El banco suizo UBS responde en este artículo a las diez principales dudas sobre el mercado inmobiliario en 2024, empezando por ¿dónde ven oportunidades en 2024? Las subidas de los tipos de interés entre 2022 y 2023 y el endurecimiento de las condiciones crediticias provocaron una menor actividad de transacciones en los mercados inmobiliarios e incertidumbre sobre los valores. Es posible que veamos algunos problemas más, centrados en las oficinas, a medida que los edificios de bajo rendimiento se enfrenten a vencimientos de deuda y no puedan refinanciarse, lo que provocará impagos y ventas de activos en dificultades.
Esto presenta oportunidades para que los inversores ágiles accedan a activos a precios atractivos y con descuento. La deuda respaldada por activos inmobiliarios para préstamos puente o préstamos para financiar el desarrollo inmobiliario puede alcanzar rendimientos de dos dígitos en algunos casos.
INMOBILIARIO ¿CÓMO PUEDE UTILIZARSE LA IA?
Los activos inmobiliarios están maduros para las aplicaciones de IA porque una sola inversión puede generar cantidades casi ilimitadas de datos. La IA puede ayudar a relacionar fuentes de datos dispares, como métricas de suscripción, flujos de personas, uso de servicios, ingresos, servicios públicos, sostenibilidad, salud mecánica y órdenes de trabajo de reparación.
Sea cual sea la aplicación, en un futuro previsible las empresas seguirán necesitando personas que revisen los resultados de la IA antes de que se publiquen o se utilicen para la toma de decisiones.
¿HABRÁ INCENTIVOS PÚBLICOS PARA PROMOVER LA SOSTENIBILIDAD?
Las oficinas que carecen de características sostenibles y sufren una escasa demanda pueden evitar la obsolescencia si se reconvierten en oficinas modernas o se destinan a otros usos, como el residencial. En general, esperamos que se pongan en marcha más planes en todos los países.
¿HABRÁ SUFICIENTES OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN?
El desfase entre lo que los vendedores esperan y lo que los compradores están dispuestos a pagar está frenando las operaciones y reduciendo las oportunidades de inversión. Los compradores, aunque buscan activamente operaciones, esperan un descuento considerable en el precio debido al actual entorno de tipos de interés elevados. Mientras tanto, la mayoría de los vendedores no están dispuestos a asumir pérdidas y prefieren conservar sus activos hasta que los precios vuelvan a subir.
A menos que esta brecha se cierre, posiblemente debido a unas condiciones más favorables del mercado de capitales o a una aceptación generalizada de los ajustes de precios, parece poco probable que las oportunidades de inversión en todos los sectores sean suficientes para absorber todo el capital que espera para entrar.
¿CÓMO PREPARARSE PARA LA GEOPOLÍTICA?
Para los inversores inmobiliarios, resulta crucial observar muy de cerca el panorama local, ya que los riesgos y las oportunidades pueden variar enormemente de un mercado a otro. En consecuencia, la diversificación es más importante que nunca. Los segmentos resistentes a las crisis o, al menos, sólidos frente a ellas, se vuelven más atractivos. El segmento residencial suele mostrar menos correlación con los ciclos económicos y, como tal, suele considerarse un refugio seguro. La importante escasez de viviendas en muchas ciudades de las economías avanzadas permite aumentos sustanciales de los alquileres, lo que respalda este argumento.
¿QUÉ IMPLICA TIPOS MÁS ALTOS MÁS TIEMPO?
En el mundo post pandémico estabilizado, unos tipos de interés más altos significan que los inversores recibirán un mayor rendimiento de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, a corto plazo, unos tipos de interés más altos podrían dar lugar a un mayor ajuste del valor del capital y retrasar la recuperación del valor de los inmuebles.
En la era post pandémica esperamos que los tipos de interés y los rendimientos de los bonos sean más altos, pero también esperamos un cierto aumento de la prima de riesgo de la propiedad, ya que los inversores son capaces de generar de nuevo una renta a partir de bonos del Estado libres de riesgo.
¿QUÉ GRADO DE TENSIÓN EXISTE EN LOS MERCADOS INMOBILIARIOS?
Hay que matizar mucho cuando hablamos de tensión en los mercados inmobiliarios mundiales. Los buenos activos reciben ofertas de compra, pero los malos ninguna, o sólo a precios muy deprimidos. Algunos sectores, las oficinas en particular, son más rechazados que otros. Y la calidad de los activos, especialmente cuando se trata de criterios de sostenibilidad, importa cada vez más. La respuesta corta a la pregunta es, por tanto, «severa» para los activos equivocados, pero «limitada» para los activos adecuados.
¿SUBIRÁ TIPOS EL BOJ EN 2024?
Probablemente, es el consenso actual del mercado. UBS Investment Bank prevé una primera subida de 10 puntos básicos en abril de 2024, lo que situaría los tipos de interés oficiales en cero, seguida de una subida de 25 puntos básicos en julio de 2024. En consecuencia, su previsión es que la política de tipos de interés cero se mantenga indefinidamente. En cualquier caso, esperamos que cualquier ajuste de la política sea lento y constante.
¿HA LLEGADO EL MOMENTO DEL COMERCIO MINORISTA?
Los elevados tipos de interés y la limitada disponibilidad de deuda han provocado que el volumen de transacciones en el sector minorista, y en el inmobiliario comercial en general, siga siendo bajo. Aunque las expectativas de consenso son que los tipos de interés bajen y que los rendimientos del capital sean positivos en 2025, los inversores deben seguir sorteando el riesgo de los tipos, al tiempo que buscan oportunidades para invertir en el comercio minorista con un descuento respecto a los precios históricos. Nos inclinamos por la venta minorista de comestibles y de conveniencia.
¿CUÁL SERÁ EL FUTURO DE LOS MERCADOS DE OFICINAS?
Esperamos que continúe la bifurcación, especialmente en términos de calidad y ubicación. En cuanto a la calidad, los mejores activos capaces de satisfacer las demandas de los inquilinos en cuanto a bienestar de los empleados, eficiencia energética y baja huella de carbono verán crecer sus rentas. En cuanto a la ubicación, las oficinas situadas cerca de los nudos de transporte y las situadas en zonas de «vida-trabajo-tienda» son idóneas para beneficiarse de las sinergias de sus barrios. Las oficinas ‘prime’ cumplen los requisitos de los inquilinos y muchos empresarios están dispuestos a pagar por su calidad y ubicación. En consecuencia, el crecimiento de sus alquileres es cíclicamente bastante fuerte.
