La rentabilidad de los mercados de oficinas prime, principal referencia para el mercado de inversión inmobiliaria global, se ha ajustado a mínimos históricos en los distritos financieros de las principales ciudades del mundo, según la consultora internacional Savills. El informe Impacts: the future of global real estate, que profundiza en los factores y tendencias que mueven la inversión y uso de los distintos mercados inmobiliarios a nivel global, indica que no se prevé un incremento de las rentabilidades prime en oficinas aun en el cada vez más improbable escenario de incremento de los tipos de interés.
Algunas ciudades han bajado ya la barrera del 3 %, como Hong Kong (2,43 %), Frankfurt (2,9 %), Tokio (2,9 %) y Berlín (2,9 %). Los mercados que mayor compresión han registrado en los últimos años han sido Melbourne, con un ajuste de -1,74 %, Pekín,-1,32 %, y Berlín -1,2 %. Ciudades como París, con un 3 %, y Ámsterdam, con el 3,5 %, podrían sufrir todavía ajustes, llegando a situarse también por debajo del 3 % a finales de 2019.
En este contexto global, Madrid y Barcelona se sitúan actualmente en 3,25 % y 3,75 % respectivamente. Ambas ciudades españolas mantienen los niveles prime cbd estables desde 2017 en el caso de Madrid y desde 2018 en el caso de Barcelona y no se prevé compresión a corto plazo, si bien se verán operaciones puntuales cerradas por debajo de los niveles teóricos.
Al analizar la correlación entre las rentabilidades de oficinas y los créditos bancarios, Savills concluye que su vinculación se ha atenuado a medida que los perfiles de los inversores han cambiado y se ha registrado un menor número operaciones apalancadas en créditos bancarios. En este sentido, según las previsiones de la consultora internacional, es poco probable que una subida de los tipos de interés en cualquier ámbito —algo a su vez cada vez más improbable— resulte en el incremento de las rentabilidades de oficinas prime, por lo que se estima que permanezcan estables e incluso continúen ajustándose en varios mercados.
Mat Oakley, director de Research UK y Europa en Savills, explica que “si bien el vínculo entre yields y tipos de interés es menos fuerte, en ningún caso significa que esté roto. Aquellos inversores que miran multitud de clases de activos y buscan ingresos seguros a largo plazo llegarán al punto en que se planteen que las rentabilidades de deuda pública pueden ser suficientemente atractivas como para situarse por delante del inmobiliario. Pero en el futuro previsible, las oficinas prime en ciudades globales seguirán siendo atractivas en un mercado fuertemente competitivo por los mejores activos”.
SIN OFICINAS ‘PRIME’ EN MADRID
En ciudades como Madrid, las oficinas ‘prime’ no es que hayan dejado de ser rentables, es que simplemente han dejado de ser. Porque en la capital existe una gran ausencia de estas. A finales de 2018, el Ayuntamiento de Madrid anubció que la capital es la tercera en el ranking de ciudades europeas en demanda de oficinas. Pero la realidad es que la demanda no se corresponde a la oferta. Sólo 2,7 millones de metros cuadrados están en el distrito financiero de Madrid. Faltan oficinas prime y el consistorio lo sabe.
La ciudad de Madrid se ha situado en el tercer lugar de Europa en lo que se refiere a demanda de oficinas, tras París y Londres. La capital está por encima de Ámsterdam, Milán, Barcelona, Berlín y Roma. Este posicionamiento de la ciudad se debe a distintos factores, entre los que destacan el aumento de población y la creciente creación o ampliación de nuevos negocios.
Madrid ha alcanzado este año los 3.221.824 habitantes. Esta cifra se ha alcanzado tras crecer desde 2016 en 89.000 madrileños. Estos datos demuestran que se ha invertido la tendencia de los últimos años. En la ciudad se han creado 13.463 sociedades a lo largo de 2017, un 6,5% más que un año antes. En los dos últimos años lo han hecho 26.110, un 2,1% más que en el anterior periodo bianual. Por ello, de seguir la curva ascendente, como se espera, se prevé que en un plazo de entre dos a tres años la actual oferta de oficinas quede agotada.
