El suelo agrícola cultivado se ha convertido en el nuevo dorado de la inversión inmobiliaria. Los nubarrones sobre el sector residencial acechan de cara al 2023, con una perspectiva de caída de precios aunque no tan pronunciada como en los países nórdicos, la falta de suelo industrial y logístico y los elevados precios son los principales motivos para ver cambios en el sector. Las búsqueda de una rentabilidad positiva y superior a la inflación se convierte en el nuevo trabajo de los fondos de inversión e inversores en busca de oportunidades únicas.
El elevado precio de las materias primas y de alimentos han disparado el interés por la tierra cultivada, desde invernaderos hasta olivares, pasando por campos de cereales y hortalizas. Los terrenos de regadío son ahora el principal motor de esta inversión debido a la continúa revaloración, mientras que los de secano también muestran sus oportunidades. Algunos fondos invierten directamente en productos financieros ligados a la producción, otros al precio de los cereales o bien directamente en la compra de los propios terrenos.
Numerosos agricultores han dado por perdida la cosecha y venden el suelo agrícola ante los bajos precios y elevados costes
Su fin no es sólo cultivarlos y obtener una ganancia, aunque no siempre las cosechas son prósperas debido a las inclemencias climáticas o plagas, sino también arrendarlos a un terrateniente y obtener así un porcentaje de la producción y el alquiler del terreno. No son pocos los grandes inversores que llevan años invirtiendo en tierras, como Bill Gates, el fundador de Microsoft; o incluso Michael Burry, uno de los grandes gestores que predijo la crisis de 2008 y apostó contra el mercado en el punto álgido de la burbuja, cuyas inversiones en agua son más que conocidas.
EL SUELO AGRARIO ES SEGURO, PERO CON FUERTES COSTES
Otros fondos apuestan por los fabricantes de pesticidas y herbicidas, así como desarrolladores de nuevas semillas y una tecnología puntera que detecte las faltas de riego o la aparición de plagas antes de que se extiendan. El motivo en concreto es que el valor del suelo agrario es seguro y sólo pierde valor en caso de no utilizarse.
De esta forma, los invernaderos son el principal foco de esta inversión, con un precio de unos 157.000 euros por hectárea (€/ha), más del doble que un huerto de hortalizas al aire libre (72.000 €/ha), según los cálculos de Tinsa. Para los cítricos -naranjas, mandarinas y limones, entre otros-, el precio se sitúa cerca de los 53.000 euros por cien metros cuadrados.
Los inversores centran su objetivo en los grandes campos de cultivo, con buena rentabilidad como los frutos secos, frutas tropicales y el olivar de explotación intensiva, pese a necesitar más cuidados que los de secano debido al gran consumo de sulfatos y agua.
Si bien, en éstos últimos, los precios en origen no han variado pese a la gran sequía que padece España, siendo el país donde más ha caído la producción ya que numerosos agricultores han dado por perdida la cosecha. Por este motivo, el precio del oro líquido, como se conoce al aceite de oliva virgen extra, se ha disparado y volverá a hacerlo el próximo año. Así, en la capital mundial del olivo, Jaén, se está llegando a pagar unos 300 euros por olivo, a razón de unos 100 olivos por hectárea.
EL SUELO PARA INVERNADEROS Y OLIVARES, MUY COTIZADO
Esta forma tradicional deja el espacio suficiente para poder permitir el paso de la maquinaria en un pasillo natural. Sin embargo, para obtener un mayor rendimiento, algunos agricultores han implantado más olivos, con el riesgo que conlleva reducir el campo para las raíces y el mayor consumo de agua. La separación entre troncos suele ser de unos 10 metros y ahora se sitúa apenas a cinco, según ha podido comprobar recientemente este medio en un campo cercano a Úbeda. Los olivos, que llegan a alcanzar una longitud de 12 metros y una sombra de copa de diez metros de diámetro, necesitan su espacio para poder fortalecer las raíces.
Con la llegada de inversores, sin experiencia en estas lides y cuyo único objetivo es incrementar la rentabilidad, el consumo de agua en estas zonas se dispara agravando así los problemas durante una dura etapa de sequía. Son fondos con un fuerte músculo financiero y no escatiman en gastos iniciales a la hora de desarrollar los terrenos, según apuntan los agricultores de la zona.
Esta sequía, además, ha puesto en venta una gran cantidad de tierra, aunque no son pocos quienes han aprovechado para dejar las aceitunas en el árbol y obtener las subvenciones correspondientes, que oscilan entre los 80 y 50 euros por hectárea. Aunque también las hay de hasta 14 euros por olivo, unos 1.400 euros por hectárea.
LA RENTABILIDAD DEL SUELO AGRÍCOLA, HASTA EL 2,5%
Según Tinsa, la tasa de crecimiento anual compuesta se mantuvo entre el 0% y el 2,5% en el suelo agrícola durante los últimos cinco años en la mayoría de cultivos, con la excepción de los frutales no cítricos. Para el cálculo de esta horquilla se ha excluido el pago de impuestos y los ingresos por subvenciones, que se mueven entre el 4% de los pastos y pastizales y el 11% de los productos de invernadero. Por otro lado, los suelos agrarios que muestran mayores tasas de crecimiento anual compuesto en este último lustro son los de los frutales no cítricos de secano, con un 3,6%; el viñedo de secano, un 2,1%; y los herbáceos de regadío, un 2%.
