El sector inmobiliario mundial ha atravesado dieciocho meses excepcionalmente difíciles, recuerdan los analistas de DWS. A pesar de un crecimiento económico mejor de lo esperado y de unos sólidos fundamentos inmobiliarios, la subida de los tipos de interés ha agriado la confianza, ha desplomado las transacciones y ha provocado una caída de los valores en casi todos los grandes mercados.
Aunque esperábamos que EE.UU. y Europa se estabilizaran durante el segundo semestre del año pasado, la subida estival de los rendimientos de los bonos mundiales ha prolongado las dudas. Para finales de 2023, estimamos una caída de los valores desde el máximo del 10% en Asia-Pacífico y del 20% en EE.UU. y Europa.
A pesar de este contratiempo, creemos que la recuperación global del mercado inmobiliario no está lejos. Los valores más bajos del Real Estate, un repunte en bonos y acciones, y fundamentos de ocupación resilientes sugieren que el mercado podría volver a crecer en 2024. De hecho, ya estamos viendo signos de recuperación en los ámbitos más demandados del mercado. Desde la logística en Estados Unidos hasta el alquiler de construcción en Australia, una estabilización de los rendimientos, junto con un fuerte crecimiento de alquileres, está empujando nuevamente los precios al alza.
2024 será otro año complicado para el sector inmobiliario en toda Europa
A lo largo de 2024, esperamos que la recuperación se amplíe a través de sectores y mercados y, a medida que avanzamos hacia la mitad de la década, anticipamos que los recortes de tasas de interés podrían estimular la economía global y aumentar la liquidez, al tiempo que respaldan el relativo atractivo de los precios en el sector inmobiliario.
PRINCIPALES APUESTAS INMOBILIARIAS
La vivienda y la logística siguen siendo nuestras principales apuestas en las tres regiones, mientras que una caída pronunciada en la construcción nueva respalda el caso para la gestión activa de activos, incluida la reubicación de existencias de oficinas obsoletas. En Estados Unidos, nuestras principales apuestas incluyen propiedades industriales y residenciales, impulsadas por vientos favorables estructurales, mientras que el renacimiento del sector minorista puede presentar oportunidades adicionales.
En general, favorecemos los mercados estadounidenses en el Sun Belt (región de Estados Unidos que se extiende desde la costa atlántica del Sureste hasta la costa pacífica del Suroeste) y el Mountain West (formado por Arizona, Nuevo México, Colorado, Utah, Nevada, Montana, Idaho y Wyoming), que deberían seguir beneficiándose de un crecimiento poblacional y laboral desproporcionado. En Asia Pacífico, esperamos que Australia y Corea se recuperen fuertemente, respaldados por un sólido crecimiento económico.
En Europa, después de haber experimentado una corrección de precios considerable, estamos cada vez más positivos sobre nuestras perspectivas para las ciudades alemanas, donde la baja vacancia sostenida debería ayudar a respaldar los alquileres a mediano plazo, mientras que Londres y París se destacan dentro de sus respectivos mercados.
SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL
Las perspectivas del sector inmobiliario comercial se han estabilizado: el final del ciclo de endurecimiento de la Reserva Federal y la mejora de los resultados están sirviendo de catalizadores convincentes, mientras que la moderación de los indicadores fundamentales debería mejorar a medida que disminuyan las presiones sobre los costes y los ingresos y se reduzcan las entregas de suministros.
Los préstamos bancarios siguen siendo escasos, pero los REIT públicos conservan el acceso a los mercados de capitales y la deuda no garantizada demuestra ser una ventaja competitiva. Las infraestructuras que cotizan en bolsa deberían beneficiarse de sus características de traspaso de la inflación y de sus activos basados en la necesidad, mientras que un menor coste del capital en forma de menores rendimientos de los bonos a largo plazo también sería positivo.
Candriam advierte al mercado del ‘deshielo primaveral’ en el sector inmobiliario
En general, prevemos que la dispersión del rendimiento seguirá siendo pronunciada a nivel de valores y sectores, lo que brindará a los gestores activos con experiencia en oportunidades de crear alfa en nombre de sus clientes.
Favorecemos los sectores inmobiliarios como los centros de datos, la industria y los centros comerciales, donde los fundamentales siguen siendo sólidos o parecen estar a punto de fortalecerse. Dentro de las infraestructuras, preferimos la exposición a empresas con tasas de crecimiento estables y cuyas valoraciones ya se hayan ajustado a unos tipos de interés más altos.
A pesar de su mediocre comportamiento en los últimos dos años, muchas empresas de servicios públicos han seguido generando flujos de caja estables y, en nuestra opinión, tienen unas perspectivas fundamentales sólidas basadas en el gasto de CAPEX, impulsado por las políticas en proyectos de energías renovables y una transición energética más amplia.
