Durante el primer semestre de 2024 la inversión hotelera ha alcanzado los 1.393 millones de euros y se mantiene en línea con los volúmenes registrados en el mismo periodo del año anterior, según el informe de Inversión Hotelera en España elaborado por el equipo de hoteles de Colliers.
En este periodo se han transaccionado un total de 8.350 habitaciones en 71 operaciones. El 53% del volumen invertido se ha destinado al segmento urbano, rompiendo con la tendencia de los últimos 5 años, en los que el segmento vacacional era el dominante.
El Luxury se muestra fuerte en términos de inversión. Durante el primer semestre de 2024, uno de cada tres euros invertidos en hoteles se ha destinado al segmento de Lujo. Los hoteles de 5* y 5* GL han representado el 33% de la inversión, con un volumen de 460 M€. La operación más representativa en este segmento ha sido la adquisición del Six Senses Ibiza (5GL – 116 habitaciones) por parte del inversor de origen italiano, Gruppo Statuto, que ha batido todos los récords de precio en España al superar los 1,5 millones de euros por habitación.
Distribución de la inversión hotelera por categorías. 1er semestre 2024 (%)
Baleares lidera la inversión hotelera
En este primer semestre del año, Baleares ha liderado la inversión con un 30% del total, registrando 12 transacciones por un volumen total de 415 millones de euros. Destaca este año la aportación de Ibiza y, en concreto, la zona norte de Portinatx, donde se han transaccionado dos hoteles. La operación más destacada es la ya mencionada adquisición del hotel Six Senses Ibiza por parte de Gruppo Statuto y la adquisición del Hotel Presidente (3* – 270 habitaciones) por parte de Meridia Capital, para su completo reposicionamiento, que supondrá un desembolso total de 70 millones de euros y en la que Colliers ha sido asesor desde el lado vendedor.
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Barcelona se sitúa en segunda posición en cuanto a volumen de transacciones, con un total de 13 operaciones y 300 millones de euros. Destaca la compra por parte de la Socimi Atom de un portfolio de dos hoteles de 5*GL: el Hotel Miramar y el Gran Hotel la Florida, que en total suman 145 habitaciones y fueron adquiridos por 50 millones de euros (344.000€/habitación). Ambos hoteles serán reformados para adaptarlos a los estándares de marca de los nuevos gestores, Hyatt y Sunset Hospitality, respectivamente.
Madrid continúa sufriendo una escasez de producto disponible para la venta, lo cual se ha visto reflejado en una reducción de la inversión a 8 operaciones. La más destacada del primer semestre fue la compra en Gran Vía del Hotel Mayorazgo (4* – 200 habitaciones) por parte del grupo hotelero mallorquín Grupotel.
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En el mercado urbano destacan operaciones que han tenido lugar en capitales de provincia como Málaga, con 5 transacciones y c. 100 millones de euros, siendo la más destacada la venta por parte de ASG del Hotel Palacio de Solecio (4* – 118 habitaciones) por 51 millones de euros (432.000€/habitación). En Granada se registraron 3 transacciones por un volumen cercano a los 30 millones de euros. En Alicante se vendió el Eurostars Lucentum (4* – 169 habitaciones) por 29,9M€; en Sevilla, Extendam adquirió el Hilton Garden Inn (4* – 140 habitaciones) y en Las Palmas de Gran Canaria, la cadena Lopesán se hizo con el Hotel AC Iberia (4* – 281 habitaciones), en una operación asesorada por Colliers.
Las operaciones de portfolio, a la baja
Otro rasgo que diferencia este 2024 es el menor número y relevancia de las operaciones de cartera, tan solo el 21% del volumen total se corresponden con portafolios de activos, frente al 62% del año pasado.
Las dos transacciones más relevantes fueron la operación de Atom sobre los hoteles Miramar y Florida de Barcelona y la adquisición por parte de Moon GC&P, vehículo propiedad del Banco Santander, de una participación minoritaria del 38,2% sobre un portafolio de tres hoteles de 5* propiedad de la cadena Meliá en una operación valorada en 300 millones de euros.
El perfil de los compradores en 2024 ha diferido significativamente respecto al de los años anteriores. Si en los últimos años dominaban los inversores internacionales, sobre todo Private Equity, enfocados en operaciones value add, este año destacan las operaciones realizadas por inversores nacionales de diversa tipología: grupos hoteleros, family offices, inversores privados, fondos de inversión y Socimis, que en total han concentrado un 57% de la inversión.
Las positivas perspectivas a corto y medio plazo seguirán beneficiando las inversiones en el sector hotelero. “En 2024 los grupos hoteleros y los family offices han aportado liquidez a una industria en la que los inversores más habituales, fondos de pensiones e inversores Private Equity, se mostraban mucho más cautos en un contexto de rápida subida de los tipos de interés y mantenimiento de las duras condiciones por un periodo más largo de lo previsto”, comenta Gonzalo Gutiérrez, Managing director de Hoteles en Colliers.
“El pipeline de operaciones en curso asciende a 1.500 millones de euros, lo cual nos hace ser optimistas respecto al segundo semestre de 2024. Aunque no se vislumbren grandes operaciones de cartera en el horizonte, como las realizadas por ADIA y GIC el pasado año, creemos que la propia dinámica de operaciones de menor volumen se mantendrá y permitirá alcanzar niveles normalizados de 3.000 millones de euros” concluye Gonzalo Gutiérrez.
