Murray, gestor de carteras y responsable del equipo de inmuebles residenciales de carácter privado de PIMCO, y François Trausch, CEO and CIO de PIMCO Prime Real Estate explican en MERCA2, las perspectivas del sector inmobiliario
Para los participantes del mercado de bienes inmuebles comerciales, los bancos centrales han representado una fuente persistente de frustración en los últimos años. Con el objetivo de controlar la perseverante inflación, la Reserva Federal y la mayoría de sus homólogos han mantenido los tipos de interés en cotas elevadas durante más tiempo de lo previsto. Ese es su mandato, por supuesto. Ahora bien, esto ha supuesto un dolor inmediato para los prestatarios de bienes inmuebles comerciales que enfrentan costes de deuda más altos, junto con un malestar más imperceptible derivado de la caída de las valoraciones ante menor liquidez y mayores tasas de capitalización.
Hoy, los tipos de interés a corto plazo parecen haber tocado techo, y los de largo plazo muestran una tendencia lenta a la baja. Se podría –aunque no se debe– considerar que esta tendencia conlleva una recuperación drástica como la vista tras la expansión cuantitativa post crisis financiera mundial. Las asunciones del mercado, con una curva forward que indica tipos reales de 200 a 300 puntos básicos por encima de los niveles de 2021, sugieren que las tasas de capitalización seguirán siendo elevadas, y se mantendrán las valoraciones entre un 20% y un 40% por debajo de sus máximos de 2021.
A medida que vencimientos de préstamos por 1,5 billones de dólares se avecina en los próximos dos años,1 las repercusiones son importantes. En un entorno de tipos de interés elevados, el coste de endeudamiento y las tasas de capitalización seguirán constituyendo un reto. Prestamistas y prestatarios se verán obligados a «hacer frente a la situación»: a corto plazo, esperamos nuevos descensos en las valoraciones y los índices de precios, lo que dificultará aún más la extensión de préstamos.
También existe un riesgo geopolítico en el sector inmobiliario. Los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, las tensiones entre Estados Unidos y China, y los importantes comicios de este año dan lugar a una incertidumbre adicional. Esto se ve agravado por la creciente preocupación por el cambio climático, que incide de forma directa en la inversión y la promoción inmobiliaria.
Si bien la incertidumbre prolongará las presiones en liquidez, también genera oportunidades en todo el espectro financiero. Para aquellos con capital y competencias en soluciones personalizadas, las oportunidades privadas van desde deuda sénior a mezzanine y equity preferente. La continua volatilidad también podría crear oportunidades en valor relativo en los cuatro cuadrantes de la inversión inmobiliaria: equity público y privado, y deuda pública y privada. Asimismo, algunos sectores y regiones siguen revistiendo atractivo sobre la base de los fundamentales a largo plazo, lo que implica un punto de entrada atractivo hoy en día, dadas las presiones de liquidez a las que se enfrentan los bienes inmuebles y el inmobiliario comercial.
Estas son conclusiones del segundo Foro de inversión de inmobiliaria mundial anual de PIMCO, que se celebró en mayo. Al igual que los Foros cíclicos y seculares de PIMCO, este evento reunió a profesionales de la inversión global y se analizaron las perspectivas a corto y largo plazo del sector inmobiliario comercial. PIMCO dispone de una de las plataformas de bienes inmuebles comerciales más grandes del mundo, con más de 300 profesionales de la inversión que gestionan cerca de 190.000 millones de dólares en activos en un amplio espectro de perfiles de riesgo en deuda inmobiliaria pública y privada global y mercados de renta variable.2
Sectores clave dentro del inmobiliario
CENTROS DE DATOS: UNA CARRERA POR EL PODER EN LA ERA DE LA IA
El auge de la IA ha desencadenado una carrera global por los centros de datos y la energía verde para alimentarlos, además de provocar riesgos importantes para el sector inmobiliario comercial. A largo plazo, la IA podría atenuar la necesidad de espacio de oficinas, disminuir la demanda de viviendas para estudiantes, reducir la densidad de población urbana y hacer que los contratos de arrendamiento a largo plazo y las ubicaciones secundarias se vuelvan menos atractivos. Sin embargo, el ritmo y la magnitud de las repercusiones siguen sin estar claros.
la demanda de IA y servicios en la nube ha provocado una lucha global por la capacidad de los centros de datos.
