La pasada jornada el Banco Central Europeo (BCE) subió el precio del dinero en un 0,25%, hasta el 4%, cifra que se ha superado en el día de hoy. Esta subida afecta directamente a los prestamos hipotecarios, los cuales se han incrementado hasta tres puntos en el mismo periodo. Sin embargo, el encarecimiento de los tipos de interés hipotecarios no es el único problema al que se encuentran los que quieren financiar la compra de una vivienda.
Junto a los precios, que no dejan de incrementarse, los gastos asociados a la compra de una vivienda con financiación (excluidos aquellos de los que se hace cargo la entidad financiera) se han incrementado con fuerza desde el mes de mayo de 2019, según un estudio publicado por idealista.
El incremento en el precio de la vivienda y la negativa de los bancos a financiar más del 80% del valor de tasación, junto con otros gastos asociados como los impuestos y otros gastos inherentes a la operación, han provocado que la cantidad de ahorros que hay que aportar para convertirse en propietario de una vivienda haya crecido un 21% en los últimos cuatro años.
«La situación para los potenciales compradores no para de complicarse. Por una parte, las subidas de tipos están impactando de forma directa en el mercado hipotecario encareciendo los créditos», explica Francisco Iñareta, portavoz de idealista, y es que, el importe medio de una entrada para una vivienda de 2 dormitorios en España era de 34.906 euros en mayo de 2019, mientras que en mayo de 2023 se sitúa en 42.293 euros.
Tanto la entrada como el importe a financiar han crecido, a lo que se suma el ascenso del coste de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019, de un 2,15%, las cuotas del primer año se situaban en 352 euros para una vivienda de 2 dormitorios en España, mientras que en mayo de 2023 (con un tipo de interés de abril según el Banco de España del 3,61%) el importe llega hasta los 513 euros, un 46% más.
Se maximiza la necesidad de ahorros previos
Si observamos los datos ciudad por ciudad, Cuenca y Santa Cruz de Tenerife son las capitales en las que más han crecido los ahorros que los compradores tienen que aportar, con un 42% y un 41% respectivamente. Por debajo del 40%, les siguen los crecimientos de Palma del 39%, Valencia con un 34%), Alicante con un 33%, Pontevedra del 32% y San Sebastián que cae al 28%. En Madrid el incremento fue de solo el 7%, mientras que en Barcelona aún fue menor: el 1%.
En las ciudades de Sevilla y Zamora, los ahorros necesarios se han congelado, la entrada necesaria es la misma que hace 4 años, y hasta en un total de 5 ciudades en el territorio nacional esa cantidad se ha reducido. La mayor bajada es la registrada por Teruel, donde es necesario aportar un 17% menos para comprar la vivienda, Jaén el ahorro desciende un 14%, en Palencia el 12%, en Ceuta desciende un 3% y Ourense baja el 2%.
En relación a los precios de la vivienda, encontramos que Palma es la capital en la que los ahorros necesarios para poder financiar una vivienda de 2 habitaciones son más elevados: 106.079 euros. Le siguen Barcelona (97.230 euros), San Sebastián (91.948 euros), Madrid (72.340 euros) y Girona (60.619 euros).
En el lado contrario encontramos la ciudad de Jaén, donde la entrada para la compra de una vivienda es más baja: 21.103 euros. Le siguen Zamora (25.804 euros), Lleida (26.151 euros), Huelva (26.289 euros), Teruel (27.666 euros), y Palencia (27.788 euros).
Subidas en la cuota hipotecaria del primer año
Con estos cambios en los importes a financiar el encarecimiento del euribor ha provocado que las cuotas que paga el comprador en el primer año también se hayan disparado en relación a hace 4 años. La mayor diferencia se ha notado en Cuenca, donde se ha pasado de una cuota mensual de 242 euros a la actual de 413 para una vivienda de dos dormitorios. Un 71% más.
Les siguen las subidas de Santa Cruz de Tenerife de hasta el 69%, Palma con un 67% más, Zaragoza sube un 62%, Valencia aumenta el 61% y Alicante que crece un 60%. La lista de las capitales con incrementos igual o superiores al 50% en las cuotas se completa con Pontevedra donde se incrementa un 58%, San Sebastián que crece un 53%, Badajoz sube el 53%, Almería el 52%, Vitoria el 51% y Ávila y Soria que suben un 50%.
En las principales capitales se produce un incremento inferior ya que el ahorro necesario para acceder a la compra de una vivienda ya era alto. Por lo tanto, en el caso de Madrid, la cuota se ha encarecido un 29%, mientras que en Barcelona se ha quedado en un incremento del 22%. A pesar de que los precios se han reducido en 5 ciudades, las cuotas sólo han bajado en Teruel, donde se ha reducido un 1%. Las menores subidas se han producido en Jaén del 3%, en Palencia un 6%, Ceuta del 17% y Ourense con el 18%.
Actualmente, la mayor cuota mensual para la compra de una vivienda de dos habitaciones se paga en San Sebastián, ya que alcanza los 1.347 euros. A continuación, se sitúan Palma (1.283 euros) y Barcelona (1.092 euros), las tres únicas capitales con cuotas por encima de los 1.000 euros. Con cifras inferiores se encuentran Madrid (953 euros), Pamplona (756 euros), Bilbao (725 euros), Málaga (721 euros), Girona (681 euros) y Valencia (668 euros).
«Mientras, los precios continúan creciendo y exigiendo un mayor volumen de ahorros y cuotas aún más elevadas para los nuevos hipotecados. Estos dos fenómenos conviven por la existencia de una demanda solvente que todavía es suficiente para sostener el mercado, aunque esta tendencia podría frenarse tras los últimos incrementos de tipos del BCE de ayer jueves», señala Francisco. Por el contrario, Jaén y Lleida son las únicas capitales de provincia donde la cuota hipotecaria del primer año baja de los 300 euros, con 264 y 294 euros respectivamente, siendo las más bajas de todo el país.
