Uno de los puntos más controvertidos de la nueva Ley de Vivienda, ha sido la modificación del artículo 20 de la LAU, donde los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de los contratos no se pueden repercutir a los arrendatarios quedando estos exentos de dicho pago. Medida que ha provocado la denuncia de FACUA a una treintena de inmobiliarias por estar cobrando cargos ‘incubiertos’ a los inquilinos.
Las principales empresas del sector no han tardado en pronunciarse acerca del tema. Y es que la legislación vigente, tiene ciertas fisuras que no se abarcan en el texto. Así mediante el texto en cuestión, se prohíbe el cobro al inquilino de cargos en relación a la labor intermediadora de la empresa inmobiliaria.
Sin embargo, se puede cobrar al inquilino, siempre que la inmobiliaria les ofrezca servicios adicionales que realmente les beneficien. Como, por ejemplo, servicios de limpieza de las viviendas a la finalización de los arrendamientos, servicios de reparaciones (manitas), asesoría legal (no solo en materia arrendaticia) durante la duración de los arrendamientos, u otros servicios donde se pueda acreditar que tienen un beneficio directo para los inquilinos, motivo porque el que se les realiza ese cobro.
Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), hay una serie de supuestos excepcionales donde las agencias inmobiliarias si pueden repercutir estos gastos a los inquilinos, en los supuestos de llevarles la completa administración de los alquileres, cuando se les ofrecen una serie de servicios adicionales que les benefician de forma directa.
«La nueva Ley de Vivienda, no regula ni limita la repercusión de gastos que se devenguen con posterioridad a la firma de los contratos, porque el límite de gastos que se pueden repercutir se cierra con los gastos de formalización. Por eso los gastos que no se pueden repercutir, los ordena la Ley, en gastos de gestión y en gastos de formalización«, explica José Ramón Zurdo, el director general de ANA y abogado especializado en arrendamientos.
Los gastos son susceptibles de cobro ‘post’ firma
Indudablemente, ninguna empresa inmobiliaria o gestora de alquileres habituales podrá cobrar por la formalización de contrato entre propietario e inquilino, a este último. En cambio, si se produjeran gastos posteriores a la firma del contrato se pueden devengar estos gastos por formalización y gestión.
«Estos gastos que solo se pueden devengar en un momento posterior a la firma de los contratos, pueden ser los originados por llevar, a favor de los inquilinos, la posterior administración de los alquileres, siempre que se les ofrezcan servicios adicionales que realmente les beneficien. Como, por ejemplo, servicios de limpieza de las viviendas a la finalización de los arrendamientos, servicios de reparaciones (manitas), asesoría legal (no solo en materia arrendaticia) durante la duración de los arrendamientos, u otros servicios donde se pueda acreditar que tienen un beneficio directo para los inquilinos, y por eso se les cobra», explica Zurdo.
Gastos que no pueden caer sobre el inquilino
La nueva Ley de Vivienda, se refiere a una serie de gastos y formalización que las inmobiliarias no pueden repercutir a los inquilinos en los arrendamientos de viviendas, dentro de su labor mediadora. Suelen ser gastos que se devengan con anterioridad a la firma de los arrendamientos, y en un determinado orden, matizan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
En primer lugar, los gastos de gestión que parecen referirse a los gastos en que incurren las agencias inmobiliarias por intermediar, buscar inquilinos, mediar y enseñar las viviendas. En segundo lugar, como cerrando el límite de gastos que no se pueden repercutir a los inquilinos, están los gastos de formalización de los contratos, que se refieren a los honorarios que cobran los profesionales que intervienen en la redacción y confección de los contratos, como notarios, abogados, APIS u otros profesionales que intervengan.
«El único concepto es que tan solo es posible pagar por parte del arrendador, el tema de la intermediación inmobiliaria. La Ley no dice nada de que no se le pueda prestar servicios en otras indoles del sector o de las necesidades a inquilinos«, explica Antonio Carroza, Presidente de Alquiler Seguro, una de las inmobiliarias acusadas por FACUA de llevar a cabo esta ‘mala praxis’.
En su caso concreto, «Alquiler Seguro empieza a dar servicio cuando se firma el contrato, hasta la firma del contrato hay una negociación propietario-inquilino donde nosotros podemos asesorar una parte y lo hacemos, porque el propietario nos contrata y le cobramos por ello, en ese momento que firmamos el contrato es el inquilino el que nos contrata a nosotros para que le prestemos una serie de servicios para poder profesionalizar su alquiler porque si no se encontraría un alquiler en un particular», explica Carroza.
Supuestos excepcionales en los que las agencias inmobiliarias si podrían repercutir estos gastos
En el caso de que el alquiler se produce bajo el modelo de alquiler turístico o alquiler de habitaciones, no estarían sujetos a la LAU, la cual sólo incluye los arrendamientos de viviendas sujetos a la legislación civil (código civil), laboral, o a normas sectoriales dictadas por las Comunidades Autónomas para regular los alquileres turísticos.
También están exentos de esta legislación el alquiler de locales, oficinas y despachos, todos aquellos arrendamientos para uso distinto a vivienda. Incluye los arrendamientos de locales, oficinas, despachos, etc.
Otra de las modalidades que no entraría dentro de la legislación vigente es la de arrendamientos de viviendas por temporada, ya que no se les aplica el artículo 20 de la LAU que solo se aplica a los arrendamientos de viviendas habituales con carácter de permanencia. Así como el arrendamiento de viviendas suntuarias, son aquellas cuya superficie excede de 300 m2 construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional, a los cuales, si las partes lo acuerdan, no se les aplican las normas del artículo 20 de la LAU.