No obstante, existen cultivos con rendimientos negativos, como los frutales no cítricos de regadío, con una caída del 2,5%; y los cítricos de regadío, con una rentabilidad negativa del 0,1%. Si bien, desde 2020, este tipo de suelos ha sido rentable.
Así lo concluye el informe del Suelo Agrario en España 2022 de Tinsa, que ha tasado más de tres millones de hectáreas desde 2008. Para la elaboración del estudio se han utilizado cultivos de herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales, con un impacto en la ganadería.
Cabe destacar que la mayoría de las operaciones del campo agrícola son de traspaso de padres a hijos. Asimismo, la mayoría de las ventas se realizan entre particulares y ante notario, sin que exista un valor real del suelo. La valoración, además, proviene del desactualizado catastro de la Agencia Tributaria y no se corresponde con la realidad.
LA DIFÍCIL VALORACIÓN DEL SUELO AGRÍCOLA: EL OBSOLETO CATASTRO NO SIRVE
A favor de los inversores se encuentra que España es uno de los grandes productores del Viejo Continente. Es el huerto de Europa, con un peso de la producción total del 24% en el caso de las hortalizas y del 30,4% en el de las frutas. Se trata de un sector que concentra el 3,2% del empleo total y aporta el 2,3% del valor añadido bruto de la economía. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales.
El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país. Según datos del Ministerio de Agricultura, los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas); olivar; frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos); viñedo; cítricos; hortalizas/invernaderos, y prados/pastizales.
VALOR ESTABLE DE LA TIERRA: ¿QUIÉN VA A DEJAR DE COMER?
«Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos», según explican desde Tinsa. Así, el objetivo son los cultivos de regadío y las grandes superficies para generar una economía de escala. Todo ello, con técnicas de cultivo intensivas y superintensivas.
En el caso de los cítricos, el problema reside en la irrupción de productos originarios de fuera, como Suráfrica y Suramérica, que compiten en condiciones muy distintas a las españolas, con otros productos fertilizantes y una mano de obra más barata. Sin embargo, el consumidor español comienza a exigir productos de proximidad a los grandes distribuidores.
LOS FONDOS BUSCAN SUELO SUPERINTENSIVO
Así las cosas, los cultivos con mayores intereses entre los inversores dependen en gran medida de las subvenciones públicas para poder alcanzar la rentabilidad. Este es el caso de los herbáceos, cuya superficie ha disminuido en un 3,5% en el último lustro. Son suelos que necesitan distintos cultivos para evitar el agotamiento del suelo.
En el caso de regadío se están produciendo con especies leñosas, con una mayor rentabilidad, y en zonas con escasez de agua por otros cultivos con menores necesidades del líquido elemento, como el maíz, la remolacha o la patata. La colza y el cruce entre el trigo y el maíz ganan adeptos debido a la rentabilidad por el precio de venta, pero no así para los agricultores.
De hecho, este tipo de cultivo es más productivo en secano que con regadío y el girasol ha brillado en este apartado debido a la caída de las exportaciones de Ucrania debido a la invasión de Rusia. Este suelo de secano ha pasado a valorarse en unos 12.000 euros por hectárea, frente a los 27.000 de regadío. Los precios varían según su ubicación.
En cuanto al olivo, el 68,4% de las plantaciones son de secano, frente al 31,6% de regadío, que ha aumentado en 396.000 hectáreas nuevas en las últimas décadas. De hecho, el secano ha reducido su cultivo en 79.000 hectáreas, especialmente en Castilla-La Mancha. El valor oscila entre los 27.000 €/ha con olivos en Jaén y los 12.600 €/ha en Castilla-La Mancha. Si es de regadío, el precio alcanza más de 38.000 €/ha en la comunidad andaluza.
ESPAÑA, EL HUERTO DE EUROPA Y EL SEGUNDO DEL MUNDO
En cuanto al viñedo, España registra el 13,2% de la superficie mundial, siendo la extensión más grande del mundo. El país se sitúa por delante de Francia y China, si bien el problema para el vino español no es el volumen, sino el precio al que se están vendiendo los caldos. La búsqueda de mayores rendimientos y rentabilidades son la causa del aumento del regadío que a menudo va asociada a modalidades intensivas de cultivo.
Por otro lado, la apuesta continuada por el secano se debe a la adaptación de este cultivo y la imposibilidad de acceso a una mayor cantidad de agua de riego en ciertas zonas del territorio nacional. Se está produciendo en los últimos años un avance de las modalidades intensivas (espaldera). El precio oscila entre los 25.000 y los 28.000 euros por hectárea, aunque la rentabilidad es reducida.
En cuanto al cultivo de hortalizas e invernaderos, España representa el 1,7% del total nacional, pero es el primer exportador a la UE y el segundo mundial tras EE UU. De hecho, se exporta el 50% de la producción. En los últimos años se ha extendido el suelo de secano, con un crecimiento del 24%, mientras que el regadío y los invernaderos la han reducido debido a los problemas con el agua de las principales zonas productoras. El precio por hectárea alcanza los 157.000 euros.
