La hipoteca inversa es un producto polémico y que según los expertos cuesta vender por la propia reputación del mismo. Los datos a los que ha accedido MERCA2 dejan de manifiesto que esta propuesta comercial tiene poco éxito, aunque estad y, por ello, es un reto para quienes se atreven a comercializarla. Caser ya lo hace y Banco Santander-Mapfre, que tienen una sociedad al 50% para la hipoteca inversa, que esperan tenerlo en el mercado antes de que termine este año. Sera un reto, ya quela idiosincrasia del producto y las repercusiones que puede tener para los herederos de las viviendas que forman parte de la hipoteca inversa.
EL COMPLICADO TRIUNFO DE UN PRODUCTO CON POCA DEMANDA: LA HIPOTECA INVERSA
Banco Santander y Mapfre afrontan una tarea que se presenta complicada: lograr que triunfe en sus redes un producto que hasta la fecha no ha tenido un gran resultado en España: la hipoteca inversa. Es un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda y, como resalta en su web un gran banco competencia del Santander, “pese a lo apetecible que pueda parecer a una persona mayor este producto para complementar la pensión, es necesario conocer los pros y contras que lo acompañan para considerar cómo afecta a nuestra salud financiera”.
Es un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda
Ante el fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades, pues los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda anexa a la misma (proveniente del dinero otorgado al que era su titular).
Esta deuda, dependiendo del caso, variará respecto al total del valor de la propiedad pero la media se sitúa en un 50% del valor de tasación. Por tanto los herederos deberán decidir entre tres opciones principales: realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo por ejemplo alquilarla para costearla), pagar la deuda y vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.
LOS DATOS DE LA HIPOTECA INVERSA
Estas cuestiones están entre las que causan recelo a la hora de suscribir el producto, no porque la cuestión no esté clara, sino por las repercusiones. Los datos muestran que es un producto con baja demanda, aunque esta ha ido creciendo con los años. Así de las 149, descendió hasta las 111 del año 2021, las 197 de 2021 y las 549 del año pasado. El primer triemstre de este año se cerraron 177 hipotecas inversas, según los datos del Registro del Notariado.
https://www.notariado.org/liferay/web/cien/estadisticas-al-completo
| Año | Acto | Nº de actos | ||||
| 2019 | 1227 – Hipoteca inversa | 149 | ||||
| 2020 | 1227 – Hipoteca inversa | 111 | ||||
| 2021 | 1227 – Hipoteca inversa | 197 | ||||
| 2022 | 1227 – Hipoteca inversa | 549 | ||||
| Año | Trimestre | Acto | Nº de actos | |||
| 2023 | 1 | 1227 – Hipoteca inversa | 177 | |||
La hipoteca inversa de Mapfre y Banco Santander aún no se vende -esperan hacerlo antes de que termine 2023-, lo supone que, al final del recorrido burocrático de la joint venture de la entidad financiera y la aseguradora que preside Antonio Huertas, Caser, que comercializa este producto desde 2019, va a tener ventaja en la competencia por esta opción para las personas de 65 años o más, ya que todavía no se comercializa y está por ver si, tal y como pretenden Banco Santander y Mapfre, podrán ofrecer la hipoteca inversa antes de que termine este año.
La obtención de todos los permisos ha sido una ‘aventura’ que les ha costado 19 meses superar, casi dos años, un periodo muy largo que deja en desventaja teórica a Banco Santander y Mapfre.
La hipoteca inversa de Mapfre y Banco Santander aún no se vende
LA MAQUINA COMERCIAL PARA LA HIPOTECA
La hipoteca inversa es un producto financiero pensado para que las personas mayores puedan obtener un complemento de sus ingresos gracias a su vivienda, sin perder la propiedad ni el derecho de uso de la misma. Es un tipo especial de préstamo hipotecario dirigido a personas a partir de 65 años, con vivienda en propiedad sin cargas, que permite obtener liquidez de ese patrimonio inmobiliario sin perder la titularidad de la vivienda, de la que se puede disfrutar hasta el momento del fallecimiento. Este producto puede complementarse con un seguro de rentas vitalicias que les garantice el mismo nivel de ingresos de por vida.
LO QUE HAN TARDADO EN OBTENER EL VISTO BUENO, CASI DOS AÑOS, SUPONE, SOBRE EL PAPEL, UNA DESVENTAJA COMPETITIVA
Para ofrecer este producto, la maquinaria se tiene que engrasar. Las fuerzas comerciales están listas, con las pautas marcadas y todo perfectamente organizado. Dada la capacidad de Banco Santander y Mapfre, lo lógico es que este proceso no les cueste tanto, pero desde luego, lo que han tardado en obtener el visto bueno, casi dos años, supone, sobre el papel, una desventaja competitiva, más que nada porque cuanto antes esté el producto disponible, antes pueden ir analizando cómo marcha, hacer cambios, etcétera.
LA UNIÓN BANCO SANTANDER-MAPFRE
El director general de Banca Comercial de Santander España, Ángel Rivera, y el vicepresidente de Mapfre y CEO de la compañía en España y Portugal, José Manuel Inchausti, firmaron el 22 de febrero de 2022 el acuerdo por el que «Santander Seguros y Mapfre se repartían el 50% de la sociedad conjunta que operará, una vez obtenidas las preceptivas autorizaciones, como establecimiento financiero de crédito para desarrollar la hipoteca inversa, que se distribuirá en exclusiva a través de las redes de ambas compañías en España». Pues bien, la obtención de todas las autorizaciones les ha llevado 1 año y siete meses.
La creación de esta sociedad es un paso más en la relación que Santander España y Mapfre empezaron a forjar cuando ambas compañías alcanzaron en enero de 2019 un acuerdo para distribuir seguros de empresas y automóviles, multirriesgo comercio, multirriesgo pymes y seguros de responsabilidad civil