En el primer trimestre de 2024, los volúmenes mundiales de arrendamiento superaron los 1.800 megavatios, una cifra siete veces superior a la de hace solo tres años.3 El crecimiento no muestra signos de desaceleración, y los inquilinos contratan campus enteros en lugar de edificios individuales. Esta situación se ve acentuada por la búsqueda de soberanía digital por parte de los Gobiernos: la capacidad de controlar datos, software y hardware críticos. Por el contrario, los suministros limitados de energía se están convirtiendo en una limitación cada vez mayor para el desarrollo de centros de datos a escala internacional.
Los centros de datos desempeñarán un papel fundamental en las carteras de los inversores en los próximos años. Se trata de infraestructuras críticas que ofrecen a los inversores una forma de capitalizar el crecimiento de la IA como proveedores de plataformas de IA sin tener que apostar por los ganadores finales de esta tecnología.
LOGÍSTICA Y ALMACENES: DEMANDA SECULAR APUNTALA EL CRECIMIENTO A LARGO PLAZO
Creemos que la desglobalización y el comercio electrónico continuarán impulsando un crecimiento sostenido a largo plazo en los almacenes y la logística. Aunque la geopolítica influirá en la demanda, las instalaciones logísticas que guardan relación con las tendencias de digitalización, como el comercio electrónico, parecen exhibir una trayectoria de demanda más fiable (ver gráfico 2).
En Europa, la demanda se está desacelerando, aunque los alquileres siguen aumentando. La logística vuelve a encabezar las listas de la compra de muchos inversores y puede suponer un suelo para las tasas de capitalización ampliadas que se observan hoy.
En la región de Asia-Pacífico, se prevé que las ventas online crezcan en torno al 20% de las ventas totales en 2021 a casi el 40% en 2026.4 Además, la desglobalización sigue impulsando las tendencias de la deslocalización «nearshoring» y «friendshoring». Vietnam y la India saldrán ganando a medida que las empresas trasladen la producción de China, mientras que la relocalización podría beneficiar a Japón y Corea del Sur.
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En EEUU, la demanda industrial sigue siendo positiva, aunque la absorción neta se ha ralentizado en los últimos seis meses, y el primer trimestre de 2024 se perfiló como el peor desde 2012.5 Las nuevas entregas han alcanzado su punto máximo, aunque algunos mercados de la región del Sun Belt con barreras de entrada de menor magnitud están digiriendo una espiral de oferta que podría traer consigo un periodo prolongado de mayor disponibilidad, en particular entre las propiedades industriales más grandes; en los últimos años, los promotores se han centrado en proyectos de más de 30.480 metros cuadrados.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR: FUERTE DEMANDA, PERO RECUPERACIÓN REZAGADA EN EEUU
Las perspectivas a escala mundial para los edificios de apartamentos suelen ser propicias en un contexto de sólida demanda estructural.
En Europa, los alquileres están subiendo de forma constante y no hay indicios de retroceso. La oferta limitada, exacerbada por los altos costes relativos a la promoción y las regulaciones ambientales más estrictas, está satisfaciendo una demanda cada vez más firme a medida que se acelera la formación de hogares y continúa la migración a las principales regiones metropolitanas.
En la región de Asia-Pacífico, los precios y los alquileres se están consolidando en un contexto de moderada escasez de oferta. El repunte de los precios de la vivienda y la migración urbana de los más jóvenes están impulsando la demanda. Los cambios demográficos, como el retraso en la formación de familias y el aumento de los hogares unipersonales, están reforzando la tendencia al alquiler por periodos más largos. Asimismo, el creciente énfasis en la vida comunitaria y el acceso a los servicios ha avivado el crecimiento de los espacios residenciales temáticos y de convivencia en toda la región.
En Estados Unidos, las perspectivas a corto plazo son un poco menos positivas. La vivienda multifamiliar en general está experimentando una oferta nueva récord, y se pudo constatar que la finalización de apartamentos alcanzó un máximo de 40 años de 583.000 unidades el año pasado.6 Este incremento ha provocado un aumento en el grado de ocupación y, junto con la ampliación de las tasas de capitalización, ha provocado que los valores de mercado caigan entre un 25% y un 30%.
Si bien los fundamentales de la demanda de inquilinos a largo plazo siguen revelando solidez en las viviendas multifamiliares, en particular a medida que las tarifas más altas agravan unos parámetros de asequibilidad que ya se han puesto en entredicho, estas presiones a corto plazo sugieren más angustia a corto plazo para el sector multifamiliar de EEUU.
