La agencia de calificación financiera Fitch Ratings estima que los problemas de asequibilidad de la vivienda en la Península Ibérica persistirán porque es materialmente limitada en los grandes centros urbanos, según explica en su estudio “Iberian Mortgage Market Index – April 2024”.
Los problemas de asequibilidad de la vivienda en España y Portugal persistirán en 2024-2025, ya que nuestras previsiones de crecimiento del precio nominal de la vivienda coinciden ampliamente con los aumentos previstos de la renta nominal de los hogares, según afirma Fitch Ratings en un nuevo informe. La naturaleza de «dos velocidades» de ambos mercados de la vivienda significa que la asequibilidad es materialmente limitada en los grandes centros urbanos.
Las persistentes restricciones de la oferta apoyarán un crecimiento nominal de los precios de la vivienda del 4%-6% en Portugal y del 3%-5% en España este año, manteniendo la ratio de asequibilidad (es decir, la media nacional de los precios de la vivienda dividida por los ingresos brutos anuales de los hogares) en ambos mercados entre 5,5 y 6,0 veces. El estancamiento de la demanda en algunas zonas menos pobladas del interior se ha visto compensado por la fuerte demanda en las principales áreas metropolitanas. En Madrid, la ratio de asequibilidad es de casi 8 veces, al igual que en Lisboa.
Portugal tuvo un deterioro particularmente marcado en esta métrica de asequibilidad en 2019-2022, ya que los aumentos nominales del precio de la vivienda superaron los aumentos salariales. Por el contrario, la ratio de asequibilidad en España se redujo ligeramente durante este período.
Las autoridades de ambos países están tomando medidas para tratar de mejorar la asequibilidad
En España, la entidad crediticia estatal ICO ofrecerá una garantía de 10 años sobre las hipotecas con una relación préstamo-valor del 100%, cubriendo el exceso sobre el 80% (un techo típico de préstamo). El Gobierno portugués se ha centrado en medidas relacionadas con la oferta, como exenciones fiscales a la venta de terrenos para la construcción de viviendas o la venta de segundas residencias.
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La recuperación de los flujos de crédito hipotecario residencial también apoyará los precios a corto plazo. La contratación de hipotecas a tipo mixto es ahora dominante en Iberia por primera vez. Representó el 40% de los nuevos préstamos españoles y el 70% de los portugueses a finales de 2023, ya que los prestatarios trataron de asegurarse tipos fijos competitivos a corto plazo, antes de volver a los tipos variables a medio plazo a la espera de tipos de interés más bajos.
PRECIOS DE LA VIVIENDA AL ALZA EN ESPAÑA
Por otro lado, esta semana se ha conocido que en España se ha producido un incremento del precio de la vivienda del 2% con respecto al mismo periodo del año 2023, según los datos de Gesvalt.
Esta cifra supone el duodécimo trimestre consecutivo con alzas en el precio de la vivienda, aunque también representa el segundo seguido en el que el incremento se ha situado por debajo del 3%, después del último trimestre del 2023 en el que la subida fue del 2,1. De esta forma, se puede comenzar a percibir una estabilización en la tendencia al alza del precio de la vivienda tras varios periodos a la baja desde el pico marcado en el primer trimestre de 2023 con un incremento del 6,7%.
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Respecto al trimestre anterior, el precio se ha incrementado también un 1,8%, rompiendo la tendencia de los dos últimos periodos, en los que se experimentaron descensos cercanos al 1%.
Este indicador refuerza más la apreciación de estabilización del precio de la vivienda, con una tendencia al alza más moderada de forma generalizada, tras varios periodos a la baja, impulsado por el descenso de las compraventas, que cayeron un 9,5% en toda España en el año 2023. Desde Gesvalt señalan que esta tendencia podría ser la habitual a lo largo de todo el año, con leves oscilaciones, aunque con variaciones más marcadas en determinados territorios.
De esta forma, el precio de la vivienda se ha situado en los 1.566 euros por metro cuadrado, lo que conlleva que se ha situado un 26,9% por debajo del máximo histórico, registrado en el primer trimestre de 2008. Esta cifra también implica que una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 metros cuadrados, que tendría un valor de 138.520 euros el año pasado, actualmente implicaría un desembolso de 140.940 euros en su compra.
