El mercado de la vivienda sigue mostrando una ligera tendencia alcista dentro de un escenario de estabilización. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 0,3% entre abril y mayo, que sitúa la variación interanual en el 4,8 %, un nivel más moderado que en el mes anterior y que en mayo de 2022. según la estadística de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados.
De este modo, comienza una tendencia de acomodación del mercado a la nueva situación económica. Sin embargo, a pesar de las subidas de tipos desde mitad del año 2022 y de las continuas tensiones inflacionistas, todavía existe un interés muy fuerte por comprar vivienda en nuestro país. Un análisis de mercado que nos permite ver cómo «la demanda de vivienda se sitúa por encima de las cifras de pandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida», explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
«El precio medio residencial nacional continúa su tendencia a la estabilización ante el encarecimiento de la financiación y la pérdida de poder adquisitivo frente a la inflación, si bien el empleo se mantiene sosteniendo la solvencia de los hogares. En consecuencia, la actividad de compraventas de vivienda se modera gradualmente, manteniendo niveles superiores a 2019″, apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Un sector que está demostrando su resiliencia, al sobrellevar el cambio en la política monetaria evitando una brusca alteración del mercado. Así, la transformación está siendo suave y paulatina permitiendo la rápida adaptación de los agentes involucrados y destensando la brecha entre oferta y demanda.
Las islas y la costa Mediterránea, fuera de esta estabilización
El análisis por zonas, sin embargo, muestra comportamientos dispares entre las zonas con mayor recepción de turismo y el resto. Mientras que la moderación de los precios se consolida de forma clara en ‘Áreas Metropolitanas’, en las localidades de interior agrupadas en ‘Resto de municipios’ y, en menor medida, en las ‘Capitales y Grandes Ciudades’, en ‘Costa Mediterránea’ e ‘Islas’ se observa la tendencia contraria.
Frente a los incrementos mensuales del 0,1 % y el 0,3% registrados en los entornos urbanos (capitales y áreas metropolitanas), en las zonas de perfil turístico la estadística muestra incrementos de valor más acusados: un 1,4 % mensual en los territorios insulares y un 0,9 % en la costa mediterránea, zona que recupera el nivel de precios de enero tras los retrocesos de febrero y marzo. En el grupo que contempla el ‘Resto de municipios’ se produjo en mayo un ligero descenso del 0,2 % mensual.
«Las islas y, en menor medida, la costa mediterránea experimentan un nuevo impulso en los precios que podría ser reflejo de la actividad de compraventa en el segmento de segunda residencia. Los compradores en este segmento disponen de mayor poder adquisitivo y son menos sensibles a la inflación y al incremento de los costes hipotecarios, ya que a menudo requieren de menor financiación externa para la adquisición de una segunda vivienda», explica Cristina Arias.
El valor medio de la vivienda acumula en los últimos 12 meses un incremento superior a la media nacional en los grupos ‘Áreas metropolitanas’ (+ 6,3 %) e ‘Islas’ (+ 5,4 %), quedando ‘Resto de Municipios’ como el grupo más próximo a los niveles de hace año, con un incremento del 3,3 %.
Evolución desde máximos y mínimos
El Índice General muestra en mayo una caída acumulada del 20,5 % desde los máximos del boom inmobiliario. Desde que tocara suelo tras la crisis financiera en agosto de 2015, el precio medio de la vivienda se ha incrementado un 35,2 %, con ritmo desigual según las zonas.
Por otro lado, el grupo de ‘Capitales y grandes ciudades’ es el que ha experimentado un mayor recorrido al alza desde sus mínimos, un 43,6 %, y se encuentra un 16% por debajo de los máximos de 2007. Por el contrario, los municipios más pequeños (‘Resto de municipios’) se han revalorizado apenas la mitad que las grandes urbes (+20,2 %) y su precio medio acumula un descenso del 29,2 % desde los máximos del ciclo anterior.
Para finalizar, las ‘Islas’ se convierten en la zona que se encuentra más tensionada y más próxima al nivel máximo alcanzado en la primera década del siglo tensionada, sólo un 7,5% por debajo, mientras que la situación opuesta la representa ‘Costa mediterránea’, con una caída acumulada del 30,7% desde principios de 2008, cuando el precio medio alcanzó su punto más alto.
