Expertos del sector contra los ciudadanos; datos contra sensaciones; cifras contra impotencia. Esta es la situación que vive el sector inmobiliario desde el inicio de la recuperación económica. Una realidad en los despachos de las constructoras, promotoras, fondos de inversión y socimis (residenciales) y otra muy distinta en la calle. Los ciudadanos lo tienen claro: sí existe una burbuja inmobiliaria.
Esta es la idea que se desprende del último estudio de Fotocasa. En el informe se refleja como un 48% de los ciudadanos encuestados afirman estar preocupados por estar próximos a una nueva burbuja inmobiliaria. El dato refleja el sentir de la calle. En este sentido, no sólo preocupa que se trate de casi la mitad de las personas encuestas. Lo que inquieta es que este dato haya aumentado de manera considerable. En el año 2018 este porcentaje se situaba en un 36% y en el de 2017 en un 23%.
Este incremento plasma como el nivel de preocupación ha aumentado casi el doble en tan sólo dos ejercicios. La intranquilidad con respecto a este fenómeno no ha dejado de crecer, a pesar de las explicaciones de los expertos del sector. Desde los diferentes ‘players’ del sector no se han dejado de lanzar mensajes en contra de la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria, pero el recado no ha calado en la calle. De hecho, ha tenido un efecto más bien contrario.
Los ciudadanos ven, escuchan y leen que los precios del arrendamiento y de la compra de vivienda no paran de aumentar. Esto produce una sensación de hastío en la población, que ataca a las empresas y administraciones por la inflación generada en el sector. La calle no es ciega ni sorda y tiene sus motivos para preocuparse. El problema es que esa preocupación no se corresponde -todavía- con los datos reales de la vivienda.
Por ejemplo, el sector del alquiler ha sufrido un crecimiento en los precios del 9,3% el pasado curso, frente al 8,4 % registrado en 2017. Es decir, si existiera una supuesta burbuja, ésta ya habría quedado en pompa. Además, en el último trimestre del año, se frenó el ritmo de crecimiento, con una reducción del 0,6 % en los precios, según los datos de un estudio difundidos por el portal inmobiliario Idealista.
La falta de financiación y la nula capacidad de ahorro de los ciudadanos dibujan una supuesta burbuja inmobiliaria
Por su parte, el último informe residencial de CBRE habla de una estabilización del sector, a través de una moderación de las tasas del alquiler y la compra. La estimación de la consultora es que el precio de la vivienda suba entre un 3% y un 4% durante este 2019. El estudio afirma que el país ha alcanzado un nivel de demanda estable, la intensidad del crecimiento se ha moderado, tanto en el número de compraventas de vivienda como en los precios, lo que indica que el mercado puede estar llegando a un punto de equilibrio.
El menor ritmo de crecimiento de la demanda no es homogéneo, sino que se está produciendo en aquellos mercados que iniciaron antes la recuperación, como son los casos de Madrid y Barcelona, aunque estas dos son las plazas con mayor potencial en cuanto al número de operaciones. Esta circunstancia contrasta de manera directa con la mediatización de la falsa burbuja inmobiliaria surgida en la capital en la Ciudad Condal y en la capital. Durante estos años, las dos ciudades han acaparado todos los focos y el resto de población española ha asumido que lo que ocurría allí también sucedería en el resto del territorio nacional.
El precio de la vivienda en Madrid y Barcelona ha aumentado por encima de la media (9,6% y 8,1%, respectivamente) en este pasado 2018, situándose por encima de la media del país (6.6%), pero tanto la capital como la Ciudad Condal han registrado un descenso con respecto a los datos de 2017. ¿Qué significa esto? Que de haber existido una burbuja en estas dos ciudades -que sí, es cierto que han crecido por encima del resto- ya se estaría desinflando.
Además, en 2018, aparte de Barcelona, los precios se redujeron en cuatro capitales más que son: Castellón (una caída del 6,8 %), Tarragona (una del 5,3 %), Jaén (una del 3,1 %) y Ciudad Real (una del 0,1 %).
PROMOTORAS Y CIUDADANOS TIENEN RAZÓN, ¿ENTONCES, QUÉ SUCEDE?
Los promotores y demás agentes del mercado tienen datos suficientes para confirmar que efectivamente España no se encuentra en ninguna burbuja inmobiliaria, sobre todo, porque los precios no han alcanzado los picos de antes de la recesión económica. Pero a la calle tampoco se le puede negar que las dificultades que tiene para acceder a una vivienda creen una sensación de nueva burbuja. ¿Entonces, qué sucede?
Lo que ocurre es que tanto los expertos como los ciudadanos tienen razón. Los precios no han aumentado tanto como para hablar de burbuja -salvo en algunas zonas de Madrid o Barcelona- y los ciudadanos tienen motivos más que suficientes para creer en este fenómeno. Pero al final, el problema se resume en una frase de tres palabras: falta de financiación.
Si los sueldos de los españoles hubieran aumentado al mismo ritmo que el crecimiento de los precios del alquiler, la calle no tendría esta sensación de burbuja. Pero los salarios no sólo no han despegado, sino que se han estancado. Las tendencias registradas en la fase de estancamiento salarial se intensifican durante el periodo 2012-2017 -el mismo periodo en el que el arrendamiento de viviendas sufre el mayor crecimiento-. La productividad se recupera ligeramente hasta alcanzar valores cercanos a un crecimiento anual del 1% pero los salarios se desploman: en términos reales descienden el 4,4%.
IMPOSIBLE AHORRAR CON LOS SUELDOS ACTUALES
Además, este problema salarial se une al problema de ahorro. En este sentido, existen muchos individuos que tienen capacidad para afrontar una hipoteca por su situación laboral actual, pero no pueden acceder a la compra de una vivienda, porque no tienen ese 30% del total del activo que la gran mayoría de bancos exigen al cliente para acceder a la financiación. Un ‘stopper’ que frustra al comprador y consigue que ese futuro comprador termine por huir al mercado del alquiler.
Esta marcha masiva al arrendamiento de viviendas por falta de liquidez inmediata ha supuesto también que se genere una inflación de precios en el alquiler. La pescadilla que se muerde la cola.
