El mercado de la vivienda se estabiliza después de encadenar 21 meses de subidas, tal y como presentan los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), del pasado mes de abril. Y es que este sector ofrece unas características muy ‘particulares’, en relación a la oferta y demanda, que no se corresponden con otros mercados del sector servicio, en los que el IPC ha comenzado a descender.
Uno de los factores determinantes es el stock de viviendas existentes en un determinado momento ya que, a corto plazo, es muy rígido porque desde que se toma la decisión de promover la construcción de una vivienda hasta que sale al mercado transcurre un período relativamente largo. Uno de los principales problemas que se ha encontrado en el contexto actual en el que, pese a promoverse futuros proyectos de vivienda pública y privada, llegan tarde.
En particular, el período de gestión y urbanización del suelo puede dilatarse a menudo varios años. Adicionalmente, desde que se dispone del visado de obra nueva para un edificio de viviendas en altura hasta que se finaliza su construcción transcurre habitualmente no menos de un año y medio.
A esto se suma que el stock de vivienda presenta una elevada heterogeneidad, que hace que la demanda se vea influida por cambios en las preferencias de los hogares por un tipo de viviendas frente a otras. Un tipo de activo que se caracteriza por su condición de bien inmueble, esto es, está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente, lo que hace que los mercados inmobiliarios residenciales tengan una escala geográfica local.
Un contexto en el que la oferta de vivienda disponible para satisfacer la demanda se limita a la suma de las viviendas nuevas terminadas y las viviendas usadas puestas a la venta por sus propietarios. Por su parte, la demanda viene determinada por un conjunto de factores reales y financieros, y, en contraposición con la oferta, es susceptible de experimentar fluctuaciones más intensas a corto plazo.
Recuperación post pandemia
Las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda. Un estudio llevado a cabo por el Banco de España examina la influencia de estos factores sobre la evolución reciente del mercado inmobiliario residencial en propiedad en España.
El levantamiento gradual de las restricciones tras el confinamiento hizo que la demanda de vivienda se recuperara con intensidad, impulsada por la materialización de decisiones de compra postergadas al inicio de la pandemia. El repunte de las compraventas observado a lo largo de 2021 y 2022 se apoyó en la mejora de la actividad y de la confianza de los agentes, una vez levantadas las limitaciones más severas impuestas para contener la pandemia, y en la utilización del ahorro acumulado durante esta, así como en la prolongación del entorno de tipos de interés históricamente reducidos.
La recuperación recayó, inicialmente, en la demanda nacional y, más tarde, en el extranjero. Los compradores nacionales tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios.
En cuanto a los adquirentes extranjeros, la recuperación coincidió con el fin de las restricciones a la movilidad internacional, que permitió la vuelta de las adquisiciones de segundas residencias por motivos vacacionales, que prácticamente habían desaparecido durante la pandemia. A ello se ha sumado una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019.
Por el lado de la oferta, la iniciación de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia niveles históricamente reducidos, posiblemente como consecuencia de los menores flujos inmigratorios en comparación con el período previo a la crisis financiera global y de la última fase del proceso de absorción del stock de vivienda sin vender que se había acumulado como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria y que reunía las características necesarias (principalmente, en términos de ubicación) para ser demandado.
Marcado desajuste entre oferta y demanda
Actualmente, pese a retomarse los niveles prepandemia, la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra. A su vez, la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios.
Por su parte, la oferta de viviendas usadas se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, evolución que se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales. En concreto, desde el verano de 2021 se ha producido una aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total de viviendas.
Como consecuencia de esta evolución de la oferta y la demanda, tras la pandemia, se ha observado, cierto desajuste entre ambas, que tiende a ser más acusado en las áreas geográficas más pobladas. El análisis llevado a cabo por el Banco de España muestra una mayor escasez relativa de la oferta tras la pandemia.
En el caso de la oferta de vivienda nueva, su escasez no ha impedido que su stock sin vender, que disminuyó considerablemente desde la crisis financiera, haya permanecido apenas sin cambios desde 2018. Hecho que se puede explicar por el imperfecto grado de adecuación de este stock tanto a las preferencias de la demanda existentes antes de la pandemia como a las nuevas surgidas con su irrupción, como la orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente.
Los desarrollos a escala regional
En rasgos generales, a raíz de la pandemia, como en el conjunto de España, se encuentra para cada comunidad autónoma un mayor dinamismo de los precios de la vivienda en consonancia con una mayor escasez relativa de su oferta, relación que ha cobrado más intensidad respecto a años anteriores.
En efecto, cuando se comparan entre sí los años 2022 y 2019, se observa un aumento de la escasez de la oferta en todas las comunidad autónoma. Por otro lado, el desajuste tiende a ser más pronunciado en las capitales de las áreas metropolitanas. De modo que aquellas que han adolecido de una mayor insuficiencia de su oferta para satisfacer los relativamente elevados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios.
Las viviendas heredadas o las compraventas de ciudadanos extranjeros, han contribuido también a explicar la evolución del precio de la vivienda, al alterar la oferta y la demanda, operando con distinta intensidad o signo a lo largo del período pospandémico. Así, en los primeros meses de pandemia se observó un aumento del peso de viviendas heredadas y una pérdida de dinamismo de las compraventas extranjeras, que bajaron los precios. En la actualidad, el primer factor habría perdido intensidad, pero el segundo actuaría presionando al alza los precios.
Los precios se mantendrán al alza
Todos los datos a puntan a que esta tendencia alcista en los precios nos acompañará aún durante un tiempo. Los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad, por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda. Adicionalmente, estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación.
Estos factores deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado. Además, es probable que, de materializarse, el relativo sostenimiento de las compraventas ayude también a que los precios, muestren cierta resistencia a la baja, a lo que contribuirían, además, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción.
En los próximos años, la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos. De cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas para obras nuevas concedidos en los últimos dos años, que son los que, aproximadamente, darán lugar a las viviendas terminadas en los próximos años. Ese volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes.
