El suflé inmobiliario da claros síntomas de agotamiento. Las subidas de los tipos de interés ha disparado las tasas hipotecarias, con un euríbor que amenaza con perforar el 4% en los próximos días y unas perspectivas negativas para quienes se endeudaron con tipos de interés variables. La compraventa de viviendas, según las últimas cifras de los notarios, muestran una brusca caída del 7,3% en España, mientras el precio del metro cuadrado apenas recula un 1,7% en tasa interanual.
Cataluña, termómetro por excelencia de la situación del mercado inmobiliario al adelantarse al resto de España, registró un brusco descenso del 6,1% en el número de transacciones, aunque la caída en Madrid se triplicó, hasta el 18%. Los mayores descensos, no obstante, se registraron en Baleares y País Vasco, con un 27,8% y un 18,5%, respectivamente.
si hay un cambio de Gobierno, empezamos a remontar, empieza a haber esa credibilidad, sobre todo a nivel de fondos institucionales, creo que efectivamente, en 2024 volveremos a niveles de 2021 y 2022
Las mayores caídas de los precios se registraron en Navarra y Baleares, con fuertes descensos del 21,7% y del 20,7%, respectivamente. En Extremadura y País Vasco cayeron cerca de los dos dígitos, mientras que en Asturias y Castilla y León fueron del 4,9% y 4,4%, respectivamente. A pesar de la ralentización en el mercado inmobiliario, en La Rioja se dispararon los precios un 35,2%, mientras que en Madrid escalaron un 8,9%, casi el doble del 5% más registrado en Cataluña.
LOS TIPOS Y LAS ELECCIONES, CLAVES PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
Con esta fotografía y la gran incertidumbre ahora con los tipos de interés tras las quiebras de Silicon Valley Bank y Signature, las inmobiliarias se ponen en guardia y comienzan a analizar el mercado en busca de las zonas más calientes y con menor riesgo para poder continuar con el negocio. Así, identifican las zonas de máxima calidad, conocidas como prime, como el destino de la inversión en el mercado inmobiliario. De esta forma, aconsejan alejarse de las zonas secundarias.
«La subida de tipos provoca que, debido al incremento del importe que va a tener que destinar en función de su capacidad de ingresos, el cliente, a la hora de buscar vivienda, tiene que bajar el precio que quiere destinar a la vivienda», ha señalado Mercedes Blanco, directora general de Fincas Blanco y la administradora Vecinos Felices, a preguntas de MERCA2.
«Si la cuota hipotecaria resultante de lo que puede pagar, es decir, de su endeudamiento, que máximo estamos hablando de unos endeudamientos de un máximo entre 30 y 40%, es muy alta, provoca que la cantidad de personas que pueda hacer frente al pago de la hipoteca se siga reduciendo», ha indicado. «Lo que puede ocurrir es que viviendas que antes eran ‘fáciles de vender’ ahora dejarán de serlo debido a que no existe oferta. Ahora se venderán las viviendas de más calidad», ha sostenido.
LA DEMANDA DE HIPOTECAS EXISTE PERO HAY COMPÁS DE ESPERA
A su juicio, la demanda de hipotecas existe, especialmente de tipo mixto -los primeros años del préstamo son a tipos fijos y el resto se amortiza a tipos variables- «ya que el cliente quiere protegerse ante la subida de tipos de interés». «Hay voluntad de compra, pero al subir los tipos y subir la cuota hipotecaria versus ingresos, se reduce el importe a financiar y se reduce la búsqueda de viviendas a precios bajos», ha explicado. En este sentido, ha recordado que el mercado inmobiliario es «sensible» al aumento de los tipos de interés.
«Las ventas van relacionadas con la posibilidad de financiar y las familias necesitan financiar para acceder a la vivienda. Es fundamental que puedan tener acceso a financiación para poder comprar una vivienda», ha comentado.
En la misma línea se ha mostrado Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en España, ex presidente de AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria. A su juicio, las subidas de tipos han provocado una «ralentización» en las transacciones de viviendas.
En este sentido, espera que la inflación corrija para que vuelvan a bajar los tipos de interés, un escenario que podría volver a darse a finales de este mismo año o principios del próximo si la FED atiende antes a los graves problemas del sistema bancario estadounidense antes que preocuparse por la inflación.
LOS PRECIOS EN EL INMOBILIARIO NO BAJARÁN MUCHO MÁS
Así las cosas, Unsain espera una caída en el volumen de las compraventas entre el 10% y el 20%, mientras los precios se reducirán entre un 3% y un 4%. «No creo que baje mucho más», ha comentado. En este sentido, espera que la inflación esté controlada para 2024, un año para el que se espere el fin de la guerra en Ucrania y colabore a una estabilización de los mercados y se eleven las tasas de crecimiento.
«En mi opinión, este 2023 va a ser un año de impase e incertidumbre, por lo que se va a ralentizar algo el ritmo de ventas», ha considerado Íñigo Torroba, consejero delegado de Civislend, principal plataforma de crowlending en España.
«No creo que vayan a caer los precios, sobre todo en las zonas prime de las principales ciudades», ha destacado. En este sentido, cree que los precios se ajustarán en zonas más descentralizadas, zonas secundarias o transacciones de vivienda de segunda mano. No obstante, las zonas prime de las principales ciudades y obra nueva esquivarán estas caídas, aunque se mantendrán estables.
UN CAMBIO DE GOBIERNO PARA VOLVER A NIVELES DE 2021
«El aumento de la demanda para el próximo año dependerá del nivel de certidumbre que seamos capaces de transmitir al mercado», ha comentado. Torroba ha señalado que el mercado está a la espera de las urnas en este 2023, «una posición de wait and see esperando a que haya oportunidades o que pueda haber ajustes, pero la realidad es que, tras este año de incertidumbre, si hay un cambio de Gobierno, empezamos a remontar, empieza a haber esa credibilidad, sobre todo a nivel de fondos institucionales que empiezan a volver a tener actividad en España y empiezan a generar esa confianza, yo creo que efectivamente, en 2024 volveremos a niveles de 2021 y 2022».
«La demanda volverá a aumentar ya que como todos sabemos, sigue existiendo muchísima más demanda que oferta de obra nueva en las principales ciudades españolas, por lo tanto, si todo va bien, 2024 se prevé que vuelva a ser un año con movimiento», ha comentado.
