Aedas, Neinor, Metrovacesa, Quabit… ninguna se salva. Las grandes promotoras que han saltado al parqué han visto frustradas sus intenciones de capitalizar sus compañías a través de inversiones en forma de acción. Los títulos de todas ellas han caído desde que cotizan en la Bolsa y sólo la promotora que encabeza David Martínez aguanta los vaivenes del sector. El resto intenta aguantar, pero el mercado les castiga cada vez que tiene oportunidad.
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas promotoras aprovecharon la bonanza económica del país para solicitar créditos por doquier a las entidades financieras. Eran tiempos en los que el sector acumulaba un pelotazo cada semana. El dinero no era problema y las compañías relacionadas con el ladrillo no tenían problemas para atraer capital de la banca. Un error que a día de hoy pagan las promotoras de nueva generación en la Bolsa.
Porque las Aedas, Neinor o Metrovacesa sabían cuando nacieron que no iban a tener fácil eso de capitalizarse a través de las entidades financieras. De hecho, muchos bancos se han desprendido paulatinamente de todo el ladrillo que había absorbido durante la crisis. Activos que han acabado en manos de fondos de inversión que en muchos casos también están detrás de estas nuevas promotoras.
Con la sombra de la corrupción encima de sus hombros y con las reticencias de las entidades financieras a otorgar préstamos, a las nuevas promotoras sólo les quedaba una salida: la capitalización bursátil. Una solución que contentaba a todas las partes de este complejo entramado. A los inversores (fondos de inversión), porque veían en este salto al parqué una oportunidad de obtener un suculento dividendo y a las propias promotoras, porque era el modo más simple de obtener dinero. Una premisa que fue interpretada por muchos expertos como el segundo intento de pelotazo de este nuevo ciclo inmobiliario.
De momento, el experimento bursátil no guarda buenas noticias para ninguno de los agentes implicados. El fervor por las promotoras de nueva generación y sus expectativas en la Bolsa hizo que en muchos casos se desarrollaran planes de negocio demasiado atrevidos. Cabe recordar en este punto que el verdadero ‘core’ de estas compañías es la entrega de viviendas. Muy simple, pero a la vez muy complejo, porque el inversor invierte dinero en un negocio que en muchos casos no fructifica hasta los dos o tres años. Es como el comprador que se compra una vivienda sobre plano. Los inversores eran esos compradores que invirtieron sobre los planos de estas promotoras.
Entre las tres grandes cotizadas han perdido 1.600 millones de euros en capitalización bursátil hasta el primer trimestre de 2019
La ambición (desmedida) demostrada por las promotoras –y plasmada en los planes de negocio- supuso que en muchos casos el precio de su salida a bolsa estuviese por encima de su verdadero valor, según fuentes conocedoras del sector. Esta vez, el optimismo no ha sido financiado por los bancos, sino por los distintos inversores que decidieron apostar por este nuevo ciclo inmobiliario.
Al final, las prisas por recoger beneficios de los fondos de inversión, los ambiciosos (irreales en muchos casos) plazos de entrega de las viviendas y otros problemas burocráticos ajenos a las promotoras –retraso en la concesión de licencias de obra y de primera ocupación- han conformado un cóctel molotov que ha terminado por corregir y castigar a estas empresas en el parqué.
Castigos que se han traducido en desplomes de enorme magnitud en algunas de estas cotizadas. Caídas que incluso han puesto el peligro su situación dentro de la Bolsa y que han frustrado el salto de otras promotoras como Vía Célere. Entre las más perjudicadas –además de la empresa que encabeza Morales- se encuentran Neinor y Metrovacesa.
LOS TRES CASOS MÁS IMPORTANTES
La primera de ellas ha sufrido hasta dos profit warnings –correcciones en su plan de entrega de viviendas- y ha visto como su posición en el parqué se ha visto seriamente perjudicada. Entre sus hitos está la de ser la pionera entre las promotoras de nueva generación en saltar al parqué. En concreto, Neinor empezó a cotizar a finales de marzo de 2017 con un valor por acción de 16,65 euros. Dos años y cuatro meses más tarde, su título ha caído hasta los 10,54 euros. Es decir, su valor se ha desplomado casi un 40%. Un descenso que se cobró una víctima, Juan Velayos, ex-CEO de la compañía y fichado recientemente por Altamira.
En octubre de ese mismo año -2017-, Aedas también decidió probar la aventura de la capitalización bursátil. ¿Su valor? 30 euros por acción y el respaldo de un gigante como Castlelake. Ahora, -cierre de 8 de julio de 2019- su valor está en 20.10 euros. Esta situación es tal vez la menos comprensible de todo el sector. Los de David Martínez no han rebajado sus expectativas, han cumplido su plan de negocio y las entregas de viviendas sigue las pautas marcadas al comienzo de su salto al parqué. Todo lo han hecho bien –o al menos tal y como establecieron y presentaron a sus inversores hace poco menos de dos años-, pero los inversores han dejado de confiar fruto de la inestabilidad que recorre el sector. “Somos una buena casa en un barrio con problemas”, afirmaba en la Junta de Accionistas Santiago Fernández, presidente de la compañía.
Metrovacesa fue la últimas de las cuatro grandes que decidió emprender su viaje en la Bolsa –dejando fuera de la ecuación a Vía Célere-. Lo hizo en febrero de 2018 con un precio objetivo fijado en 15,50 euros. En poco más de año y medio ha bajado por debajo de los dos dígitos hasta situarse en 9,99. En este casa, un retraso en el plazo de entrega de viviendas –al igual que Neinor- es la causa que explica la fustigación que ha sufrido en el parqué.
LOS ANALISTAS RECOMIENDAN COMPRAR
A pesar de todo, los analistas dan un potencial alcista a todas las promotoras. Previsiones que todavía no han conseguido refrendar estas compañías en la Bolsa. Los expertos recomiendan comprar acciones por confían que el sector repunte cuando las compañías comiencen esa “velocidad de crucero” a la que todas aluden a partir del curso 2021-2022. Habrá que esperar, lo que es seguro es que hasta finales del primero trimestre de este 2019, entre las tres habían perdido conjuntamente unos 1.600 millones de euros de capitalización bursátil.