En general, puede que el mercado inmobiliario residencial estadounidense se estabilice de aquí a 2026. Las obras nuevas han caído debido a los costes más altos y la contracción de la financiación. El Cinturón del Sol, que abarca la región sur de los estados de EEUU, despunta como un ámbito clave de crecimiento. La región alberga la mitad de la población del país, y se vaticina que su migración nacional e internacional entrante impulsará la gran mayoría del aumento de la población de los EEUU de 335 millones en la actualidad a 373 millones para 2054.7
OFICINAS: VIENTOS EN CONTRA, PERO NO EN TODAS PARTES
Las perspectivas globales para las oficinas siguen siendo complicadas. La demanda y el descubrimiento de precios son limitados en todo el mundo, y las valoraciones siguen bajo presión a medida que los propietarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales en todo el mundo tratan de reducir las asignaciones de oficinas. La cuota de oficinas en las carteras institucionales globales de bienes inmuebles comerciales ha caído del 35% en 2022 al 2% en la actualidad,8 y puede que asistamos a nuevos descensos.
Sin embargo, las perspectivas regionales varían. En Europa, existe una demanda relativamente saludable de edificios ecológicos y de alta calidad en los principales distritos comerciales centrales. La tendencia al trabajo desde casa presenta un menor arraigo en muchas partes de Europa, en parte porque los trabajadores tienden a vivir en casas más pequeñas en los centros de las ciudades y tienen un mejor transporte público.
La movilidad de los inquilinos no es tan elevada debido a la diversidad lingüística, monetaria y regulatoria del continente, lo que complica las reubicaciones corporativas. Cabe destacar que las regulaciones energéticas probablemente reducirán drásticamente la oferta existente, ya que muchos edificios de oficinas experimentarán dificultades para cumplir con los requisitos de calificación cada vez más estrictos en Europa.
En la región de Asia-Pacífico, la demanda de oficinas en los distritos comerciales centrales se mantiene en general cerca de los niveles de 2021. Esto se debe a que, por lo general, hay apartamentos más pequeños, desplazamientos más cortos y una cultura de «trabajo en la oficina» más persistente que en Occidente. Al igual que en Europa, la demanda resulta más sólida en los distritos comerciales centrales, en especial para los edificios con servicios del tipo «vivir, trabajar y divertirse» (véase el gráfico 3).
En Estados Unidos, la reducción de los costes corporativos y una tendencia más fuerte al trabajo desde casa han llevado a que la demanda de oficinas quede rezagada con respecto a la creación de empleo. En este sentido, esperamos que los precios y los alquileres fuera de los edificios de clase A+ sigan cayendo, ya que el capital privado sigue mostrando una actitud de cautela y las tasas de capitalización general siguen expandiéndose.
Conclusiones: aprovechar oportunidades en medio de los desafíos
El mercado inmobiliario comercial se encuentra en una encrucijada, al verse amenazado por desafíos de magnitud, aunque rebosa oportunidades. Los elevados tipos de interés, las tensiones geopolíticas y las preocupaciones por el cambio climático han creado un panorama complejo y, a menudo, desalentador para los prestatarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales.
Sin embargo, estas mismas presiones también preparan el terreno para soluciones financieras innovadoras e inversiones estratégicas. Para aquellos que cuenten con capital y experiencia, el entorno actual ofrece un terreno fértil para oportunidades en todo el espectro de financiación, desde la deuda sénior hasta mezzanine y el equity preferente. Sectores como centros de datos y logística, impulsados por las tendencias duraderas de la digitalización y el comercio electrónico, presentan perspectivas especialmente atractivas.
Capear este terreno turbulento requerirá resiliencia y capacidad de adaptación al sector inmobiliario. La capacidad de discernir y explotar las oportunidades ocultas en un entorno de volatilidad en el mercado cobrará vital importancia. Al enfocarse en temas de alta convicción, como la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, y aprovechar la amplia experiencia y la plataforma global de PIMCO, los inversores tienen la posibilidad de no solo resistir la tormenta actual, sino también prosperar en el cambiante panorama del sector inmobiliario comercial. El camino por delante está plagado de incertidumbres, pero también alberga un gran potencial para aquellos que puedan hacer frente a la situación y aprovechar el momento.
1 Fuente: CBRE a mayo de 2024
2 Fuente: PIMCO a 31 de marzo de 2024. Incluye activos gestionados por Prime Real Estate (anteriormente Allianz Real Estate). PIMCO Prime Real Estate GmbH opera de forma independiente de PIMCO.
3 Fuente: datacenterHawk a 31 de marzo de 2024
4 Fuente: Green Street y CBRE a abril de 2024
5 Fuente: Green Street a abril de 2024
6 Fuente: CoStar a 17 de marzo de 2024
7 Fuente: Oficina de Presupuestos del Congreso de los Estados Unidos
8 Fuente: Encuesta de intenciones de inversión de la Asociación de Bienes Raíces de Pensiones, 2022 y 2024
